Endelig vedtagelse af lokalplanforslag "Kvarteret ved Bella Center"

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Kvarteret ved Bella Center” (bilag 1) med ledsagende miljørapport (bilag 2) vedtages endeligt med de under Løsning nævnte ændringer,
2. at opførelse af to almene boligprojekter med i alt ca. 126 almene familieboliger og 171 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 9 godkendes,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti for realkreditlån på op til 377 mio. kr. til projekterne og tilsagn om kommunal støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 46,6 mio. kr. De 46,6 mio. kr. frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, jf. økonomiafsnittet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at indgå aftale med driftsherrerne om driften af og udlejningsprincipperne for de almene familie- og ungdomsboliger og til at godkende de endelige familie- og ungdomsboligprojekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    5.    at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) med ledsagende miljørapport (bilag 2) vedtages 
          endeligt
    6.    at udbygningsaftalen (bilag 6) vedtages, 
    7.    at partnerskabsaftalen (bilag 7) med grundejeren vedtages med de under Økonomi nævnte 
          ændringer.

Forslaget til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg skal muliggøre et tæt bykvarter med forskellige bolig- og bygningstyper og attraktive byrum omkring Bella Center.

Borgerrepræsentationen godkendte og besluttede offentliggørelse af planforslagene den 18. juni 2014. Offentlighedsperioden fra 30. juni til 29. september 2014 resulterede i 33 henvendelser.

Der skal nu træffes beslutning om endeligt at godkende det ændrede plangrundlag for området, samtidig med at der tages stilling til to almene boligprojekter, som er aftalt med grundejeren. 

Der er i partnerskabsaftalen med grundejeren fastlagt enighed om, at 20 % af boligerne i lokalplanområdet skal være almene boliger, jf. partnerskabsaftalen (bilag 7). For at sikre, at de almene boliger kan blandes med det private byggeri, skal Borgerrepræsentationen nu give tilsagn til at støtte de konkrete almene projekter.

Høring

De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne er anført her:

Bemærkninger fra Amager Vest Lokaludvalg, bilag 4, henvendelse 33:

Amager Vest Lokaludvalg er positivt stemt overfor planforslaget.

Bemærkninger fra CPH Københavns Lufthavne A/S og Metroselskabet, bilag 4, henvendelse 4 og 6:

CPH Københavns Lufthavne ønsker afsnittet om “Luftfartsloven” præciseret vedrørende de enkelte ejendommes eventuelle højdebegrænsende servitutter. Metroselskabet ønsker, at der tages hensyn til en bruttoservitut for sikring af metroen i Ørestad og ønskes hørt før byggestart.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:
Flere henvendelser indeholder positive ytringer om projektet for Bella Kvarter. Generelt nævner mange utilfredshed med parkeringssituationen, flere nævner trafikken og enkelte trafikstøjproblemer. Der ønskes bedre p-løsninger i Ørestad udenfor lokalplanområdet, hvor mange beboere p.t. benytter Bella Centers pladser grundet billigere p-licenser. Derudover er der henvendelser vedrørende afvanding og dyreliv, adgang til de fredede arealer vest for lokalplanområdet, behovet for institutioner, en ny skole og offentlige idræts- og rekreationsfaciliteter, samt bygningshøjderne.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Lufthavnens ændringsforslag og Metroselskabets ønske om henvisning til bruttoservitutten samt en henvisning til krav om forudgående tilladelse til afvanding i eksisterende kanaler planlægges indarbejdet i redegørelsen til den endelige lokalplan. Teksten til ændringerne fremgår af forvaltningens bemærkninger til henvendelserne i bilag 5. I forhold til parkering kan kommunen ikke regulere privat parkering. Parkering i Ørestad udenfor lokalplanområdet er reguleret af By & Havn.
Derudover skal det foreslås, at lokalplanens § 9, stk. 1 og stk. 2 tilføjes følgende: Det er en betingelse for ibrugtagning af nye bebyggelser, at det er dokumenteret, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj er overholdt.

Orienteringsmøde i Bella Center den 26. august 2014

Lokaludvalget har afholdt et orienteringsmøde med oplæg fra kommunen og COBE arkitekter, samt med deltagere fra Bella Center, Solstra Capital og Tetris A/S. Der var generelt ønske om at udvikle området til by, mens emnet parkering (særligt udenfor lokalplanområdet) skabte stor utilfredshed.

Almene boliger

Lokalplanforslaget
Københavns Kommune har økonomiske rettigheder tinglyst på størstedelen af Bella Centers ejendom, som medfører, at der ved salg af ubebyggede parceller eller opførelse af yderligere bebyggelse skal betales gevinstandel eller tillægskøbesum til kommunen.

Når plangrundlaget for hele Bella Centers ejendom er fuldt realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 57 mio. kr. årligt og op til ca. 5.100 arbejdspladser.

Udbygningsaftale

For at fremme udviklingen i området har Bella Center anmodet om at indgå en udbygningsaftale med hjemmel i planlovens § 21 b. I den endelige udbygningsaftale, som siden planforslagets godkendelse er forhandlet på plads (bilag 6), forpligter Bella Center sig til at anlægge tre signalregulerede kryds, som kommunen overtager vederlagsfrit. Såfremt der ikke gives en forhøjelse af Teknik- og Miljøforvaltningens driftsramme i det relevante budgetår, vil de forøgede driftsomkostninger på ca. 100.000 kr. skulle dækkes via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Partnerskabsaftale om byudvikling

I forbindelse med behandlingen af sagen i Borgerrepræsentationen den 18. juni 2014 blev det besluttet, at byudviklingsaftaler fremover skulle ændre navn til partnerskabsaftaler. Med en præambel skal det tydeliggøres, at der er tale om en frivillig aftale, som supplerer plangrundlaget.

Københavns Kommune og Bella Center A/S har indgået en partnerskabsaftale om byudvikling af kvarteret ved Bella Center (bilag 7), der skal sikre en realisering af intentionerne i lokalplanen også på områder, der ligger uden for den kommunale plankompetence. Partnerskabsaftalen er i begrænset omfang ændret i forhold til processen vedrørende almene boliger og om en daginstitution.

Almene boliger
Kommunens grundkapitallån
For de anbefalede to projekter bliver de kommunale grundkapitallån til familie- og ungdomsboligerne 46,6 mio. kr. (inkl. 5 pct. til reguleringer). Grundkapitallånene er finansieret af budgetmidler afsat i Budget 2014 (BR 3. oktober 2013) (A, B, F, O og Ø) og afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel.

Økonomien i projekterne fremgår af bilag 9.

Kommunens garantiforpligtelse
Det er en forudsætning for tilsagnet om støtte, at kommunen yder garanti, jf. almenboliglovens § 127. Den kommunale garanti giver Teknik- og Miljøforvaltningen over for realkreditinstituttet. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 377 mio. kr. for de to tilbud. Kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør forvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven. Byggeriet af de almene ca. 126 almene familieboliger forventes påbegyndt i år 2015, og af de ca. 171 almene ungdomsboliger i år 2016. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til de accepterede projekter, når projekterne opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

  


                                            Bjarne Winge                                      Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. november 2014

C stillede ændringsforslag om, at 2. at-punkt ændres til:

”At der i lokalplanen indskrives, at der skal være minimum 200 studieboliger”

Ændringsforslaget blev ikke godkendt med 3 stemmer mod 7. Ingen undlod at stemme.

- For stemte: C, I og V
- I mod stemte: A, B, F og Ø

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet uden afstemning.

Indstillingens 2. at-punkt blev anbefalet med stemmerne 7 mod 3. Ingen undlod at stemme.

- For stemte: A, B, F og Ø
- I mod stemte: C, I og V

Indstillingens 3. at-punkt blev anbefalet med stemmerne 7 mod 3. Ingen undlod at stemme.

- For stemte: A, B, F og Ø
- I mod stemte: C, I og V

Indstillingens 4. at-punkt blev anbefalet med stemmerne 7 mod 3. Ingen undlod at stemme.

- For stemte: A, B, F og Ø
- I mod stemte: C, I og V

C, I og V afgav følgende protokolbemærkning:

”Parkeringsbehovet skal løses inden eksisterende parkeringspladser bebygges.”