Endelig vedtagelse af lokalplan "Jagtvej 171" med kommuneplantillæg

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1.                  at lokalplan ”Jagtvej 171” vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning om, at der i § 7, stk. 2, tilføjes bestemmelse, der muliggør lægivende foranstaltninger i forbindelse med et eventuelt udeserveringsareal, og at der i stk. 4, ibid., tilføjes bestemmelse, der muliggør supplerende træbeplantning på den grønne plads på Aldersrogade. 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2.                  at det tilhørende kommuneplantillæg vedtages endeligt uden ændringer, samt

Problemstilling

Grundejeren, Aldersro ApS, har søgt om udarbejdelse af en lokalplan med kommuneplantillæg for at realisere et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet BIG på Jagtvej 171/ Aldersrogade 1. Det imødekommes med dette planforslag. Forslag til lokalplan ”Jagtvej 171” med kommuneplantillæg blev godkendt af Borgerrepræsentationen 14. oktober 2010 (2010-82681) med henblik på offentliggørelse. Forslaget vedlægges som bilag 1. Planforslagene har været i offentlig høring fra 10. november 2010 til 17. januar 2011.

Løsning

Lokalplanen muliggør, at der på ejendommen Jagtvej 171/Aldersrogade 1 kan opføres et op til 44,5 m højt kontorhus. Kontorhuset udnytter nærheden til den kommende metrostation og vil udgøre et markant vartegn for knudepunktet på Vibenshus Runddel. Lokalplanen skal endvidere muliggøre, at der kan etableres en grøn plads på den østligste del af Aldersrogade. Kontorhuset har et etageareal på 5.300 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 559 efter erhvervelse af 200 m² vejareal, som tillægges ejendommen. Parkeringsdækningen er 1 plads pr. 200 m² etageareal. Al parkering etableres i parkeringskælder. I stueetagen indrettes café med udeservering. Kontorhusets særlige skulpturelle design, så bygningen er højst mod Jagtvej og lavest mod Aldersrogade, er bestemt af hensynet til udsyn og lysindfald i nabobygningen Jagtvej 169 og til lysindfald i boligbebyggelsen Aldersrogade 2-4. Med sin nyskabende skulpturelle udformning vil kontorhuset udgøre et arkitektonisk unikt, identitetsskabende vartegn. Den grønne plads vil tilføre et forsømt byrum nye kvaliteter til gavn for bylivet. Fortætningen i et stationsnært område, den reducerede parkeringsnorm og de gode cykelforbindelser vil medvirke til at reducere transportbehovet. Sammen med bebyggelsens udformning som lavenergibebyggelse og opsamling af regnvand til toiletskyl mm. understøtter det Kommuneplanens mål for udviklingen af en bæredygtig by.

Som led i dialogstrategien blev der afholdt et orienteringsmøde 1. december 2010. På mødet blev der især berørt emner om bebyggelsens omfang, højde og arkitektur, vind-, udsigts- og skyggegener samt trafik og parkering. Referat og evaluering af mødet vedlægges som bilag 2 og 3. Som bilag 4 vedlægges resultat af borgerdialogforløbet.

Modtagne henvendelser i den offentlige høringsperiode

I forbindelse med den offentlige høring er der modtaget 23 henvendelser, heraf 4 fra offentlige myndigheder. De modtagne henvendelser fremlægges som bilag A. Som bilag 5 vedlægges en liste over henvendelserne. I vedlagte bilag 6 er henvendelserne refereret og sammenfattet under 14 temaer med forvaltningens bemærkninger. Tre af henvendelserne indeholder udelukkende positive udsagn om projektet/lokalplanen.

Lokaludvalg

Bemærkninger fra Østerbro Lokaludvalg fremgår af bilag 6, henvendelse nr. 4. Lokaludvalget fastholder sin tidligere kritik om: For stort bygningsvolumen. - Skyggevirkning for nabohuset. - Indretning af opholdsareal for beboerne i stedet for en offentlig plads. – Trafikforøgelse i kvarteret. - Skygge på Fælledklubbernes opholdsareal. Lokaludvalget ser gerne byggeriet reduceret betydeligt, evt. ved at kontorhuset beskæres mod nabobygningen, og at der laves en bred passage med tilkørsel fra Jagtvej til kontorhusets parkeringskælder, så Aldersrogade ikke belastes, og pladsen/opholdsarealet får bedre kvaliteter. Lokaludvalget har en række forslag til ændring af cykeltrafikken. Lokaludvalget foreslår at afskærme pladsen med en glasskærm ud mod Vibenshus Runddel.

De væsentligste synspunkter i de øvrige modtagne henvendelser vedrører:

At kontorhusets størrelse, højde og karakter ikke harmonerer med områdets skala og struktur, og at facadeudformning og materialevalg er fremmed for stedet.

At kontorhuset forringer lysindfald og udsigt på naboejendommene, som mister værdi.

At huset medfører skyggegener, bl.a. ved Fælledklubbernes klubhus i aftentimerne.

At kontorhusets facader giver blændingsgener og gener fra rumbelysning om natten.

At kontorhuset vil medføre øget trafik- og parkeringsproblemer i Aldersrogade og Teglværksgade, og der foreslås en øget parkeringsdækning for kontorhuset.

At den grønne plads på Aldersrogade vil være ramt af støj, skygge og turbulensvinde.

At visualiseringerne er fejlagtige og viser bebyggelsen lavere, end den reelt vil være.

ATP ejendomme, der ejer de to tilstødende erhvervsejendomme beliggende Jagtvej 169-169B og Aldersrogade 3-5, anfører, at planen mangler helhedssyn, og at der skal laves et nyt lokalplanforslag, der medtager deres ejendomme. ATP mener, at planen overskrider den naboretlige tålegrænse, og har bl.a. af den grund påklaget kommunens afgørelse om ikke at foretage miljøvurdering af planforslagene til Natur- og Miljøklagenævnet.

Forvaltningernes bemærkninger til de modtagne henvendelser

Forvaltningen vurderer, at det store, åbne vejkryds på Vibenshus Runddel kan bære en bebyggelse af den nævnte størrelse, højde og karakter. Væsentlig beskæring af bygningen strider mod projektets idé og vil forudsætte et andet projekt og en anden lokalplan.

Forringelsen af udsigtsforholdene er begrænsede og svarer til, hvad man må forvente i en bymæssig sammenhæng. Lysrefleksion fra facaderne vil ikke være anderledes end andet nybyggeri. Ændringerne i trafik- og parkeringssituationen vil være begrænsede.

Den grønne plads skal være et byrum med status som gågade med cykling tilladt og med udformning som et sammenhængende pladsareal, og en glasskærm mod Vibenshus Runddel vurderes ikke at harmonere med karakteren af et offentligt byrum

Som bilag 7 vedlægges supplerende skyggediagrammer. Kontorhusets skygge i sommerhalvåret berører i mindre grad boligerne i Teglværksgade 2-16 i de tidlige morgentimer, Aldersrogade 2-4 berøres forbigående i de tidlige eftermiddagstimer i det tidlige forår/sene efterår. Erhvervsbygningen Aldersrogade 3A-5 berøres forbigående i de tidlige morgentimer. Fælledklubberne berøres fra kl. 18/18.30 i sommerperioden. Klubhuset er omgivet af store træer, der i aftentimerne vurderes at give de væsentligste skygger.

Som bilag 8 vedlægges rapporten Vindmiljø ved Jagtvej 171. Rapporten viser, at vindmiljøet ved kontorhuset på nogle områder og ved nogle aktiviteter vil være bedre, end det er på stedet i dag. Konklusionerne er baseret på, at der plantes 10 m høje træer på den grønne plads. Gennem supplerende beplantning og en læskærm ved cafeens udeserveringsareal kan vindmiljøet på hele pladsen samlet set opnå kategorien ”acceptabelt”.    

Som bilag 9 vedlægges tilrettede 3D-visualiseringer. I forhold til den nuværende visualisering på lokalplanens forside viser den ny visualisering, at kontorhuset vil fremstå lidt lavere og med noget større afstand til boligejendommen på den anden side af Aldersrogade. Øvrige visualiseringer er stort set retvisende. Teknik- og Miljøforvaltningen vil som konsekvens heraf udskifte lokalplanens forside samt i nødvendigt omfang øvrige 3D-visualiseringer i forbindelse med bekendtgørelsen af den endeligt vedtagne plan.

Forvaltningen har følgende bemærkninger til ATP’s bemærkninger:

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen er planmæssigt velbegrundet. Den aktuelle ejendom relaterer sig til det store, åbne vejkryds på Vibenshus Runddel med en markant bygning, der afviger fra den normale karrébebyggelse på brokvartererne. Planen vil ikke medføre en sådan forringelse af lys- og udsigtsforholdene for ATP Ejendommes to ejendomme eller indskrænkning af ATP Ejendommes råden over egen ejendom, at det går ud over, hvad der er hjemmel til i planloven. Lokalplanen har ikke konsekvenser for eksisterende og eventuel ændret bebyggelse samt anvendelsen på ATP Ejendommes to ejendomme. Kommunens afgørelse om ikke at udarbejde miljøvurdering af planforslagene har været påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af COWI A/S på vegne af ATP Ejendomme. Nævnet har den 13. juli d.å. afgjort ikke at give klager medhold i klagen.

Ændringer af lokalplanen

På baggrund af de modtagne henvendelser om vindforholdene og ovennævnte vindundersøgelse foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen følgende ændringer: § 7, stk. 2, ændres ved følgende tilføjelse efter 2. punktum: I forbindelse med et eventuelt udeserveringsareal skal det dog være tilladt at etablere lægivende foranstaltninger i form af en læskærm eller lignende med placering, højde og udformning efter Teknik- og Miljøforvaltningens nærmere godkendelse. Stk. 4, ibid., ændres ved følgende tilføjelse efter 1. punktum: Ud over den viste træbeplantning kan Teknik- og Miljøforvaltningen godkende supplerende træbeplantning med henblik på at forbedre vindmiljøet på pladsen.

Tilgængelighedsvurdering vedlægges som bilag 10. Det fremgår heraf, at der intet er til hinder for, at der ved nybyggeri kan sikres tilgængelighed for alle.

Økonomi

Lokalplanen har ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. Når kontorhuset er opført, vil det skønsmæssigt give en årlig kommunal skatteindtægt på 0,9 mio. kr., og det skønnes, at der vil være mulighed for etablering af ca. 150 arbejdspladser.

Salg af vejareal

Det er en forudsætning for planens realisering, at grundejer køber et 200 m² stort vejareal på Aldersrogade, som henlægges til ejendommen. Grundejer har accepteret udkast til købsaftale udarbejdet af Økonomiforvaltningen. Aftalen er betinget af endelig vedtagelse af lokalplanen. Der fremsættes særskilt indstilling herom til godkendelse.

Udbygningsaftale

Grundejer har i henhold til planlovens § 21 B opfordret kommunen til at indgå den udbygningsaftale, der nu indstilles til godkendelse (bilag 11). Udbygningsaftalen omhandler grundejerens etablering af en grøn plads på Aldersrogade. Når anlægget er etableret og godkendt, overtager kommunen driften af den del, der ligger på kommunalt vejareal. De efterfølgende kommunale driftsudgifter vurderes at være relativt små.    

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planerne, bekendtgør forvaltningerne dem efter reglerne i planloven.

Claus Juhl                                                  Hjalte Aaberg


BILAG TIL GENNEMSYN

Bilag A - Henvendelser modtaget i den offentlige høringsperiode