Startredegørelse Strandgade Nord - Wilders Plads, Krøyers Plads og Grønlandske Handels Plads

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1.                  at der udarbejdes et lokalplanforslag til ’Strandgade Nord’, til erstatning af lokalplan 308, ’Wilders Plads’. Det sker på baggrund af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

Problemstilling

Københavns Kommunes befolkning vokser med ca. 1.000 nye københavnere hver måned. Der er derfor behov for boliger og erhvervsbyggeri. Krøyers Plads har de senere år været ubebygget og potentialet for byliv og oplevelser ved vandet er i dag ikke fuldt udnyttet. NCC har erhvervet ’Krøyers Plads’, ejendommen Strandgade 85-87, med henblik på opførelse af bebyggelse. Foruden Krøyers Plads er der planer om ny bebyggelse på Grønlandske Handels Plads, Lejerbos to ejendomme og på Wilders Plads.

Projektet på Krøyers Plads er udviklet af NCC og deres rådgivere på baggrund af det notat der blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget til orientering den 24. januar 2011 (bilag 3) og der blev udarbejdet en startredegørelse. Tre workshops blev afviklet af NCC og Lokaludvalget for Christianshavn i fællesskab. Efterfølgende er der nedsat en følgegruppe til projektet med fem lokale repræsentanter.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 20. juni 2011 at afvise startredegørelsen og at der skulle arbejdes videre med en konkretisering af projekterne på øen (Wilders Ø).

Løsning

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets tilkendegivelser har Teknik- og Miljøforvaltningen kontaktet grundejerne i området med henblik på, at få ønsker om bebyggelsesforslag til udarbejdelse af lokalplan for hele øen.

Den foreslåede nye bebyggelse på øen skaber et varieret boligtilbud i forhold til de eksisterende boligtilbud i kvarteret, nye byrum og plads til 400 nye arbejdspladser alene på Krøyers Plads. Området ved den nordlige del af Strandgade har hidtil været et område uden mange besøgende. Efter etablering af stibroerne over Inderhavnen og kanalerne forventes der at blive et helt andet byliv på øen. I forlængelse heraf er det forvaltningens vurdering, at projektet på Krøyers Plads er med til at give stedet og øen i øvrigt nye interessante byrum af forskellig karakter, som kan invitere til et varieret byliv på stedet.

NCCs byggeønsker på Krøyers Plads

NCCs projekt består af tre bygninger med et samlet etageareal på ca. 20.000 m² etageareal, fordelt med 30 pct. boliger og 70 pct. erhverv, bl.a. med publikumsorienterede funktioner i størstedelen af stueetagerne. Bebyggelsen er mulig indenfor kommuneplanens rammer, som skaber mulighed for en bebyggelsesprocent på 150 for planområdet under ét.  

Det kommende byggeri på Krøyers Plads er en moderne fortolkning af de historiske pakhuse, som præger området. De nye pakhusbygninger indpasser sig i området som en naturlig fortsættelse af bebyggelsen langs havnen og forholder sig til de eksisterende bygningers tag- og gesimshøjder. Bygningshøjden er op til 30 m for en mindre del af bebyggelsen. Bebyggelse over 24 m skal muliggøres ved et kommuneplantillæg.

Projektet indeholder syv nye byrum på private arealer bl.a. en ny ’Krøyers Plads’, en allé og en brygge med adgang til vandet. De vil med deres forskellighed kunne rumme de mange mennesker, som vil opholde sig i og omkring den nye bebyggelse og som vil passere stedet, når de nye stibroer bliver etableret. Al parkering forventes placeret i parkeringskælder.

Der er udarbejdet en foreløbig vurdering af bæredygtigheden af NCC projekt. De konkrete tiltag er beskrevet i indstillingens afsnit om bæredygtighed og indeholder bl.a. planer om grønne tage og grønne facader.

Statens byggeønsker

I forbindelse med opførelse af broanlæggene over Inderhavnen og kanalerne efter bestemmelserne i lokalplan nr. 446 er den eksisterende bygning på Statens ejendom Grønlandske Handels Plads nedrevet for at indrette midlertidig byggeplads. Når byggeperioden er slut vil Staten afhænde ejendommen med en byggemulighed på højst 5.000 m² etageareal. Et eksempel på en sådan bebyggelse er vist som bygningsvolumen i bilag 1. Der er ikke konkrete byggeønsker til Statens øvrige to ejendomme i området.

Lejerbos byggeønsker

Boligselskabet Lejerbo har to afdelinger på Wilders Ø. Se bilag 1. I bebyggelsen Strandgade 37-67, kaldet ’Det Hvide Snit’, er der foreslået opført beboerhus med boliger på i alt 700 m² etageareal. Herudover er der foreslået nye tagetager på flere af de eksisterende bygninger.

I bebyggelsen Strandgade 76-96, kaldet ’Den Gule Misundelse‘, er der forslag om placering af et mindre beboerhus ud til promenaden langs Christianshavns Kanal.

Wilders Plads byggeønsker

Wilders Plads Ejendomme A/S har henvendt sig med ønske om at opretholde en byggemulighed svarende til bebyggelsesprocent 150 for ejendommene til senere udvikling af bebyggelsesforholdene.

Dette forudsættes opført efter senere udarbejdelse af yderligere lokalplanbestemmelser for ejendommen. Rammerne i kommuneplanen ikke til hinder herfor.

Kommuneplanen

I Kommuneplan 2009 er kravet til boligandelen mindst 40 pct. i lokalplanområdet, men dette ændres med forslag til Kommuneplan 2011 til mindst 25 pct. En lokalplan med 30 pct. boliger på Krøyers Plads vil således være i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2011 og vil kunne vedtages endeligt under forudsætning af vedtagelsen af kommuneplanen. Den maksimale ramme for bygningshøjden er sat til 24 m for området. En mindre del af bebyggelsen er 30 m højt, hvorfor der skal udarbejdes et kommuneplantillæg.

Bæredygtige løsninger

Forvaltningen vil i den nye lokalplan sikre et nyt byggeri og nye udearealer bliver af høj kvalitet med bæredygtige løsninger på klimaområdet. På Krøyers Plads fokuseres der på energioptimering og optimerede dagslysforhold. Der er ligeledes mulighed for at supplere med solpaneler, der integreres i tagkonstruktionens arkitektur. Grønne tiltag som beplantning på facader og tage integreres ligeledes i bygningsarkitekturen.

Der arbejdes endvidere med havvand til køling, varmegenvinding, en højisoleret klimaskærm, samt naturlig ventilation.

Regnvand fra taget separeres fra det øvrige regnvand i separat system, så det vil kunne anvendes til toiletskyl mv. Såfremt at dette tiltag ikke gennemføres, planlægges det at aflede regnvand lokalt. Levetid, vedligehold og Carbon footprint er faktorer, der indgår på lige fod med arkitektur og økonomi i design af boliger og i valg af byggematerialer.

Strandgade

I forbindelse med fremtidig udvikling af Christiansholm (Papirøen) har det været overvejet at trafikbetjene denne via Strandgade, men grundet anlægget af stibroer over Inderhavnen og kanalerne på Christianshavn vurderer forvaltningen, at Christiansholm skal trafikbetjenes via Trangravsvej og Prinsessegade - Danneskiold-Samsøes Allé som hidtil. Strandgade vurderes at kunne rumme den trafik som kommer fra den ny bebyggelse.

Tilgængelighedsvurdering

Tilgængeligheden fremgår af bilag 2. Der vurderes ikke umiddelbart at være forhold, der hindrer, at tilgængelighed sikres.

Økonomi

Startredegørelsen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser. Lokalplanens vedtagelse har heller ingen direkte økonomiske konsekvenser og vurderes ikke at give kommunen yderligere udgifter. Et fuldt udbygget projekt som forslået på Krøyers Plads alene, vil efter kommunens skøn generere en årlig skatteindtægt på ca. 4 mio. kr. pr. år.

Det skønnes endvidere, at byggeri med 30 pct. bolig og 70 pct. erhverv alene på Krøyers Plads vil resultere i ca. 400 nye arbejdspladser.

Videre proces

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder af Christianshavns Lokaludvalg - med henblik på bidrag til udarbejdelse af planforslagene samt stillingtagen til, om miljøvurdering af området er nødvendig. Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan for Teknik- og Miljøudvalget den 19. december 2011. Herefter forventes forslaget i en periode på 8 uger fra medio/ultimo februar 2012 at være i offentlig høring med henblik på godkendelse i udvalgene og BR i maj/juni 2012.

Claus Juhl                                                 

                                                                  / Hjalte Aaberg

Projektmaterialet

Kopi af projektmaterialet og henvendelserne om byggeønsker i området er lagt på borgmesterens bord i/ved udvalgets mødelokale.