Ændret fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt), Bo-Vitas afdeling Høstgildevej (Lillebyen), Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til forøgelse af den kommunale garantistillelse for realkreditlån til et ændret renoveringsprojekt i den almene boligafdeling Høstgildevej, Amager Vest.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende ændringer i renoveringsprojekt for Bo-Vitas afdeling Høstgildevej, jf. Løsningsafsnittet.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti til renovering af afdeling Høstgildevej på op til 100 % for realkreditlån på 42,1 mio. kr., under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Problemstilling

Bo-Vitas afdeling Høstgildevej, også kaldet Lillebyen, skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 14. december 2017. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Arbejderne er igangsat, men under udførelsen har Bo-Vita imidlertid konstateret en række nødvendige opretningsarbejder (byggeskader), hvorfor der er behov for at igangsætte en større række ekstraarbejder. Det samlede anlægsprojekt stiger fra 82,3 mio. kr. til 126,3 mio. kr., og realkreditinstituttet har nu vurderet, at der er behov for en kommunal garanti for lån til finansiering af de ekstra støttede arbejder. Da der nu er væsentlige ændringer i projektet, skal Borgerrepræsentationen godkende det ændrede projekt og den kommunale garantistillelse.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte tilsagn den 6. juni 2019, hvorefter arbejderne kunne igangsættes. Anskaffelsessummen udgjorde 82,3 mio. kr. og kunne finansieres uden kommunal garanti for lån til arbejderne. Arbejderne bestod i hovedtræk af udskiftning af brugsvandsledninger, renovering af facader, renovering af badeværelser, etablering af mekanisk ventilation, udbedring af fugtskader i tag og opgradering af friarealer.

Det ændrede projekt indeholder fortsat de arbejder, som tidligere er godkendt. De nye ekstraarbejder er nødvendige opretningsarbejder, også kaldet byggeskadearbejder, og består af:

1) skift af drænledninger, da disse er placeret højere end forudset, 2) revner i vægge på badeværelser, som skal udbedres og 3) miljøfarlige stoffer (blystøv) på lofter, som kræver en miljøsanering.

Størstedelen af ekstraarbejderne støttes af Landsbyggefonden. De medfølgende merudgifter betyder, at anskaffelsessummen stiger med 44,0 mio. kr., hhv. 42,1 mio. kr. på de støttede arbejder og 1,9 mio. kr. på de ustøttede arbejder. Landsbyggefonden har godkendt overskridelsen på de støttede arbejder under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Afdelingen har en forholdsvis høj husleje på 1.070 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug. Renoveringsarbejderne skønnes at medføre en gennemsnitlig lejeforhøjelse på 35 kr. pr. m2. Landsbyggefonden har tilkendegivet, at der vil blive givet yderligere driftsstøtte, så huslejenikke stiger yderligere.

Økonomi

De nødvendige ekstraarbejder indebærer nu, at kommunen skal godkende at stille en kommunal garanti for lån på op til 100 % for realkreditlån på 42,1 mio. kr. Der er fortsat ikke behov for garanti for lån til finansiering af de ustøttede arbejder.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 42,1 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 21,05 mio. kr.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kapitaltilførsel

Kapitaltilførslen udgør i dette projekt samlet 1,5 mio. kr. Kommunens andel (1/5) af kapitaltilførslen udgør 0,3 mio. kr. og er uændret i forhold til Borgerrepræsentationens godkendelse i mødet den 14. december 2017. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen. Det er Landsbyggefonden, som vurderer, hvorvidt der er behov for en kapitaltilførsel. Ved en kapitaltilførsel medvirker både boligorganisationen, långivende realkreditinstitut, Landsbyggefonden og beliggenhedskommunen efter en bestemt fordelingsnøgle. Kommunens andel udgør 1/5 og er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingen skønnes at have mulighed herfor.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 42,1 mio. kr. og lån til kapitaltilførsel på 0,3 mio. kr. Det er alene den kommunale garantistillelse, der skal tages stilling til her. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.

Videre proces

Når arbejderne er gennemført, vil Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse, og efterfølgende vil Teknik- og Miljøforvaltningen modtage en ansøgning om godkendelse af byggeregnskabet.

                                         Søren Wille

                                                                 / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. august 2020