Opførelse af 60 almene ungdomsboliger i Teaterhaven, Østerbro (Skema A)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af 60 almene ungdomsboliger i Teaterhaven på Østre Gasværksgrunden på Østerbro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af ca. 60 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 7,29 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2020, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 51,94 mio. kr. for realkreditlån til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) samt Overførselssagen 2014-2015 (BR den 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø).

Det almene boligselskab AKB v/ KAB har fremsendt et boligprojekt med 60 ungdomsboliger i Teaterhaven på Østre Gasværks grunden.

Borgerrepræsentationen skal på den baggrund tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

Projektet Teaterhaven på Østre Gasværksgrundener vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen, derunder stadsarkitekten. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2. Projektet er omfattet af lokalplan Østre Gasværk Teatergrund, vedtaget af Borgerrepræsentationen den 13. december 2018.

Projektet skal leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fastsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

Projektet vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er placeret på Østerbro i København med 300 m til offentlig transport og en metrostation. Projektet består af samlet ca. 240 ungdomsboliger, hvoraf 60 er almene ungdomsboliger. De almene boliger er placerede i bebyggelsens nordlige fløj og udformet med et lille køkken med spiseplads samt et større sove og opholdsrum med siddekarnap mod nord.  Boligerne har adgang til to tagterrasser og fællesarealer på 1. sal.

I projektet opføres 60 almene boliger i en samlet bebyggelse bestående af både private boliger og almene ungdomsboliger. Hermed realiseres lokalplanens (nr. 568) bestemmelse om, at 25 % af det kommende boligetageareal skal bestå af almene boliger.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene ungdomsboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene afdeling. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 7,29 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor.

Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 51,94 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 60 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 90.000 kr. (2020-priser). Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved møde den 16. juni 1988, hvor forsamlingen tiltrådte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 60 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2015. Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere KAB om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                    Søren Wille

                                                             / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. august 2020

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokraterne, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

“Partierne undrer sig over, at der tilsyneladende mangler begrønning af rampen og facaden mod nord, da dette ellers foreskrives i den vedtagne lokalplan for grunden, og vi regner derfor med, at der tages hånd om dette i forbindelse med det videre arbejde med og opførelsen af byggeriet. Samtidig opfordrer vi til, at facaden får et mere åbent og indbydende udtryk, som det også var visualiseret i lokalplanen.”