Forslag til lokalplan Mølle Allé, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Mølle Allé i høring. Forslaget vil muliggøre nyt byggeri med boliger, herunder ungdomsboliger, daginstitution og udvidelse af dagligvarebutik på Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade i Valby.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til lokalplan Mølle Allé (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

En bygherre har anmodet om en ny lokalplan for ejendommene afgrænset af Mølle Allé 26-30 og Valby Langgade 55-59. Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse langs Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade samt i gårdrummet. Byggeriet skal primært anvendes til boliger, herunder ungdomsboliger, som opføres i en kombination af almene og private boliger. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 27. april 2020 startredegørelsen med anbefalinger om at udpege bevaringsværdige bygninger, sikre volumen, udtryk, materialitet og at den grønne struktur tilpasser sig egenarten i området. Et samlet udvalg afgav en protokolbemærkning om at bevare bymidten med karakter af landsbymiljø og at bevare flere bevaringsværdige bygninger ved Valby Langgade.

De ønskede ændringer har et omfang, som forudsætter en ny lokalplan.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør udvikling af et område med et grundareal på ca. 5.100 m2. Området kan opdeles i en vestlig del, hvor der opføres nybyggeri, og en nord- og østlige del med eksisterende bygninger. I den vestlige del muliggøres et byggeri med et samlet etageareal på ca. 6.900 m2, fordelt på ca. 4.700 m2 boliger, ca. 800 m2 daginstitution og 600 m2 til udvidelse af en eksisterende dagligvarebutik. Byggeriet kan opføres i op til 12 m i tre etager mod Valby Landgade, og op til 11 m i to til tre etager mod Lillegade. Byggerierne viderefører proportioner fra de omkringliggende lavere bygninger i Valby Landsby. Langs Mølle Allé muliggøres etagebebyggelse i op til 19 m i tre til fem etager. I gården muliggøres etagebebyggelse med daginstitution i stueetagen i op til 14 m i fire etager, hvilket skaber en stigende overgang fra landsbyens to til tre etager til karrébyens fem etager.

Skyggevirkningen fra byggeriet vil kun påvirke de omkringliggende ejendomme i begrænset omfang. Dog vil skyggevirkningen fra bygningen i gården på fire etager i juni om aftenen primært påvirke Valby Langgade 51 samt bygningens tilhørende friareal, som vil ligge i fuld skygge, og i mindre udstrækning friarealerne til karrébebyggelsen mod øst.

Lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til fire grupper, der forventes ibrugtaget i 2023. Økonomiforvaltningen oplyser, at deres prognose for antal børn i Valby viser, at der er behov for udbygning af kapaciteten.

Byliv

Lokalplanforslaget fastlægger stueetagen langs Valby Langgade og Toftegårds Allé til publikumsorienterende serviceerhverv. På tværs af området vil der være en offentlig passage, som skaber adgang til områdets gårdrum med mødesteder for beboere og forbipasserende. Der skabes dermed både mulighed for afslapning, møder og fordybelse i byrummene, hvorved indsatsen i kommunens strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet understøttes.

Bevaringsværdige bygninger

Lokalområdet ligger i Valby Landsby, som er udpeget som et værdifuldt kulturmiljø i kommuneplanen. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget er alle eksisterende bygninger gennemgået (se oversigt i bilag 6, side 2). Den eksisterende karrébebyggelse i fem etager, som ligger mod Valby Langgade, Toftegårds Allé og Mølle Allé (den østlige del af lokalplanområdet) samt et baghus er registreret med en middel til høj bevaringsværdi, SAVE-værdi 3 og 4. Disse bygninger udpeges som bevaringsværdige i lokalplanforslaget.

Efter Teknik- og Miljøudvalgets behandling af startredegørelsen den 27. april 2020 er yderligere bygninger på Valby Langgade 51, 53 og 57-59 (den nordlige del af lokalplanområdet) udpeget som bevaringsværdige i lokalplanforslaget med en middelbevaringsværdi, SAVE-værdi 4. Bygningerne i størrelse, materialer og farver udgør et sammenhængende bymiljø omkring Valby Landsby langs Valby Langgade. Det imødekommer protokolbemærkningen fra den 27. april 2020 om at bevare flere af de bevaringsværdige bygninger ved Valby Langgade. Det forventes, at grundejer vil søge om dispensation til at ombygge Mølle Allé 30 og Valby Langgade 57-59.

Smedjen, Valby Langgade 55, fra 1819 brændte i 1987, og det er alene den vestlige gavl, der står som originalt. Den resterende del af bygningen er ikke opført som oprindeligt, og den har en middel bevaringsværdi, SAVE-værdi 6. På den baggrund er bygningen ikke udpeget som bevaringsværdig i lokalplanforslaget, og den kan derfor nedrives.

Bæredygtighed og bynatur
Projektet vil kræve, at der fældes to træer, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige træer. Der er tale om to spidsløn, som er 30 til 40 år gamle. Træerne er nødvendige at fælde, da der i lokalplanforslaget stilles krav om parkeringskælder, som fylder en stor del af grundarealet. Placering af parkeringskælderen er begrænset af, at der er et terrænspring på tre meter. For hvert bevaringsværdigt træ, som fældes, vil der blive plantet mindst tre nye træer. Det betyder, at der samlet set minimum plantes seks nye træer (bilag 4). Der er ikke andre træer i planområdet, som lever op til kriterierne om at blive udpeget som bevaringsværdige. I de nye gårdrum vil der være højbede, græsplæne, træer mv., som vil bidrage til rekreativt ophold.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019 (bilag 5).

Parkering

Kommuneplanen stiller krav om én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger, én plads pr. 857 m2 til ungdomsboliger, én plads pr. 179 m2 til daginstitutioner, samt én plads pr. 143 m2 butik og erhverv. I lokalplanen svarer kravet til, at der skal etableres ca. 20 parkeringspladser, der bliver placeret i konstruktion. Forvaltningen ikke gjort brug af muligheden for konkret vurdering i forhold til disse anvendelser, fordi det vurderes, at de funktioner, der er muliggjort i lokalplanen, ikke kun har et afsætningsbehov jf. bemærkning 6, og jf. det af Teknik- og Miljøforvaltningen vedtagne administrationsgrundlag for parkeringsnormer for bilparkering i Kommuneplan 2019.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til ca. 200 parkeringspladser.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Der har desuden været holdt et virtuelt møde med repræsentanter for beboerne i eksisterende ejendomme den 27. maj 2020. Beboerne er generelt bekymrede for, at der skal bygges fire etager i gården samt for afstanden til den eksisterende bebyggelse, særligt i forhold til Valby Langgade 51, som er i to etager.

Forvaltningen er opmærksom på forholdet med højder og afstande mellem bygningerne i gården, så dagslysforholdene i boligerne i karréen, jf. bygningsreglementet, overholdes.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

På matrikel 11e Valby, København er der tinglyst en servitut om tillægskøbesum. Spørgsmålet behandles af Økonomiforvaltningen i henhold til de regler, der gælder for området.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2021.

                                                Søren Wille

                                                                  / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. august 2020

Det Konservative Folkeparti fremsatte ændringsforslag med tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at der ikke stilles krav om opførelse af almene boliger.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med 1 stemme mod 10. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.

Imod stemte: A, B, F, O, V Ø og Å.

Indstillingen blev godkendt med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Imod stemte: C og O.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker at bevare dette historiske miljø omkring den gamle mølle. Vi ønsker også at bevare det grønne præg, og vil derfor ikke støtte en ny lokalplan med fortætning.”