Garanti til lån i fire almene boligafdelinger med familie- og ungdomsboliger i Urbanplanen, Amager Vest

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Borgerrepræsentationen godkender, at tidligere meddelte kommunale garanti på 499,5 mio. kr. (100 % af realkreditlån) for arbejder under helhedsplanen i Urbanplanen samt aktivitetshus i Hørgården I og Hørgården II forhøjes med 50,8 mio. kr. til 550,3 mio. kr. (100 % af realkreditlån). Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af lån på 396,2 mio. kr. til bl.a. byggeskade- og miljøarbejder, så kommunens nettogaranti bliver 352,2 mio. kr.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget byggeregnskabet (skema C) for alle arbejder under helhedsplanen i de almene boligafdelinger Remisevænget Nord, Remisevænget Øst, Hørgården I og Hørgården II. Borgerrepræsentationen har tidligere ad flere omgange godkendt arbejderne og den tilhørende finansiering med 100 % kommunal garanti for låneoptagelsen. I alt har Borgerrepræsentationen godkendt at stille garanti for afrundet 499,5 mio. kr. Se bilag 1 for en oversigt over tidligere godkendelser i Borgerpræsentationen og Teknik- og Miljøforvaltningens tilsagn.

Regnskabet udviser en yderligere merudgift i forhold til det tidligere godkendte, hvorfor kommunen nu anmodes om at stille en yderligere garanti for realkreditlån til finansiering af en del af merudgifterne.

Løsning

Arbejderne under helhedsplanen er nu færdiggjort og aktivitetshuset er opført.

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 10. februar 2014 modtaget byggeregnskab (skema C) for alle arbejder under helhedsplanen og aktivitetshuset i Hørgården. Behandlingen af byggeregnskabet har krævet en længere korrespondance med boligforeningen på grund af renoveringens omfang og kompleksitet. Derfor forelægges indstilling om yderligere kommunal garanti først nu.

Anlægssummen ved skema C udgør samlet set 625,9 mio. kr. I alt afrundet 105,2 mio. kr. mere end godkendt ved skema B, se bilag 2 for en specificering af projekterne under helhedsplanen og opgørelse af anlægssummer. Overskridelsen i forhold til skema B skyldes primært uforudsete bygningsmæssige forhold, som først blev kendt under udførelsen, samt flere nødvendige ekstraarbejder, fx VVS-arbejder. Tilsammen omfatter de fire afdelinger knap 2.000 boliger, hvilket betyder at selv mindre fordyrelser og ekstraarbejder, fx VVS-arbejder, i de enkelte boliger har stor indvirkning på det samlede regnskab, når mængden af boliger tages i betragtning. Ekstraarbejderne medførte desuden forsinkelser og dermed også betydelige merudgifter til byggeplads og stilladser.

Forvaltningen har efter at have modtaget byggeregnskabet afholdt møder med Boligforeningen 3B og kritiseret, hvordan boligforeningen har håndteret renoveringen. Kritikken skyldes, at forvaltningen ikke løbende er blevet gjort opmærksom på udførsel af ekstraarbejder med efterfølgende merudgifter. Forvaltningen vurderer på trods af manglende information om renoveringens forløb, at der er tale om merudgifter, forvaltningen normalt kan godkende, idet udgifterne ikke skyldes en uhensigtsmæssig tilrettelæggelse af byggearbejderne og for størstedelens vedkommende heller ikke kunne forudses ved arbejdernes start. Landsbyggefonden har desuden tilkendegivet, at fonden er indstillet på at godkende merudgifterne i byggeregnskabet.

De fire boligafdelinger finansierer selv en del af anskaffelsessummen via egen trækningsret, diverse tilskud, husleje- og driftsoverskud samt via reguleringskontoen. De resterende udgifter finansieres ved optagelse af realkreditlån med kommunal garanti. Kommunen anmodes nu om 100 % kommunal garanti for lån til at finansiere en del af merudgifterne.

Den samlede anskaffelsessum for alle fire afdelinger finansieres således:

Kommunens garanti sikrer, at afdelingerne kan optage lån i et realkreditinstitut til at finansiere en del af merudgifterne og dermed reducere udgifterne til husleje. Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender indstillingen, finansieres merudgifterne med banklån, hvilket betyder, at huslejen for en 70 m2 stor bolig vil stige med mellem 770 kr. og 4.480 kr. om året til forskel fra finansiering med realkreditlån. Den konkrete huslejestigning afhænger af afdeling og boligstørrelse, da huslejeniveauet varierer.

Forvaltningen anbefaler på baggrund af ovenstående, at Borgerrepræsentationen bemyndiger Teknik- og Miljøforvaltningen til at godkende, at tidligere meddelte kommunale garanti forhøjes fra 499,5 mio. kr. til 550,3 mio. kr.

De mere generelle oplysninger om en byggesags faser/kommunens sagsbehandling samt lovgrundlaget (almenboligloven, styrelsesloven og lånebekendtgørelsen) er nærmere beskrevet i bilag 3.

Økonomi

Med en forhøjelse af den kommunale garanti med 50,8 mio. kr. udgør den samlede garanti 550,3 mio. kr. Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens garantistillelse vedrørende realkreditlån til finansiering af bl.a. byggeskade- og miljøarbejder på i alt 396,2 mio. kr. Ved eventuelt tab på disse lån udreder kommunen først det garanterede beløb over for realkreditinstituttet, hvorefter Landsbyggefonden dækker halvdelen af kommunens tab i henhold til almenboliglovens regler. Dermed udgør kommunens nettogaranti 352,2 mio. kr.

Garantierne medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantierne kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingerne ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt garantiforpligtelsen, sendes erklæringerne om kommunegaranti til underskrift hos teknik- og miljøborgmesteren og forvaltningens administrerende direktør. Herefter returneres de til realkreditinstituttet.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. april 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.