Opførelse af almene ungdomsboliger og familieboliger på Vestre Teglgade 10, Vesterbro/Kgs. Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til et alment boligprojekt placeret på Vestre Teglgade 10, Kgs. Enghave.  

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af 76 almene ungdomsboliger og 11 almene familieboliger på Vestre Teglgade 10 i overensstemmelse med bilag 1.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til AKB ved forretningsføreren KAB i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 11,007 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån på op til 92,2 mio. kr. til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen udbød i 2016 kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø). Ved fristens udløb den 16. november 2016 havde forvaltningen modtaget et boligprojekt placeret på Vestre Teglgade, som et bedømmelsesudvalg efterfølgende har vurderet. På baggrund heraf skal Borgerrepræsentationen tage stilling til opførelse af 76 ungdomsboliger og 11 familieboliger, kommunal støtte i form af grundkapital og garanti for realkreditlån til projektet. Projektet i sin nuværende udformning forudsætter en dispensation fra lokalplanen. Der tages ikke med denne sag stilling til dispensationen – det bliver der gjort i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Hvis dispensationen ikke meddeles, bliver byggeriet opført i reduceret form.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

I projektet blandes 87 almene boliger med private boliger i et samlet byggeri på i alt 192 boliger. Dermed realiseres cirka halvdelen af lokalplanens (tillæg 7 til lokalplan nr. 310, Teglværkshavnen) bestemmelse om, at 25 % af byggeriet eller 6.200 m2 etageareal skal bestå af almene boliger. Det resterende krav til almene boliger på ca. 2.400 m2 etageareal skal realiseres i kommende projekter i lokalplanområdet.  

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt godkendes af Borgerrepræsentationen Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 1.

Projektet skal opfylde lokalplanens krav og leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 3.

Projektet vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er placeret i et byudviklingsområde og vil bidrage med efterspurgte boliger og arkitektoniske kvaliteter i form af rummelige boliger og en bebyggelse med plads til fællesskab. Grønne kantzoner med små terrasser samt et stort fællesrum i stueetagen ligger ud til et kommende torv ved en af bydelens kanaler og bidrager dermed til bylivet. Teglfacaderne kommer til at fremstå med detaljering i murværket.

Dispensation fra lokalplanen
Projektet er omfattet af tillæg 7 til lokalplan nr. 310, Teglværkshavnen, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 16. december 2016. Projektet er i sin nuværende udformning ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Tilsagn til det foreliggende projekt beror på, at bygherren ansøger om og opnår dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bygningshøjder. Der er ikke med denne indstilling taget stilling til spørgsmålet om en eventuel dispensation. Dette spørgsmål, der kræver nabohøring, vil der blive taget stilling til i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Hvis dispensationen ikke bliver givet, skal projektet reduceres med op til otte ungdomsboliger og én familiebolig, hvilket svarer til ca. 294 m2. Udgifterne vil blive tilsvarende reduceret.

Proces når kommunen giver tilsagn om kommunal støtte
Kommunens tilsagn om kommunal støtte til alment nybyggeri forløber i tre ansøgningsfaser kaldet skema A, B og C, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. Ved skema A ansøgningen foreligger der et overordnet projekt fra bygherre, som Borgerrepræsentationen tager stilling til. Efter Borgerrepræsentationens vedtagelse giver Teknik- og Miljøforvaltningen på bemyndigelse fra Borgerrepræsentationen skema A tilsagn til projektet. På grundlag af Skema A tilsagn har bygherre mulighed for at igangsætte projektering og myndighedsbehandling. Når bygherren har projekteret byggeriet, opnået byggetilladelse (eventuelt dispensation fra lokalplanen) og afholdt licitation, kan bygherren søge om et skema B tilsagn. Denne ansøgning bliver behandlet administrativt. Efter forvaltningens afgivelse af skema B tilsagnet opføres bygningen. Skema C fasen er regnskabsgodkendelse og foretages efter ibrugtagning.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

Nye almene boliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 11,007 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Økonomien i projektet fremgår af bilag 1.

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 78,4 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

De årlige kommunale udgifter til ungdomsboligbidrag til de 76 ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 135.000 kr. (2017 p/l). Udgiften er lovpligtig og finansieres indenfor Teknik- og Miljøudvalgets budget. Borgerrepræsentationen har endvidere besluttet, at kommunen med hjemmel i almenboliglovgivningen hvert år yder et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Grundskyld for de 76 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.000 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %. Udgiften finansieres på Teknik- og Miljøudvalgets budget.

Der er afsat en pulje i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøudvalgets udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud. Puljen af afsat under Økonomiudvalget, og Teknik- og Miljøforvaltningen vil løbende vurdere, om der er behov for at få overført midler til Teknik- og Miljøudvalget til dækning af udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere AKB om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til projektet, når projektet opfylder kravene hertil, jf. bilag 1. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 24. april 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning