Byggesag om indretning af beboelse i eksisterende erhvervsbygning og opførelse af 3 rækkehuse på ejendommen Valhøjvej 12 i Valby

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen dispenserer fra lokalplanen ”Valhøjvej” og giver byggetilladelse til indretning af beboelse i eksisterende erhvervsbygning og opførelse af 3 rækkehuse på ejendommen Valhøjvej 12. 

Teknik- og Miljøudvalgsmedlem Iben Wiene Rathje har bedt om at få en byggesag – der kræver dispensation fra den gældende lokalplan – om indretning af beboelse i en eksisterende erhvervsbygning og opførelse af 3 rækkehuse på ejendommen Valhøjvej 12 i Valby forelagt for Teknik- og Miljøudvalget.

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om indretning af 6 nye beboelseslejligheder i en eksisterende erhvervsbygning og opførelse af 3 rækkehuse på ejendommen Valhøjvej 12 (se bilag 1).

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej” fra 1989.

Ifølge lokalplanens § 5, stk. 1 og 2, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, og bebyggelse skal i princippet opføres som sluttet bebyggelse. Ifølge lokalplanens § 9, stk. 1, skal friarealet være af størrelsesordenen 60 procent af boligetagearealet og 15 procent af erhvervsetagearealet. Det kræver dispensation fra disse bestemmelser, hvis der gives byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Ansøgningen har været sendt i orientering til naboer og Valby Lokaludvalg. Forvaltningen har modtaget 5 indsigelser mod projektet.

Forvaltningen har tidligere – den 6. juli 2006 – givet tilladelse til et tilsvarende projekt på ejendommen uden forudgående naboorientering. Det vurderes at være en fejl, at der ikke blev orienteret, inden denne tilladelse blev givet. Byggetilladelsen er nu bortfaldet, da den ikke er blevet udnyttet.

Indsigelserne mod det ansøgte projekt omhandler bebyggelsesprocent, bebyggelsesplan, friarealer, indbliksgener, lysforhold, udformning af bebyggelsen, brandforhold og overkørselsforhold.

Valby Lokaludvalg har særligt anført, at der er tale om en markant overskridelse af lokalplanens rammer for bebyggelsesprocent og bebyggelsesplan, og lokaludvalget er bekymrede for den præcedensskabende effekt for fremtidige projekter i området.

Bebyggelsesprocent:

Det fremgår af det orienteringsbrev, som forvaltningen har sendt ud, at bebyggelsesprocenten vil blive mellem 171 og 174.

Denne bebyggelsesprocent relaterer sig alene til rækkehusene, hvis disse på et tidspunkt udstykkes fra ejendommen. Den samlede bebyggelsesprocent for ejendommen efter opførelse af rækkehusene vil blive 89, hvilket altså vil være det reelle udtryk for bebyggelsens intensitet på ejendommen.

Byggeloven indeholder et krav om, at rækkehusene skal placeres, så de kan udstykkes til selvstændige ejendomme, hvis det ønskes. Derfor kræver det dispensation fra lokalplanens bestemmelse om bebyggelsesprocent at give byggetilladelse til rækkehusene.

Disse forhold er beklageligvis ikke beskrevet i det udsendte orienteringsbrev.

Forvaltningen vurderer, at dispensation kan gives i forhold til rækkehusene, da ejendommens samlede bebyggelsesprocent bliver 89, hvilket er under lokalplanens bestemmelse om 110 procent.  Det tinglyses ved deklaration, at bebyggelsesprocenten for rækkehusene og ejendommen skal ses under et.

Der er derfor ikke tale om fremadrettet frisættelse af bebyggelsesprocenten i lokalplanområdet som helhed med ændring af områdets karakter som følge.

Bebyggelsesplan:

Ifølge lokalplanen skal ny bebyggelse i princippet opføres som sluttet bebyggelse, hvilket vil sige sammenhængende bebyggelse i hele skellet mod Valhøjvej. Dette er ikke overholdt i det ansøgte projekt, da rækkehusene ikke fylder hele skellet.

Rækkehusene er placeret inden for det i lokalplanen angivne byggefelt med et etageantal på 2 og udnyttet tagetage i en højde svarende til nabobebyggelsen Valhøjvej 8-10, og med en husdybde på under 9 m - alt sammen iagttagende lokalplanens § 5, stk. 3 og 4. Da byggeriets volumen og udstrækning svarer til det omkringliggende byggeri, og da det er placeret i byggefeltet, er det forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens § 5, stk. 2 om, at bebyggelse i princippet skal opføres som sluttet bebyggelse.

Friarealer:

Ejendommen vil som helhed få 716,5 m² friareal, hvilket er 6,5 m² under kravet i henhold til lokalplanen. I relation til opførelse af rækkehusene må der i henhold til lokalplanen stilles krav om et friareal på 65 m² pr. hus, men der er ansøgt om et friareal på ca. 20 m².

Rækkehusene er forsynet med opholdsaltaner i størrelsesordenen ca. 6 m². Disse arealer kan ikke medregnes i friarealerne, men vil komme til at fungere som ekstra opholdsareal.

Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres til det ansøgte projekt, da overskridelsen af lokalplanes bestemmelse om friareal i forhold til det samlede projekt er marginal. I forhold til friarealerne til de nyopførte rækkehuse vil der blive stillet som betingelse, at der tinglyses en deklaration om, at beboerne skal have ret til at benytte ejendommens areal som fællesareal.

Øvrige indsigelser:

I forhold til indbliksgener fra en opholdsaltan kan det oplyses, at det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte byggeri ikke vil medføre indbliksgener ud over, hvad der er almindeligt i et forholdsvis tæt bebygget områdeMed hensyn til lys og skyggegener for naboer er det forvaltningens vurdering, at det ansøgte medfører forhold, som svarer til den eksisterende situation på Valhøjvej.

For så vidt angår bebyggelsens udformning er det forvaltningens vurdering, at det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Gadefacaden er i forhold til murhøjde og taghøjde svarende til naboejendommen og med den horisontale inddeling af vinduesbånd i harmoni med eksisterende byggeri på naboejendommen – samt med de identiske ejendomme, der følger denne.  Herudover er facaden udformet med passende variation. Tagfladerne er skrå og frie gavle er spidsgavle. Desuden udføres det ansøgte med tagbelægning af tegl og med facader pudset og indfarvet som naboejendomme.

Vedrørende brandforhold vil det ansøgte byggeri blive behandlet i forhold til bygningsreglementets bestemmelser, og det kan oplyses, at det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte ikke umiddelbart vil medføre væsentlige ændringer af brandforholdende på ejendommen eller på naboejendommene.

Indstillingen medfører ikke økonomiske konsekvenser.

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen færdigbehandle ansøgningen og forventer at kunne udstede byggetilladelse i løbet af ca. 2 uger.

   
      Pernille Andersen

                                                                  /Niels Tørsløv