Startredegørelse - lokalplan "Østerport II"

Teknik- og Miljøudvalget samt Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg med henblik på en udvidelse af erhvervsbebyggelsen på Oslo Plads 2 ved Østerport Station. Lokalplanen vil erstatte lokalplan nr. 106 ”Østerport”.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Østerport II” for et område ved Østerport Station på baggrund af intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

Ejer af ejendommen Oslo Plads 2, matr. nr. 939 Østervold Kvarter, har anmodet om et nyt plangrundlag, der muliggør en forøgelse af det eksisterende erhvervsbyggeri med ca. 9.500 m² kontorareal til i alt ca. 15.500 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 170. For at anskueliggøre ønsket har et arkitektfirma udarbejdet et skitseprojekt (se illustrationerne i bilag 1).

Ny bebyggelse på ejendommen skal tilføre området et mere bymæssigt præg og samtidig indordne sig i områdets kulturhistoriske miljø. Fortætning af erhvervsbebyggelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætning om at sikre en høj tilgængelighed med kollektiv trafik til kontor- og serviceerhverv.

En realisering af projektet kræver, at der udarbejdes lokalplan samt tillæg til kommuneplanen.

Den eksisterende bebyggelse på ejendommen indeholder butikker samt to trappenedgange til perroner på Østerport Station og er på henholdsvis én etage mod Oslo Plads, to etager mod Folke Bernadottes Allé og tre etager mod baneterrænet og DSB’s arealer mod nord.

Den nye bebyggelse placeres som en ny etage ovenpå den eksisterende bebyggelse mod Oslo Plads og Folke Bernadottes Allé svarende til en i alt (for gammel + ny bebyggelse) ca. 8 meter høj facade mod Oslo Plads (fra kote 7,8). Mod det lavereliggende baneterræn og DSB’s arealer mod nord foreslås opført en vinkelbygning på ca. 24 meter (fra kote 1,9) omgivet af en begrønning med fuldvoksne træer. Der etableres et rekreativt udeareal til det nye byggeri som en indre tagterrasse på taget af den eksisterende bebyggelse.

Kulturstyrelsen
Projektet har været drøftet med Kulturstyrelsen, da dele af planområdet ligger indenfor beskyttelseslinjerne for fortidsminderne Kastellet og Østre Anlæg samt søbeskyttelseslinjen omkring Kastelsgraven.

Kulturstyrelsen udtaler, at projektet ligger indenfor de rammer, styrelsen tidligere har foreslået, ved bl.a. at trække bebyggelsens høje del tilbage fra Oslo Plads og holde den et par meter under højden på spiret på stati­onsbygningen. Herved respekteres den visuelle sammen­hæng mellem de fredede fæstningsanlæg og den fredede stationsbygning som områdets centrale vartegn.

Byliv
På den del af Oslo Plads, der tilhører matriklen, nedrives glaspyramiden og betonarkaden for at skabe et mere klart byrum foran bebyggelsen. Tanken er, at pladsen fortsat skal være en trafikplads med cykelparkering, men pladsen reorganiseres, så der skabes bedre visuel kontakt og adgangsforhold til butikkerne i bebyggelsen.

Bæredygtighed
Fortætning af erhvervsbebyggelsen i området er i overensstemmelse med kommunens prioritering af byudviklingen og lokalisering af virksomheder i stationsnære områder. Herved understøttes bæredygtig færdsel til fods, på cykel samt ved brug af offentlig transport.

Byggeriet opføres som lavenergibyggeri jf. gældende bygningsreglement og tage begrønnes.

Parkering
Der anlægges parkeringspladser i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal, hvilket opfylder kommuneplanens parkeringskrav til serviceerhverv i tætbyen. Pladserne placeres delvist på terræn langs banen og delvist i konstruktion i nederste del af bygningen mod baneterrænet. Der anlægges cykleparkeringspladser svarende til normen på 1,5 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal med minimum halvdelen som overdækkede pladser.

Opmærksomhedspunkter i den videre planlægning
Forvaltningerne vurderer, at en fortætning af bebyggelsen mellem Øster Allé og Folke Bernadottes Allé kan tilføre området nye kvaliteter i form af et mere bymæssigt præg og flere centralt beliggende arbejdspladser. Samtidig finder forvaltningerne, at det aktuelle projekt indordner sig i områdets komplekse kulturhistoriske miljø, både i sin form og i sit arkitektoniske udtryk, hvilket vurderes at være vigtigt at fastholde. Forvaltningerne har på den baggrund formuleret følgende opmærksomhedspunkter:

• At den stationsnære beliggenhed skal udnyttes til en bæredygtig byudvikling ved at muliggøre en fortætning af områdets bebyggelse og herved skabe rammer for flere stationsnære arbejdspladser.
• At ny bebyggelse skal tage hensyn til områdets kulturmiljøer, herunder at stationsbygningen på Østerport Station fortsat skal fremstå som det centrale og identitetsskabende vartegn i området.
• At den nye bebyggelse skal fremstå med et venligt og imødekommende udtryk og der ved påbygning på den eksisterende bygning opnås en arkitektonisk helhed.
• At Oslo Plads skal gives en mere bymæssig karakter ved at muliggøre en forhøjelse af bebyggelse ud mod pladsen med én etage.
• At bebyggelsen skal begrønnes.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil Teknik- og Miljøforvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Kommuneplan
I Kommuneplan 2011 er størstedelen af det aktuelle lokalplanområde fastlagt til serviceerhverv (S1*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, en maksimale bygningshøjde på 20 meter og et friarealkrav på minimum 15 % af etagearealet. Der er en særlig bemærkning om, at den maksimale højde uanset ovenstående højest må være 14 meter på matr. Nr. 987 Østervold Kvarter, eller på ejendomme der efter den 1. april 2013 er udstykket heraf. Den resterende del af området er fastlagt til tekniske anlæg (T1).

For at muliggøre byggeønsket udarbejdes et kommuneplantillæg i tilknytning til lokalplanen, der fastlægger  hele lokalplanområdet til serviceerhverv (S3) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185, en maksimal bygningshøjde på 24 meter og et friarealkrav på minimum 10 % af etagearealet.

Lokalplanområdet ligger indenfor lokalcenter Østerport Station, der bl.a. muliggør et butiksareal på op til 3.000 m² i området med en maksimal størrelse på 1.000 m² for den enkelte daglig- eller udvalgsvarebutik.

Borgerdialog
I den forventede offentlighedsfase i efteråret 2014 inviteres til borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde og planforslagene lægges på kommunens hjemmeside ”Bliv hørt” med mulighed for indlæg/høring.

Byggeriet vil skabe plads til ca. 300-400 arbejdspladser og vil give kommunale ejendomsskatte-indtægter på skønnet ca. 1.100.000 kr.

Når startredegørelsen er godkendt af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget gennemføres en intern høring af relevante instanser, herunder både Østerbro Lokaludvalg og Indre By Lokaludvalg, da planområdet er et centralt og vigtigt område for begge byområder.

Forslaget til lokalplanen og kommuneplantillægget forelægges for udvalgene og Borgerrepræsentationen inden sommeren 2014 med henblik på en 8 ugers offentlig høring i efteråret 2014. Endelig vedtagelse i Borgerrepræsentationen forventes at kunne ske ultimo 2014.

         Claus Juhl                                         Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 24. februar 2014

Ø stillede følgende ændringsforslag:

”At der tilføjes følgende til 1. at ”dog således at den del af den høje bygningsfløj, der er nærmest stationsbygningen, reduceres med én etage, hvorved der opnås en skalamæssig aftrapning mod den fredede Østerport stationsbygningen.”

For ændringsforslaget stemt 10 udvalgsmedlemmer: A, Ø, F, B, C og V
Mod ændringsforslaget stemt ingen udvalgsmedlemmer.
Et udvalgsmedlem undlod at stemme: I

Ændringsforslaget blev godkendt.

Indstillingen blev godkendt.

A, C, V og B afgav følgende protokolbemærkning: ”Partierne finder, at byggeriet stadig for højt selv om det reduceres med én etage.”

Ø, B og F afgav følgende protokolbemærkning: ”Parkeringsnormen bør sættes til 1:200, da området er stationsnært.”