Etablering af fire fælles gårdhaver

Teknik- og Miljøudvalget skal godkende, at forvaltningens forslag om at etablere fire fælles gårdhaver for henholdsvis Sjællandsgadekarréen, Frederiksgårdkarréen, Vendersgadekarréen og Kirkevængetkarréen sendes i høring.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender:

1. at byfornyelsesforslag, jf. bilag 3, om etablering af fælles gårdhave for Sjællandsgadekarréen: Sjællandsgade 33-55, Refsnæsgade 28-34, Fensmarksgade 23-27 og Nøddebogade 1-5 sendes i offentlig høring i otte uger
2. at byfornyelsesforslag, jf. bilag 4, om etablering af fælles gårdhave for Frederiksgårdkarréen: Frederikssundsvej 36A-B og 38-42 sendes i offentlig høring i otte uger
3. at byfornyelsesforslag, jf. bilag 5, om etablering af fælles gårdhave for Vendersgadekarréen: Rømersgade 15-19, Vendersgade 8-12, Nørre Farimagssgade 64A-B, 66A-C, 68-72 og Frederiksborggade 23-27 sendes i offentlig høring i otte uger
4. at byfornyelsesforslag, jf. bilag 6, om etablering af fælles gårdhave for  Kirkevængetkarréen: Gammel Jernbanevej 1-11, Valby Langgade 21A-B, Kirkevænget 2-6 og 6A-C sendes i offentlig høring i otte uger.

Med udgangspunkt i Københavns Kommunes byfornyelsesstrategi ”Bæredygtig byfornyelsestrategi” fra oktober 2009, Teknik- og Miljøudvalgets beslutning om supplerende principper for fælles gårdhaver den 11. marts 2013 og som et led i Metropol for Mennesker og Klimatilpasningsplanen, indstilles fire gårdhaver til offentlig høring.  

Borgerrepræsentationen har på mødet den 13. januar 2014 delegeret beslutningskompetencen til vedtagelse af forslag og beslutninger om fælles gårdhaver til Teknik- og Miljøudvalget.

Teknik- og Miljøudvalget skal træffe beslutning om, at projektet som skitseret sendes i høring hos beboerne. Det forventes, at en endelig beslutning om etablering af fire fælles gårdhaver kan træffes af Teknik- og Miljøudvalget medio maj 2014.

Bestyrelser og beboere fra enkeltejendommene i de fire karréer har ansøgt om at få renoveret deres gårde. Forvaltningen vurderer, at de fire gårde opfylder betingelserne i byfornyelsesloven for at komme i betragtning til en omlægning af gårdarealerne.  

Renovering af gårde fra nedslidte baggårde til fælles gårdhaver er et aktiv for beboerne såvel som for byen. Gårdhaverne udgør en betydelig del af Københavnernes rekreative friareal og medvirker derfor til at gøre København til en grønnere by, øge botiden og give større livskvalitet. Der er ca. 300 gårde tilbage, der har utidssvarende forhold på grund af manglende lys, luft samt rimelige opholds- og aktivitetsmuligheder for børn og voksne.  I bilag 1 beskrives Københavns gårdhaver og den politiske proces nærmere.

Hovedgrebene i de fire forslag til gårdhaver fremgår af plantegninger i det materiale, som indstilles sendt i høring hos beboere og ejere i karréen. Se bilag 3-6.

Fælles for dem alle er, at de endelige projekter vil give bedre opholds- og aktivitetsmuligheder for beboerne i karréen. Gårdhaverne vil fremstå markant grønnere med 15-40 pct. mere græsareal og bede. Nedsivning og forsinkelse af regnvandet i gårdhaverne, herunder etablering af grønne tage og regnbede vil indgå i alle projekter.

Forslagene omfatter fjernelse af et værkstedsbaghus, garager, hegn, skure og nedslidte belægninger.

Beboerinddragelse

Etablering af gårdhaver er en proces, som foregår i en dialog mellem beboerne, forvaltningen og et rådgiverteam. I processen søger rådgiverne på kommunens vegne at skabe en gårdhave, som balancerer de enkelte beboeres interesser og ønsker med fællesskabet behov og kommunens forventninger om klimatilpasning mv.

Der har været afholdt workshops med beboerne i alle karréer om indretning af gårdhaverne. I alle fire forslag er det forsøgt at tilgodese de fremførte ønsker i størst muligt omfang, uden at tilsidesætte den fælles anvendelse af gårdhaven væsentligt.

Herudover har der i overensstemmelse med de vedtagne supplerende principper for fælles gårdhaver været gennemført en undersøgelse af beboeres og ejeres tilslutning til etablering af en fælles gårdhave. Af de supplerende principper fremgår det, at der skal være en væsentlig interesse for en fælles gårdhave i en karré for at gennemføre et projekt. Det betyder, at der ikke må være mere end 1/3 imod projektet blandt karréens samlede antal boliger, erhverv og ejere.

Skulle der være 1/3, som har ytret modstand, indstilles gårdhaven ikke til Teknik- og Miljøudvalget med henblik på høring. Nedenfor begrundes såvel stemmeprocent som tilslutning.

De modtagne svar fra de fire karréer opgjort sammen og uddybet med Teknik- og Miljøforvaltningens sammenfatning i bilag 7.

I Sjællandsgadekarréen har flere udtrykt bekymring om, at legearealet optager for meget plads. Sjællandsgadekarréen er én andelsboligforening, og der indrettet en børneinstitution ud mod den store gårdrum, som benytter en del af dette område til legeplads.

I Frederiksgårdkarréen skyldes modstanden primært fjernelse af garager som hovedsagligt anvendes til lager mv. af erhverv, der ikke har anden tilknytning til karréen. Frederiksgårdkarréen omfatter 33 garager, som er omfattet af deklarationer om, at bygningerne skal nedrives, hvis kommunen forlanger det.

Det vurderes, at ti garager anvendes til privat parkering.  Derudover er der to, private parkeringspladser i det ene gårdrum. Der nedlægges i alt 12 parkeringspladser. Der er mulighed for at erstatte flere af de sløjfede parkeringspladser med pladser i parkeringskælderen på naboejendommen. Gården ligger uden for tælleområdet, men forvaltningen foretog i anden sammenhæng en specialtælling i området i maj 2013. Den viste belægningsprocenter på 84 pct. kl. 12, 79 pct. kl. 17 og 85 pct. kl. 22. Karréen er placeret udenfor det område, som P-aftalen omfatter og er derfor ikke påvirket af denne.

I Vendersgadekarréen skyldes noget af modstanden primært en bekymring for den efterfølgende driftsudgift. For så vidt angår ejendommen Vendersgade 12/Nørre Farimagsgade 64-B indgår i den fælles gårdhave på særlige vilkår, hvor de resterende beboere i karréen ikke får adgang til ejendommens taghave.  

I Kirkevængetkarréen skyldes modstanden primært etablering af hegn ved Gammel Jernbanevej, som medvirker til, at parkering nedlægges. Karréen omfatter 10, private parkeringspladser, der alle nedlægges. Parkeringspladserne vil ikke blive erstattet. Parkeringstællingen for området fra oktober 2013 viser, at der er en belægningsprocent på 81 pct. kl. 12, 89 pct. kl. 17 og 96 pct. kl. 22. Karréen er placeret udenfor det område, som P-aftalen omfatter og er derfor ikke påvirket af denne.

Forslagene om fælles gårdhaver er miljøvurderet, og miljøpåvirkningen er væsentligt i positiv retning. Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af projekterne sikre, at minimumskravene i henhold til Miljø i Byggeri og Anlæg 2010 bliver overholdt.

Forslagene er ligeledes vurderet i forhold til tilgængelighed, og forvaltningen vurderer at tilgængeligheden for alle grupper er blevet forbedret. For at skabe bedre vilkår for ophold i de fælles gårdhaver, vil forvaltningen gennemføre nedrivning af garager, en værkstedsbygning samt rydning af skure og hegn. Omlægningen vil betyde, at alle kan færdes i gårdhaverne. Vurderingerne er vedlagt som bilag 10-11.

Staten refunderer 50 pct. af udgifterne ved etablering af gårdhaverne. Den samlede udgift til at etablere de fire gårdhaver vurderes at blive 20 mio. kr. Kommunen afholder udgifterne, men får refunderet 10 mio. kr. fra staten. Tilskudsberegningerne, der er en udspecificering af, hvordan økonomien beregnes og fordeles, er vedlagt som bilag 8.

I gårdhaveprojekter er det praksis, at der afholdes udgifter til projektforberedende arbejde, før godkendelse på politisk niveau. I disse fire karréer er der afholdt udgifter på 0,8 mio. kr. i 2013.

Beslutningerne indpasses i den kommunale byfornyelsesramme, der er afsat til byfornyelsesformål i 2014-2017 på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse anlæg, funktion 0.25.15.3.

Ejerne i de respektive karréer afholder selv driftsudgifterne til deres gårdhave.

Såfremt Teknik- og Miljøudvalget godkender indstillingen, vil forslagene blive sendt i 8 ugers offentlig høring. Efter høringsfristens udløb vil forvaltningen tage stilling til de indkomne bemærkninger og udarbejde indstilling og anlægsbevilling til Teknik- og Miljøudvalget og Borgerrepræsentationen. Først med anlægsbevillingen godkendes effektuering af de fire gårdhaver.

Der udarbejdes servitutter, som i henhold til gældende lovgivning fastsætter, at den fælles gårdhave skal opretholdes; at ejerne er forpligtet til at indgå i et gårdlaug, og at udgifterne til den efterfølgende drift fordeles efter bruttoetagearealet, se bilag 8.

Efter godkendelse af de endelige projekter vil beslutningerne blive offentliggjort og fremsendt til alle ejere og andelshavere i de fire karréer.

Herefter vil Teknik- og Miljøforvaltningen stå for gennemførelsen i samarbejde med forretningsfører og landskabsarkitekt samt ejere og beboere. Teknik- og Miljøforvaltningen skal godkende prissat projektforslag, licitationsforslag og byggeregnskab for gårdhaverne.

De fire gårdhaver forventes færdige i efteråret 2015.

Pernille Andersen

                                                                  /Anders Møller