Endelig vedtagelse af lokalplan Borgmestervangen med kommuneplantillæg, Nørrebro

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Borgmestervangen” (bilag 1) med ledsagende miljørapport (bilag 4) godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.   at Borgerrepræsentationen godkender tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 3).
    3.   at Borgerrepræsentationen godkender udbygningsaftalen (bilag 6) med grundejerne.

Problemstilling

Ejeren af grunden Borgmestervangen 5 ønsker at opføre ca. 510 boliger, heraf ca. 388 ustøttede ungdomsboliger under 50 m². Gennemførelse af projektet kræver ny lokalplan og kommuneplantil­læg, idet det nuværende plangrundlag ikke giver mulighed for at bygge med den ønskede tæthed, højde og anvendelse. Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 28. maj 2015.

Planforslaget har efterfølgende været i høring fra 11. juni 2015 til 20. august 2015, og der er modtaget 62 henvendelser, herunder en underskriftindsamling fra 473 borgere.

Løsning

Projektet er beliggende tæt ved Nørrebro station og består af boliger, der placeres i et højhus på 98 me­ter samt i fem punkthuse og et etagehus. Projektet indeholder boliger målrettet studerende i form af 11.200 m² boliger over 65 m² samt 17.600 m² ungdomsboliger under 50 m². Hertil kommer 2.300 m² detailhandel i stuenetagen. Bebyggelsesprocenten vil være ca. 270. Borgmestervangen indrettes desuden med gode forhold for fodgængere og cyklister i et grønt gadeforløb og der etableres en ny plads til ophold mod Mimersparken.

Høring
De 62 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningernes bemærkninger. Der har desuden været afholdt borgermøde 22. juni med ca. 30 fremmødte. På mødet deltog repræsentanter for grundejere indenfor lokalplanområdet og naboer. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 6. Forvaltningen har desuden afholdt endnu et møde med lokaludvalget med deltagelse af bygherre med det formål at besvare spørgsmål til projektets indpasning i den lokale kontekst, den trafikale situation samt hvordan beboerne integreres bedst muligt i lokalområdet. Disse drøftelser ligger overvejende udenfor lokalplanens rammer. Referat af mødet vedlægges som bilag 8.

Høringssvarene, herunder de 473 underskrifter, baserer sig i vid udstrækning på generel utilfredshed med, at der bygges et højhus på stedet. De bemærkninger, der er fremkommet vedrørende ønsker til justeringer i byggeriet, er blevet behandlet i lokalplanprocessen. Lokalplanforslagets indpasning i nærområdet er løbende blevet kvalificeret gennem byanalyser og inddragelse af brugergrupper og interessenter i området.

Bemærkninger fra Nørrebro Lokaludvalg – bilag 1, henvendelse nr. 42
Lokaludvalget mener, at lokalplanen ikke sikrer sammenhæng med Nørrebro stationsområde og at bydelens behov for flere grønne arealer og kultur- og fritidsfaciliteter ikke tilfredsstilles. Udvalget tilkendegiver desuden, at der er uafklarede trafikale forhold, og at det er ualmindeligt på Nørrebro at bygge med den planlagte tæthed. Det fremføres, at der ikke er behov for flere små lejligheder i kvarteret, og at der bør være anvisningsret fra universiteter til boligerne.

Forvaltningens bemærkninger
De fremførte synspunkter har alle været behandlet som emner i lokalplanarbejdet. Lokalplanen indgår som en del af en samlet udvikling i bydelen, og det er forvaltningernes vurdering, at planen varetager vigtige bymæssige interesser i området, herunder boliger til de mange studerende i København, en fysisk og social sammenhæng med kvarteret, et grønt gadeforløb samt rammer for en hensigtsmæssig trafikafvikling. Det er ikke muligt i en lokalplan at stille krav til brugerkreds eller anvisningsret.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Parkering og trafik: Flere er bekymrede for den øgede trængsel. Mange ønsker flere parkeringspladser og ikke nedlæggelse af pladser.
2. Volumen: Bekymring for højhusets proportioner ift. områdets øvrige bygninger.
3. Brugerkreds: Flere bemærker, at lokalplanen ikke stiller krav til, at det rent faktisk er studerende, der kommer til at bo i boligerne.
4. Ejerform og økonomi: Enkelte udtrykker undren over, at kommunen ikke benytter muligheden for at kræve 25 % almene boliger, og spørger til, om boligerne vil udlejes til en pris studerende kan betale. Flere ønsker redegørelse for bygherres såkaldte ”pengegave” på 1 mio. kr. til Københavns Kommune.
5. Tilgængelighed og offentlig anvendelse: Flere ønsker, at området anvendes til grønt område (forlængelse af Mimersparken) samt at gårdhaven på plinten og tårnets top bliver offentligt tilgængeligt. Flere anfører, at et tæt byggeri betyder øget risiko for kriminalitet/udsathed.
6. Helhedssyn: Flere kritiserer planerne for ikke at understøtte øvrige planer, der de seneste år er iværksat mht. områdefornyelse og renovering af Mjølnerparken.
7. Skygge og vind: Mange anfører, at højhuset vil skygge. Der argumenteres for, at skygge betyder, at ressourcestærke borgere fraflytter området.
8. Høringsproces: Flere finder det problematisk, at høringsperioden forløber over sommerferien.
9. Tæthed og bebyggelsesprocent: Flere mener, at en markant forøgelse af bebyggelsesprocenten ikke er ønskelig i kvarteret. Der stilles spørgsmålstegn ved fordelingen af byggeret i området.

Forvaltningens bemærkninger

1. Parkering og trafik: Beboere i ungdomsboliger har et relativt lavt bilejerskab, og derfor stiller kommuneplanen ikke samme krav til antal p-pladser som ved øvrige boligtyper. Gadeparkering langs Borgmestervangen reduceres fra 40 til 28 pladser, idet et grønt gadeforløb med vejtræer er prioriteret højt som bindeled til Mimersparken. Det er dog blevet besluttet, at betalingszonen skal udvides, sådan at Borgmestervangen bliver en del af gul-zone. Det forventes at blive implementeret medio 2017. Dette faktum vil sandsynligvis gøre, at belægningen bliver væsentligt lavere, da man må forvente at en del af bilerne vil parkere andre steder.
2. Volumen: På dette sted ved jernbanen mødes Nørrebros traditionelle karréer med de mere individuelle bebyggelser langs Lygten. Det er forvaltningernes vurdering, at stedets åbenhed og placering ved banen er velegnet til en høj udnyttelsesgrad. Det er desuden forvaltningernes vurdering, at et højhus kan indpasses i den sammensatte bystruktur og bidrage til gøre stedet til et bylivsmæssigt knudepunkt, der vil medvirke til et løft af hele området.
3. Brugerkreds og boligstørrelser: Se under bemærkninger til lokaludvalget.
4. Ejerform og økonomi: Lokalplanområdet ligger i et område, hvor den almene boligandel udgør 20-30 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Idet den nærliggende bebyggelse Mjølnerparken rummer 650 almene boliger er det forvaltningens vurdering, at det ikke vil være hensigtsmæssigt at etablere flere almene boliger i lokalplanområdet. Der er tale om et udsat byområde, og flere almene boliger vil ikke medvirke til det overordnede mål om at skabe en blandet by. En lokalplan kan ikke regulere økonomiske forhold, men skaber med muligheden for indretning af små lejligheder rammerne for, at unge kan bebo lejlighederne. Bygherre har indgået en frivillig udbygningsaftale om bidrag til etablering af anlæg af ny plads på Basargrunden, der ligger udenfor lokalplanområdet (se bilag 7).
5. Tilgængelighed og offentlig anvendelse: Grunden er privat ejet, hvilket begrænser kommunens råderet over indretning og anvendelse. Forvaltningen har samarbejdet med bygherre om at indpasse grønne forløb samt en plads mod Mimersparken. Det er vægtet højt, at byggeriet skal bidrage til et trygt boligområde med en tydelig skelnen mellem private gårdarealer og offentlige byrum mod gaden. Det er ikke muligt i en lokalplan at stille krav om offentlig adgang til tårnets top, men det er bygherres intention at skabe offentlig adgang til tårnets top i samarbejde med beboerne i bebyggelsen.
6. Helhedssyn: Det er forvaltningernes vurdering, at private investeringer i det tidligere baneterræn bidrager positivt til udviklingen i området. Principperne i lokalplanen understøtter de tiltag, der allerede er igangsat med lokalplan for Mjølnerparken og idéoplæg for Nørrebro stationsområde.
7. Skygge og vind: Den udarbejdede miljørapport konkluderer, at højhusets smalle skygge flytter sig hurtigt over naboarealerne og dermed ikke belaster ét sted væsentligt over længere tid.
8. Høringsproces: Forvaltningerne har i dialog med bygherre haft en længere omverdensinddragelsesproces, løbende møder med lokaludvalg og interessegrupper, samt afholdt borgermøde for at styrke dialogen med lokale aktører. Lovgivningen kræver 8 ugers høring, men af hensyn til at høringsperioden forløb i juli (11. juni 2015 til 20. august 2015) blev høringen forlænget til 10 uger. Som konsekvens af lokaludvalgets kritik, og at forvaltningens almindelige praksis er at forlænge med fire uger,  har forvaltningen som beskrevet indledningsvis afholdt møde med lokaludvalget og bygherre efter høringsperioden.
9. Tæthed og bebyggelsesprocent: Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, der fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent for området som helhed. Der kan i en lokalplan fastlægges bygningsregulerende bestemmelser, der betyder, at ejendomme indenfor et lokalplanområde ikke har samme byggemuligheder. Teknik og Miljøforvaltningen har vurderet, at der er tale om forskellige planlægningsmæssige forudsætninger for lokalplanens delområder, og dermed et behov for præcisering af fordelingen af byggeret i lokalplanområdet.

Forslag til ændringer
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at ønskerne om en præcisering af fordeling af byggeret (bebyggelsesprocenten) imødekommes ved at lokalplanforslagets § 5 tilføjes:

"For delområde I gælder, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 270.
For delområde II gælder, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 135."

Herudover har forvaltningen præciseret bestemmelserne for facaderne for at sikre det skitserede facadeudtryk, jf. bilag 9, Forslag til ændringer.

Stadsarkitekten vil deltage under behandling af indstillingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale
På bygherrens anmodning er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder bidrag på 1 mio. kr. fra bygherre til etablering af byrum på Basargrunden udenfor lokalplanområdet. Aftalen er vedlagt som bilag 7.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør forvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Mikkel Hemmingsen          Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. november 2015

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag med tilføjelse til indstillingens 1. at-punkt:
”og at antallet af parkeringspladser i området skal bevares.”

Ændringsforslaget blev ikke godkendt med tre stemmer mod otte. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: C og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.