Forslag til lovliggørelse af byggeri på Provstevej 5, herunder tillæg nr. 3 til lokalplan 261 ”Provstevej”, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til lovliggørelse af byggeri og offentliggørelse af tillæg 3 til lokalplan nr. 261 ”Provstevej”. Forslag til tillæg muliggør boliger i form af 131 boliger, særligt målrettet unge, på Provstevej 5 i Bispebjerg.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der sker retlig lovliggørelse af byggeriet Provstevej 5, i form af et tillæg til den gældende lokalplan,
2. at forslag til tillæg 3 til lokalplan 261 ”Provstevej” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger,
3. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside ”Bliv Hørt” afholdes et borgermøde.

Problemstilling

Natur- og Miljøklagenævnet har den 23. september 2015 ophævet den dispensation, der den 12. marts 2015 blev meddelt bygherre, som en del af tilladelsen til at opføre 131 ungdomsboliger på Provestevej 5. Dispensationen blev meddelt, fordi ungdomsboligprojektet ikke overholder den gældende lokalplan, hovedsageligt hvad angår bebyggelsesprocent, friarealprocent og krav til parkering.

Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse betyder, at kommunen ikke har haft hjemmel til at dispensere fra lokalplanens krav om en friarealprocent på 60 ned til 41 %, idet det, efter nævnets opfattelse, er i strid med lokalplanens principper. Gennemførelse af projektet kræver derfor ny lokalplan.

Der er den 12. marts 2015 meddelt byggetilladelse til projektet. Bygherre har modtaget byggetilladelsen i god tro. Da Natur- og Miljøklagenævnet har ophævet dispensationen, er byggetilladelsen ikke længere meddelt på et lovligt grundlag.

Løsning

Når et byggeri er opført uden lovligt grundlag, har kommunen pligt til – med respekt af de almindelige forvaltningsretlige principper - at lovliggøre byggeriet. Det kan ske gennem en retlig eller fysisk lovliggørelse afhængig af en konkret vurdering af sagens omstændigheder, herunder berettigede forventninger, indrettelseshensyn og værdispildsbetragtninger.

Retlig lovliggørelse
Ved en retlig lovliggørelse udarbejdes en ny lokalplan eller tillæg til gældende lokalplan, der muliggør de forhold, der er tilladt i byggetilladelsen. Den nye lokalplan skal være planmæssigt begrundet. Når lokalplanen er godkendt med henblik på høring, kan der gennemføres en sædvanlig lokalplanproces. Ny byggetilladelse vil kunne udstedes efter endelig vedtagelse i Borgerrepræsentationen og bekendtgørelse.

Fysisk lovliggørelse
Ved fysisk lovliggørelse bringes byggeriet i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Det betyder, at der skal udarbejdes et nyt projekt og udstedes en ny byggetilladelse med hjemmel i gældende lokalplan.

Både ved retslig og fysisk lovliggørelse skal byggeriet standses og byggetilladelsen trækkes tilbage.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen har anmodet nævnet om at genoptage sagen, hvilket betyder, at nævnet er anmodet om at behandle sagen på ny. Forvaltningen finder endvidere, på grund af sagens omstændigheder, at en retlig lovliggørelse, i form af et tillæg til den gældende lokalplan er i overensstemmelse med intentionen i den givne byggetilladelse og vil muliggøre det projekt, som udvalget tidligere har givet dispensation til. Forvaltningen finder endvidere, at den omtalte bebyggelse ikke har en karakter der adskiller sig fra den omgivende karre- og randbebyggelse i området, ligesom bebyggelsen ikke giver anledning til andre væsentlige påvirkninger på omgivelserne end en anden bebyggelse på samme ejendom i overensstemmelse med den eksisterende lokalplan. Forvaltningen anbefaler at iværksætte udarbejdelsen af lokalplantillægget nu inden nævnet har behandlet sagen på ny, for hurtigst muligt at kunne lovliggøre byggeriet uafhængigt af hvilken afgørelse nævnet måtte træffe. Måtte nævnet nå frem til at den oprindelige dispensation var lovlig, vil lokalplanprocessen kunne standses.

Dispensationssagen har været forelagt Teknik- og Miljøudvalget to gange. Første gang 1. december 2014, hvor udvalget sendte sagen tilbage til forvaltningen med henblik på fremskaffelse af yderligere oplysninger. Anden gang 26. januar 2015, hvor et flertal i udvalget godkendte dispensation til det ansøgte projekt.

Efter den første forelæggelse for Teknik- og Miljøudvalget blev projektet ændret, idet bebyggelsesprocenten blev sat ned fra 158 til 141, hvilket dog fortsat krævede dispensation, idet lokalplanen fastlægger bebyggelsesprocenten til 110. Endvidere blev facaderne, i dialog med bygherre, ændret.  

Forslag til tillæg 3 til gældende lokalplan
Forslag til tillæg 3 til den gældende lokalplan er udarbejdet på baggrund af det projekt, der blev behandlet i dispensationssagen, byggetilladelsen og Kommuneplanens bestemmelser for kollegie- og ungdomsboligermed en friarearealprocent på 30.

Der ønskes opført 131 private ungdomsboliger. Boligerne vil bidrage til at imødekomme efterspørgslen på boliger til unge i København. Der er tale om en vinkelbygning, der er trukket tilbage fra vejen. Facaderne langs Provstevej og Theklavej fremstår med varierende bygningsfremspring, der fremhæves med forskellige facadefarver og altantyper. Der opføres små boliger på mellem 25 og 50 m² i bruttoareal i gennemsnit - og ingen bolig har et nettoareal, der er mindre end 15 m².

Forvaltningen har udarbejdet forslag til tillæg 3 til den eksisterende lokalplan for Provstevej med henblik på hurtigst muligt retligt at lovliggøre ungdomsboligprojektet.

Byggetilladelse
Forvaltningen beklager at have udstedt byggetilladelsen af 12. marts 2015, som Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke overholder planloven. Forvaltningen har, efter en konkret afvejning af interesser, valgt at trække byggetilladelsen tilbage, fordi den ikke længere hviler på et lovligt plangrundlag. Da der er tale om en begunstigende forvaltningsakt, forventes det, at bygherre rejser et erstatningskrav mod kommunen, se under afsnittet Økonomi. Byggetilladelsen er trukket tilbage den 9. november 2015. Der vil i den kommende tid være aktiviteter på byggepladsen, idet bygherre har fået tid til at afskærme og sikre de allerede opstillede elementer. Der henvises i øvrigt til ”Orienteringspunkt om konsekvenserne af Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 23. september 2015 om Provstevej 5”.

Byliv
Projektet vil understøtte bylivet i området med en fortætning og vil betyde, at der kommer flere unge i området.

Bæredygtighed
Der stilles krav om permeable belægninger og beplantning af grunden. Regnvand kan opsamles og genanvendes.

Almene boliger
Der er ikke stillet krav om almene boliger, idet et krav om 25 % alment byggeri vil udløse krav om, at 1.200 m² anvendes til almene boliger, hvilket er for lille areal til en rentabel almen boligafdeling.

Parkering
Bilparkering skal i overensstemmelse med bestemmelserne om kollegie- og ungdomsboliger være i størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 300 m² svarende til 16 pladser, heraf 1for store kassebiler. Bilparkering etableres på terræn, og parkeringspladserne begrønnes. Cykelparkering skal være 4 pladser pr. 100 m², hvilket er fastsat til 208 pladser, hvoraf 136 skal være overdækket. Af de 208 pladser skal 5 være til pladskrævende cykler. Cykelparkering skal placeres tæt på hovedindgangene.

Kommuneplan
Det er en forudsætning for vedtagelse af tillæg 3, at Kommuneplan 2015 vedtages med en ændring i kommuneplanrammen for ejendommen så der fastlægges en B4-ramme til boliger frem for det nuværende C1 område til boliger og serviceerhverv. For at sikre dette har bygherre sendt en indsigelse til forslaget til kommuneplan 2015. Det bemærkes, at en lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En C1-ramme har en bebyggelsesprocent på 110, og en B4-ramme har en bebyggelsesprocent på 150. Projektet der søges lovliggjort har en bebyggelsesprocent på 145.

Intern høring
Grundet ønske om en hurtig afklaring af byggesagen har der ikke været foretaget intern høring forud for udarbejdelse af forslaget. Bispebjerg Lokaludvalg og andre interne høringsparter vil blive hørt i forbindelse med den offentlige høring, således at både lokaludvalgets og andre interessenters synspunkter foreligger til den endelige vedtagelse af tillægget til lokalplanen.

Miljøvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at tillægget til lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt tillægget til lokalplanen sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Planforslaget sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt forslaget, jf. delegation af 12. november 2015.

I forbindelse med naboorienteringen i forbindelse med dispensationsansøgningen blev der modtaget over 100 henvendelser. Der vil derfor blive afholdt et borgermøde i høringsperioden med henblik på at orientere om tillægget til lokalplanen. 

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i marts måned 2016.

         Pernille Andersen

                                                                  / Jakob Møller Nielsen, Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. november 2015 

Indstillingen blev godkendt med seks stemmer mod tre. To medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A, C og V.
Imod stemte: Ø.
Undlod at stemme: B og F.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten kan ikke stemme for en retlig lovliggørelse. Byggeriet er for voldsomt, mangler friareal og burde være stoppet i stedet for at blive lovliggjort.”