Forhøjelse af bemyndigelse til kommunal garantistillelse til fem almene boligprojekter

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til yderligere garanti for lån til opførelse af fem almene boligprojekter på Robert Jacobsens Vej 21 (Amager Vest), Frederiksborgvej 73 (Bispebjerg) samt Følager 5, Carl Jacobsens Vej 37A og Retortvej 39A (Valby). 

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at den i 2012 meddelte bemyndigelse til at meddele garanti på op til 265 mio. kr. for realkreditlån til finansiering af fem almene boligprojekter forhøjes med 45 mio. kr. til 310 mio. kr. Projekterne opføres på Robert Jacobsens Vej 21 og Følager 5 (Domea København), Retortvej 39A og Frederiksborgvej 73 (Lejerbo København) samt Carl Jacobsens Vej 37 A (Postfunktionærernes Andelsboligforening).
2. at kommunen stiller garanti for realkreditlån til finansiering af 65 familieboliger i den almene boligorganisation Lejerbo Københavns afdeling 951-0 Frederiksborgvej, der er et af de fem boligprojekter. Kommunen skal garantere for 55,25 % (70,53 mio. kr.) af et lån på 127,66 mio. kr.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen godkendte den 15. november 2012 fem almene boligprojekter og bemyndigede Teknik- og Miljøudvalget til at meddele garanti på op til 265 mio. kr. for lån til finansiering af projekterne.

Forvaltningen har nu modtaget en ansøgning om garantistillelse fra et realkreditinstitut vedrørende et af projekterne på Frederiksborgvej 73. Garanterer kommunen som ansøgt, vil bemyndigelsen på 265 mio. kr. til garantistillelse blive overskredet. Det betyder, at garantien på nuværende tidspunkt ikke kan godkendes, og at lånet ikke kan udbetales. Det vil heller ikke være muligt fremadrettet at regulere lån og kommunale garantier i forbindelse med, at byggeregnskab for projekterne aflægges. Der er derfor behov for, at Borgerrepræsentationen dels godkender en generel forhøjelse af bemyndigelsen i de fem nævnte sager, og dels den konkrete ansøgning om garanti.

Løsning

På baggrund af den konkrete ansøgning om garantistillelse og de forventede reguleringer i belåning og garantier i forbindelse med byggeregnskaberne, er der behov for, at Borgerrepræsentationen forhøjer bemyndigelsen til garantistillelse med 45 mio. kr.

Forhøjelsen omfatter alle projekterne. Forhøjelsen er nødvendig, fordi forvaltningen i 2012 undervurderede det samlede garantibehov. Forhøjelsen vil gøre det muligt at godkende den konkrete garantiansøgning vedrørende Frederiksborgvej 73 og nødvendige reguleringer af belåning og garantistillelse i forbindelse med godkendelse af byggeregnskaberne for de enkelte projekter.

Det kan i øvrigt oplyses, at tre projekter er færdigbyggede og to er tæt på færdiggørelse. Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt byggeregnskab for et enkelt af de fem projekter.

Borgerrepræsentationen anmodes om at godkende den konkrete garantiansøgning vedrørende boligprojektet på Frederiksborgvej 73 med henblik på, at garantien fremsendes til realkreditinstituttet. Det bemærkes, at realkreditinstituttet først udbetaler lånet, når det har modtaget den underskrevne garanti.

Oplysninger om garantistillelsen for projektet Frederiksborgvej 73 fremgår af skemaet.

Økonomi

Almene boligprojekter opføres efter reglerne i lov om almene boliger m.v., der forudsætter, at 88 % af anlægsudgiften finansieres ved realkreditlån, og at kommunen yder garanti for den yderste del af lånene, jf. lov om almene boliger § 127.

Beregningen af garantien baseres på ejendommens markedsværdi. Garantien vil derfor afhænge af det valgte finansieringsinstituts rentabilitetsvurdering og værdiansættelse.

Det er kombinationen af anlægsudgiftens størrelse og dermed lånebehovet samt realkreditinstitutternes værdiansættelse, der afgør garantibehovet.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderede i 2012, at den samlede garanti ville udgøre mellem 262 og 265 mio. kr. for de fem projekter. Forvaltningen vurderer nu, at de samlede garantier vil udgøre mellem 300 mio. kr. og 310 mio. kr.

Den primære årsag til det større garantibehov er, at de samlede anlægsudgifter må forventes at blive ca. 45 mio. kr. højere end anslået i 2012. Garantiprocenten fastsat af realkreditinstitutterne for to af projekterne ligger desuden over det i 2012 forventede garantibehov.

Fordyrelsen skyldes primært følgende: Projektjusteringer, der betyder, at der opføres i alt ca. 660 m2 mere boligareal end oprindeligt planlagt, højere håndværkerpriser som følge af almindelige prisstigninger og indeksering af entreprisesummerne samt heraf afledede stigninger i for eksempel byggelånsrenter.

Den forøgede, samlede anlægsudgift og det hermed forøgede grundkapitalbehov har ingen indflydelse på at tilvejebringe af øvrige almene boliger i Københavns Kommune, idet grundkapitalbehovet kan indeholdes i de allerede afsatte midler til grundkapital (der er afsat inkl. uforudsete udgifter).

Kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter. Se i øvrigt bilag 1, der beskriver en typisk byggesags faser, kommunens sagsbehandling samt lovgrundlaget for garantier. Bilag 2 viser projekternes geografiske placering. Bilag 3 er en oversigt over tidligere politisk behandling af sagerne. 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt garantiforpligtigelsen vedrørende afdeling 951-0 Frederiksborgvej, Lejerbo København, sendes garantierklæringen til underskrift hos teknik- og miljøborgmesteren og forvaltningens administrerende direktør. Herefter returneres den til realkreditinstituttet.

Efterhånden som byggeregnskaberne godkendes, vil realkreditinstitutterne fremsende ansøgninger om yderligere realkreditlån og garantistillelse. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

Pernille Andersen

/Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. oktober 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.