Dispensation til byggesag på Æbeløgade 4, Østerbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen dispenserer fra lokalplan nr. 328 ”Omøgade II” og giver byggetilladelse til lovliggørelse af de ansøgte anvendelsesændringer i for- og sidehuset på ejendommen Æbeløgade 4 og til lovliggørelse af restaurant og tagfarm på tagfladen på forhuset.

Problemstilling

Ejeren af ejendommen Æbeløgade 4 har den 5. april 2019 søgt om anvendelsesændringer på ejendommen ud over ansøgning om bibeholdelse af restaurant og tagfarm på tagfladen på forhuset (ØsterGRO).

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 7. januar 2019 blev et medlemsforslag om ØsterGRO drøftet. På det tidspunkt var der kun søgt om lovliggørelse af ØsterGRO, og det var ikke umiddelbart muligt at give tilladelse til dette. Det har ejerens ansøgning om anvendelsesændring ændret på, og derfor fremlægges sagen nu til politisk beslutning.

Da ansøgningen omfatter anvendelsesændringer i for- og sidehuset, skal den samlede ansøgning behandles efter lokalplan nr. 328 ”Omøgade II”. Forvaltningen har mulighed for at dispensere fra lokalplanens bestemmelser – herunder bestemmelsen om parkering. Derfor er det nu muligt at imødekomme det politiske ønske om at bevare ØsterGRO.

Løsning

Der er søgt om at anvende forhuset til kontorer (st. til 2.sal) og kælderen herunder til depot og parkering. Tagfladen på forhuset er ansøgt anvendt til restaurant og tagfarm. Der er desuden søgt om at anvende stueetagen i sidehuset til motorcykelværksted og 1. sal i sidehuset til kontor. Bygningerne anvendes i dag til det ansøgte. Forhuset har tidligere været godkendt til auktionshus med parkeringspladser og et mindre opholdsareal på tagfladen, og sidehuset har været godkendt til anden indretning af kontor/depot/værksted.

Det ansøgte kræver dispensation fra lokalplan nr. 328 ”Omøgade II” med hensyn til parkeringspladser, friareal, bebyggelsesprocent, placering af bebyggelse og bebyggelsens udseende.

Dispensation vedr. parkeringspladser

Der etableres 17 parkeringspladser på ejendommen - 12 i gård og 5 i kælder. Det svarer til 1 plads pr. 150 m2 etageareal. Dette kræver dispensation fra § 9, stk. 2, i lokalplanen, som fastlægger, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, hvilket svarer til 25 pladser.

Forvaltningen vurderer, at dispensationen kan gives, da 1 parkeringsplads pr. 150 m2 erhvervsareal vurderes at være tilstrækkeligt til at imødekomme det konkrete behov for besøgende og beskæftigede i bebyggelsen. Det har indgået i vurderingen, at Æbeløgade 4 ligger i ”tætbyen”, hvor parkeringsnormen i forslaget til kommuneplan 2019 på baggrund af analyser af behovet for parkeringspladser er fastsat til 1 parkeringsplads pr. 150 m2 erhverv. Forvaltningen har desuden lagt vægt på, at belægningsprocenten for parkering ifølge kommunens parkeringstællinger i de to nærmeste tælleområder er henholdsvis 75 og 72 kl. 12 og henholdsvis 88 og 96 kl. 17 (se bilag 2), og at der ikke er boliger på ejendommen Æbeløgade 4. Det har desuden indgået i vurderingen, at opholdsarealerne på ejendommen forbedres væsentligt ved at etablere tagfarm mv. på forhusets tagflade i stedet for tidligere godkendte parkeringspladser.

Dispensation vedr. friareal

Der etableres opholdsareal til bebyggelsen på tagfladen af forhuset som kompensation for manglende friareal på terræn, og der etableres 10 m2 mindre end det beregnede krav efter lokalplanen. Dette kræver dispensation fra § 9, stk. 1, i lokalplanen, som fastlægger, at friarealet (ekskl. parkerings-, tilkørsels- og oplagsareal) skal være af størrelsesordenen 15 pct. af etagearealet. Kravet til friareal udløses af de nye bygninger på tagfladen og af anvendelsesændring af for- og sidehus. Kravet til friareal beregnes efter bestemmelsen til 375 m2, og det ansøgte hævede opholdsareal udgør 365 m2.

Forvaltningen vurderer, at dispensationen kan gives, da der er tale om anvendelsesændringer af eksisterende bebyggelse og bygninger af meget begrænset omfang på tagfladen. Forvaltningen har lagt vægt på, at det ansøgte hævede opholdsareal har en hensigtsmæssig indretning og kan benyttes af alle ejendommens brugere. Forvaltningen har i øvrigt lagt vægt på, at det ansøgte hævede opholdsareal har en bedre kvalitet med hensyn til lysforhold, end friareal i gården ville have på den aktuelle ejendom, og at opholdsarealerne til ejendommen forbedres væsentligt i forhold til det tidligere godkendte. Med hensyn til differencen på 10 m2 vurderer forvaltningen, at der er tale om en dispensation af meget begrænset omfang, som reelt ikke vil have betydning for brugernes mulighed for at anvende opholdsarealerne på ejendommen. På denne baggrund er det forvaltningens samlede vurdering, at dispensationen er forenelig med hensynet bag bestemmelsen om friareal.

Øvrige planmæssige hensyn

Forvaltningen har ved vurderingen af sagen i forhold til parkeringspladser og friareal desuden lagt vægt på, at ejendommen ligger i Klimakvarter Østerbro, som er Københavns første klimatilpassede bydel, hvor visionen er at gøre kvarteret til Københavns grønneste brokvarter. Derudover har det indgået i vurderingen, at tagfarmen, hvor forskellige afgrøder dyrkes bl.a. til restaurantdriften, bidrager til rekreativ bynatur og biodiversitet i urban kontekst. Begge dele understøtter kommunens strategi Bynatur i København 2015-2025, og er i tråd med visionerne for Klimakvarter Østerbro. Tagfarmen understøtter desuden de to pejlemærker i kommunens vision, ”Fællesskab København” om ”En levende by” og ”En by med kant”. Endelig har forvaltningen lagt vægt på, at tagfarmen er en udadvendt aktivitet, som tilfører en særlig kvalitet til området.

Dispensation vedr. bebyggelsesprocent, placering og udseende

Bebyggelsesprocenten øges fra 131 til 133. Dette kræver dispensation fra § 5, stk. 1, i lokalplanen, som fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110. Forvaltningen vurderer, at dispensationen kan gives, da der er tale om en meget begrænset forøgelse som følge af mindre tilbygninger på den eksisterende tagflade.

De nye bygninger på tagfladen er placeret henholdsvis ca. 5 m og ca. 0,5 m fra vejlinjen mod Æbeløgade. Dette kræver dispensation fra § 5, stk. 2, i lokalplanen, som fastlægger, at bebyggelse overvejende skal placeres i vejlinjen mod Æbeløgade. Forvaltningen vurderer, at dispensationen kan gives, da de nye bygninger på tagfladen har et meget begrænset omfang.

De ansøgte ændringer af bebyggelsens udseende kræver dispensation fra § 6, stk. 1, i lokalplanen, som fastlægger, at ændringer af bebyggelsens ydre fremtræden ikke må ske uden tilladelse. Forvaltningen vurderer, at dispensationen kan gives, da bebyggelsens udseende ikke ændres væsentligt.

Naboorientering

Forvaltningen har vurderet, at der ikke skal foretages naboorientering af ejendommene i området om dispensationerne. I forhold til dispensationen vedrørende hævet opholdsareal har forvaltningen vurderet, at orientering er af underordnet betydning, da de omkringliggende ejendomme er erhvervsejendomme og derfor ikke vil blive væsentligt påvirket af det hævede opholdsareal. Med hensyn til parkering har forvaltningen vurderet, at parkeringsbehovet til ejendommen bliver opfyldt med de ansøgte 17 parkeringspladser, og at de omkringliggende ejendomme derfor ikke vil blive påvirket af dispensationen.

Konsekvens

I eventuelle fremtidige sammenlignelige sager vil forvaltningen inddrage tilsvarende hensyn ved vurderingen af sagerne.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Søren Wille

                                                        / Rikke Sønderriis