Midlertidige studieboliger

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forvaltningernes redegørelse om midlertidige studieboliger (bilag 3) tages til efterretning.
2. at forvaltningernes bud på mulige placeringer af midlertidige studieboliger (bilag 4) tages til efterretning.
3. at indstillingens orientering om kommunens samarbejde med DSB-Ejendomme om midlertidige studieboliger i Jernbanebyen tages til efterretning.
4. at det godkendes, at der hermed er gjort op med medlemsforslag stillet af Socialdemokratiet den 20. juni 2019 vedrørende ungdomsboliger (bilag 2).

Problemstilling

Borgerrepræsentation vedtog den 20. juni 2019 et medlemsforslag, der pålagde Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen følgende:

• at redegøre for iværksatte initiativer for at fremme kommunes strategi om midlertidige studieboliger og for konkrete sager vedrørende dispensation fra lokalplaner til midlertidige studieboliger, herunder, hvilke barrierer, der har ført til afslag eller reducering af konkrete projekter.
• at komme med bud på relevante kommunale og private ejendomme i forhold til placering af midlertidige studieboliger.
• at indlede et samarbejde med DSB om dispensation til midlertidige studieboliger, herunder at undersøge muligheden for dispensation fra en række nærmere angivne forhold.

Løsning

Redegørelse af initiativer og konkrete sager

På baggrund af medlemsforslaget har forvaltningerne udarbejdet en redegørelse om kommunens initiativer for at fremme kommunes strategi om midlertidige studieboliger samt de konkrete midlertidige studieboligprojekter, som kommunen har været i dialog med grundejere og developere om (bilag 3).

Af redegørelsen fremgår det, at forvaltningen har iværksat en række tiltag for at vejlede og oplyse om mulighederne for dispensation til midlertidige studieboliger. Der er blandt andet nedsat en taskforce på tværs af Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen, som skal sikre en effektiv og ensartet vejledning. Derudover har forvaltningerne afholdt et dialogmøde for interesserede developere og grundejere for at informere om strategien for midlertidige studieboliger og for processen for dispensationen fra en lokalplan.

I strategi for midlertidige studieboliger var forvaltningernes vurdering, at projekterne ville blive opført i områder som afventede permanent byudvikling. Redegørelsen peger på, at der har været en stor interesse fra developere og producenter af modulbyggerier, men ikke en tilsvarende interesse fra grundejere. På trods af de tiltag, som kommunen har iværksat, er der siden 2017 kun opført ét midlertidigt studieboligprojekt i København. Det er forvaltningernes vurdering, at dette blandt andet skyldes mangel på tomme grunde, der er egnede til boligformål, kombineret med de gunstige økonomiske vilkår ved opførsel af permanente byggerier under de nuværende konjunkturer.

Realiserede projekter

• Refshaleøen, Indre By

Projekter som er på vej

• Jernbanebyen, Vesterbro-Kgs. Enghave
• Tunnelfabrikken, Nordhavn (del af projektforslag, som afventer lokalplanlægning)

Placeringer som har været afsøgt til midlertidige studieboliger

Teknik- og Miljøforvaltningen har i forhåndsdialogen med developere og grundejere måtte afvise konkrete projekter, da det har vist sig, at projekterne ikke kunne realiseres inden for den gældende lovgivning.

1. Margretheholmen, Indre By
2. Kløverparken, Amager Øst
3. Drejervej, Bispebjerg
4. Borthigsgade, Østerbro  

De fire ovennævnte projektforslag har af forskellige årsager ikke levet op til kravene for at give dispensation fra gældende lokalplan. De har været udfordret af miljøforhold, hensynet til fortidsmindebeskyttelseslinjer og hensynet til opretholdelse af eksisterende lovligt erhverv. Der henvises i øvrigt til bilag 3 for en nærmere redegørelse af sagerne.

Kommunens initiativer

Foruden etableringen af en taskforce og en række møder med developere og grundejere, har forvaltningerne inviteret to konceptudviklere til et dialogmøde om muligheder og barrierer for at etablere midlertidige studieboliger i Københavns Kommune. Begge aktører er valgt ud fra deres erfaring med at arbejde med midlertidige boliger i København. Mødets formål var at få klarlagt, hvilke udfordringer en bygherre møder i arbejdet med at opføre flere midlertidige studieboliger, og desuden drøfte, hvilke tiltag der vil kunne tilvejebringe flere midlertidige studieboliger i København. Overordnet var der enighed om, at et begrænset antal egnede byggegrunde samt lokalplanpligt for projekter er to væsentlige forklaringer på, at der ikke er opført flere midlertidige studieboliger.  

Forvaltningerne fremhæver følgende pointer fra mødet:

• Lokalplanpligt for midlertidige studieboliger. For at muliggøre flere midlertidige studieboliger i København foreslår konceptudviklerne, at planlovens krav til, hvornår byggeri er omfattet af lokalplanpligt, søges ændret hos staten.

Afklaring af muligheder og barrierer for projektforslag tidligt i sagsforløbet. For at sikre at der er fokus på at få identificeret indholdsmæssige problemstillinger i konceptudviklernes forslag er det væsentligt, at projektet vurderes med et helhedsorienteret blik. Der kan med fordel indgå erfaringer fra tidligere sagsforløb. Det foreslås af konceptudviklerne, at der indføres en række standartparametre, der kan dispenseres fra i byggesagsbehandlingen. Disse forhold kunne fx være fjernvarmetilslutning, niveaufri adgang til alle boliger, afstand til affaldsrum, depotrum. Forvaltningerne tager det ad notum, og bemærker, at det også er hensigten qua administrationsgrundlaget for task forcens arbejde med midlertidige studieboliger. Der skal dog ved hvert projekt foretages en konkret vurdering af mulighederne for at dispensere i byggesagsbehandlingen. Teknik- og Miljøforvaltningen har generelt delegation fra Teknik- og Miljøudvalget til at meddele dispensation fra lokalplaner. Såfremt realisering af et projekt med midlertidige studieboliger forudsætter en dispensation, der vurderes at være af principiel karakter, eller hvis naboorienteringen giver anledning til det, vil sagen blive forelagt Teknik- og Miljøudvalget i overensstemmelse med udvalgets delegation til forvaltningen. Teknik- og Miljøudvalget vil herefter skulle tage politisk stilling til dispensationen. Forvaltningen har ligeledes delegation til at dispensere fra byggelovgivningens krav. I forhold til byggelovgivningen kan studieboliger, som efter planloven er midlertidige, ikke betragtes som midlertidige, men skal betragtes som permanente byggerier. Der er derfor behov for en lovændring, der harmoniserer byggelovgivningens definition for midlertidighed med planlovens mulighed for midlertidige studieboliger, hvis man vil øge muligheden. En sådan lovændring vil medføre, at forvaltningen kan lægge vægt på, at der er tale om midlertidige studieboliger ved ansøgninger om dispensation efter bygningsreglementet. Det er muligt for udvalget at vedtage tilkendegivelser om dispensation fra specifikke typer bestemmelser i forbindelse med midlertidige studieboliger, for eksempel fastholdelse af energikrav og tilgængelighedskrav. Enhver ansøgning om dispensation vil dog fortsat kræve en konkret vurdering og en saglig begrundelse i de enkelte sager.

• Dispensationen fra lokalplanen skal ske ved ibrugtagning af projekt. Ved nuværende praksis, hvor dispensationen fra lokalplanen gives, når bygherren ansøger om byggetilladelse forekommer et driftsunderskud for bygherre, som dækkes af huslejen for de resterende knapt 10 år. Teknik- og Miljøforvaltningen har undersøgt mulighederne for at afhjælpe dette. Det er ikke lovmæssigt muligt at meddele dispensation i mere end 10 år. En dispensation skal være meddelt og træde i kraft senest på samme tidspunkt, der gives byggetilladelse. I modsat fald vil byggetilladelsen være ulovlig. Det ville kræve en ændring af planloven, hvis de 10 år først skal regnes fra ibrugtagningstilladelsen til de midlertidige studieboliger.

Nye mulige placeringer til midlertidige studieboliger

Forvaltningerne har foretaget en screening af mulige placeringer til fremtidige midlertidige studieboliger på kommunale og private grunde. Følgende placeringer vurderes at kunne bringes i spil til formålet. Der er dog en række forhold, som skal afklares i en konkret byggesagsbehandling. Det konkrete antal boliger, der potentielt vil være muligt at placere på de udvalgte grunde, afhænger af en konkret byggesagsbehandling.

De udvalgte placeringer er ikke udtømmende. De er et indspil, som kan være afsæt for en nærmere dialog mellem kommunen, grundejer og developer imellem om nye midlertidige ungdomsboligprojekter. Forvaltningerne bemærker, at det er kendetegnet for de pågældende grunde, at de hver især rummer en række udfordringer i forhold til støj, risikozone fra eksisterende virksomheder og naturmæssige kvaliteter, som skal løses, hvis der skal realiseres projekter på grundene. I bilag 4 fremgår en nærmere beskrivelse af de udpegede placeringer.

• Cirkuspladsen, matrikel nr. 7a Utterslev, Bispebjerg
• Kløverparken, matrikel nr. 547a og matrikel nr. 548, Amager Øst
• Ydre Nordhavn, Østerbro
• Retortvej 4b, matrikel 3257, Valby
• Jernbanebyen nord, matrikel nr. 165i og 1695m, Vesterbro-Kgs. Enghave

Status på Kommunens samarbejde med DSB Ejendomme om midlertidige studieboliger i Jernbanebyen

Forvaltningerne har gennem længere tid været i dialog med DSB-Ejendomme om en mulig placering af midlertidige studieboliger i Jernbanebyen, tidligere betegnet som Godsbaneterrænet ved Otto Busses Vej. DSB-Ejendomme ønskede vejledning og forhåndsdialog om mulighederne for at anvende området til et projekt med midlertidige studieboliger. Forvaltningerne har fra start været positivt indstillede over muligheden for at anvende området til midlertidige studieboliger. På baggrund af dialogen med forvaltningerne sendte DSB-Ejendomme opgaven i udbud i sommeren 2018.  

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 2. maj 2019 en ansøgning, der omfatter etablering af 110 studieboliger samt et fælleshus med tilhørende vaskeri på adressen Otto Busses Vej 49 i en tidsbegrænset periode på 10 år. Efterfølgende er projektet blevet nærmere konkretiseret på baggrund af de fysiske forhold på den konkrete placering og vedrører nu 100 midlertidige studieboliger. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 433 ”Otto Busses Vej”, tillæg 1, bekendtgjort den 18. april 2012, og beliggende i lokalplanens område II. Lokalplanen muliggør ikke boligformål. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at det konkrete projekt set i sammenhæng med den øvrige udvikling af området ikke kræver lokalplan, hvorfor der kan gives midlertidig dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelse.

Byggesagen og dispensationssagen behandles i Teknik- og Miljøforvaltningen. På baggrund af ansøgningen er Teknik- og Miljøforvaltningen i dialog med ansøger om en løsning på en række forhold, der blandt andet omfatter støjisolering, bevaringsværdige træer, lokalplanens krav om lavenergibebyggelse, nedsivning af regnvand og bygningsreglementets krav om niveaufri afgang. I den forbindelse undersøges mulighederne for dispensation fra de nævnte forhold med henblik på at kunne muliggøre projektet. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at kunne sende sagen i naboorientering i efteråret 2019.

Det er således forvaltningernes vurdering, at det i medlemsforslaget besluttede samarbejde med DSB-Ejendomme samt undersøgelsen af muligheden for dispensation allerede finder sted.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget indstillingen vil forvaltningerne fortsætte implementering af de i indstillingen beskrevne tiltag.

                      Søren Tegen Pedersen            Søren Wille

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten, Liberal Alliance, Socialistisk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti, Radikale Venstre og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne opfordrer til, at placering af midlertidige studieboliger ikke sker, hvor der er grønt og træer.”