Endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan Studiestræde, Indre By

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan 312 Studiestræde. Planforslaget muliggør boliger og erhverv på ejendommen Nørregade 13-15 og Sankt Peders Stræde 1-3. 

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tillæg til lokalplan Studiestræde (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Ejeren af ejendommen på Nørregade 13-15 og Sankt Peders Stræde 1-3 ønsker at anvende en eksisterende ejendom til boliger og serviceerhverv. Det ønskede projekt er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan, og forudsætter en ændret anvendelse i form af et tillæg til den gældende lokalplan. Forslag til tillæg blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 29. april 2019 og har været i høring fra den 20. maj 2019 til 19. august 2019. Forvaltningen har modtaget 54 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringer, og ændringsforslagene har været i supplerende høring hos bygherre i perioden 22. august 2019 til den 5. september 2019. Bygherre havde ingen indvendinger til de foreslåede ændringer.

Løsning

Forslag til lokalplantillægget muliggør en anvendelsesændring af den eksisterende ejendom, så der kan etableres ca. 1.100 m2 til boliger og 2.300 m2 til serviceerhverv. Forhuset i Nørregade 13 er fredet og Sankt Peders Stræde 3 har en høj bevaringsværdig (SAVE-værdi 2). Nørregade 15/Sankt Peders Stræde 1 har en middel bevaringsværdi (SAVE-værdi 4).

Forvaltningen foreslår at fastlægge samtlige bygninger på ejendommen som bevaringsværdige i lokalplanen. Det betyder, at enhver ombygning eller ændring af bygningernes ydre som udgangspunkt vil kræve dispensation fra Teknik- og Miljøudvalget, ligesom der er forbud mod nedrivning. Dog giver lokalplanen mulighed for at etablere fælles tagterrasser, kviste, franske altaner og altandøre samt ændre taget mod gårdsiden uden dispensation. Mod gadesiden fastlægger forslaget, at der skal være publikumsorienterede serviceerhverv, og at indgangsparti skal flugte med facadelinjen. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår en ændring af forslagets bestemmelser om placering af hotel, så det alene er muligt at placere hotel i Nørregade 15/Sankt Peders Stræde 1, som i alt er ca. 1.200 m2. Heraf er ca. 200 m2 fastlagt til publikumsorienterede serviceerhverv, fx servering i form af café og restaurant og er således af mindre omfang. Forvaltningen vurderer, at der ikke er planlægningsmæssige hensyn, som taler for at begrænse hotel og servering yderligere.

Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag 5 og 6. Derudover vil der være redaktionelle ændringer i lokalplanen.

Høring

De 54 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der er ikke modtaget høringssvar fra Indre By Lokaludvalg. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. I 33 henvendelser gøres opmærksom på, at stort set alle oplysninger, som man kunne lægge vægt på som omboende til en sådan byggesag er fraværende i materialet.
2. 39 henvendelser ønsker ikke en lokalplan, der giver mulighed for hotel, hotellejligheder og andre turistboliger, og slet ikke i hele bygningen, fordi det vil være med til at ødelægge et unikt bymiljø. Indre By Lokaludvalg havde tilsvarende synspunkt i den interne høring tidligere på året.
3. 38 henvendelser ønsker ikke caféer, restauranter, barer mv., fordi der er rigeligt i Middelalderbyen i forvejen, og det bidrager til øget støj og flere turister. Indre By Lokaludvalg havde tilsvarende synspunkt i den interne høring tidligere på året.
4. 38 henvendelser ønsker flere boliger med bopælspligt i Middelalderbyen, så det undgås, at boligerne anvendes af turister. Indre By Lokaludvalg havde tilsvarende synspunkt i den interne høring tidligere på året.
5. 15 henvendelser undrer sig over, at der ikke stilles krav om almene boliger.
6. 30 henvendelser gør opmærksom på, at det vil øge trafikken med varelevering til det publikumsorienterede serviceerhverv og afhentning af affald fra boligerne.
7. 30 henvendelser undrer sig over, hvor de krævede parkeringspladser skal placeres. Der er rigtig meget pres på parkeringspladserne i Middelalderbyen i forvejen.
8. 20 henvendelser gør opmærksom på, at et hotel vil medføre øget støj og trafikkaos fra turistbusser, taxaer mv. i Middelalderbyen. Bydelen er i forvejen belastet af meget trafik.
9. 15 henvendelser gør opmærksom på, at en anvendelsesændring til hotel samt heraf øgede trafik vil kræve en VVM-vurdering.
10. To henvendelser mener, at de foreslåede tagterrasser er fremmedelementer og en vulgarisering af bygningernes oprindelighed.

Forvaltningens bemærkninger

1. Overordnet set kan lokalplaner ses som rammer, som byggeriet eller anvendelsen skal ligge indenfor. Det er eksempelvis krav til områdets overordnede anvendelse og et tilhørende normkrav til parkering, der sikrer et antal parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal. I høringssvarene efterspørges mere detaljerede oplysninger om, hvordan bygherre indenfor rammerne af lokalplanen ønsker at realisere eksempelvis fordelingen mellem bolig og erhverv. Disse oplysninger er imidlertid først kendte, når forvaltningen modtager en ansøgning om byggetilladelse. Byggesagen sendes ikke i høring, hvis det ansøgte ligger inden for bestemmelserne i lokalplanen.
2. Forvaltningen foreslår at ændre muligheden for at placere hotel, så det alene kan ske i Nørregade 15/Sankt Peders Stræde 1. Bygningen fra 1935, den har en middel bevaringsværdig og den kan indrettes til hotel uden store bygningsmæssige indgreb. Der fastlægges i lokalplanen bestemmelser, som sikrer, at bygningernes ydre ikke kan ændres uden Teknik- og Miljøudvalgets godkendelse. Det betyder, at det unikke bymiljø fortsat vil blive bevaret. Kommuneplanen udlægger området til serviceerhverv, herunder hoteller. Udover Kommuneplanen har kommunen ingen politik eller strategi for placering af hoteller, som lokalplanlægningen kan tage udgangspunkt i.
3. Det er en del af et levende bymiljø, som Middelalderbyen og andre steder, at der både er boliger, men også butikker, caféer og lignende i stueetagen. Derfor fastlægges stueetagen i Nørregade 15/Sankt Peders Stræde 1 til publikumsorienterende serviceerhverv, som fx butikker, café eller restaurant. Det er ikke muligt i en lokalplan at regulere eksempelvis restauranters åbningstider. Forvaltningen er opmærksom på de gener, som kan opstå i forbindelse med støj fra nattelivet og henviser til Københavns Kommunes Restaurations- og Nattelivsplan, vedtaget af Borgerrepræsentationen den 24. august 2017. Restaurations- og Nattelivsplanen har begrænsning af gener fra nattelivet som et af sine indsatsområder, og ønsket er, at Bevillingsnævnet i sin praksis for nattilladelser lægger øget vægt på hensynet til borgernes nattesøvn.
4. I den gældende lokalplan fra 2000 er der ikke muliggjort boliger på denne ejendom. Området er i Kommuneplan 2015 ændret fra et område til offentlige formål til et område til boliger og serviceerhverv. Boligandelen skal udgøre 40-75 % af etagearealet, men vil efter nærmere vurdering kunne nedsættes til 25 %. I planforslaget er boligandelen fastlagt til 25-33 %, fordi krav til friareal og dagslysforhold begrænser boligandelen. Der kan i en lokalplan ikke stilles krav om bopælspligt. Området fastlægges dog til helårsboliger. Det betyder, at boligen ikke må anvendes til ren feriebolig. Så længe boligerne anvendes som helårsboliger, fx dokumenteret ved en folkeregistertilmelding, er anvendelsen ikke i strid med lokalplanen.
5. Teknik- og Miljøudvalget har den 8. april 2019 vedtaget, at der efter denne dato skal stilles krav om almene boliger, når der etableres mere end 3.200 m2 bolig. Dette er for at sikre, at den almene boligafdeling har en vis størrelse i forhold til drift og vedligeholdelse. I forslaget er der 1.100 m2 bolig, og derfor er der ikke stillet krav om almene boliger.
6. Forvaltningen vurderer ikke, at der vil komme yderligere varelevering som følge af den ændrede anvendelse, fordi ejendommen i forvejen anvendes til kontorer og publikumsorienterende serviceerhverv. Ift. til afhentning af affald er det alene de syv boliger, der vil give flere affaldsfraktioner, hvilket vil være i et mindre omfang. Man må forvente, at renovationskøretøjer allerede i dag servicere naboer mv. i området og derfor allerede kører på vejene omkring lokalplanområdet.
7. Det er alene i forbindelse med boligerne, at der stilles krav om parkeringspladser, fordi den resterende del af bygningen allerede anvendes til erhverv. Planforslaget giver mulighed for at placere parkering andre steder i kvarteret, fx i allerede eksisterende parkeringsanlæg. Parkeringspladserne skal tinglyses i forbindelse med byggesagen.
8. Hvis der på sigt indrettes hotel i Nørregade15/Sankt Peders Stræde 1, vil det være få værelser, hvilket forvaltningen vurderer vil betyde, at omfanget af turistbusser begrænses.
9. De foreslåede ændringer i plangrundlaget har ikke et omfang eller en karakter, der forudsætter en vurdering efter reglerne om VVM.
10. Der ændres ikke på facader og tag mod Sankt Peder Stræde og Nørregade med lokalplanen. De foreslåede tagterrasser kan kun ses fra bygningerne inde i gården samt fra toppen af kirketårnene.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

            Søren Wille

                                    /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. september 2019

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At godkende tillæg til lokalplan Studiestræde (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, dog således, at lokalplanen ikke muliggør hotel, da der i forvejen er meget støj fra caféer, restaurationer og hoteller i området omkring Studiestræde.”

Ændringsforslaget blev vedtaget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med fem stemmer mod to. Tre medlemmer undlod at stemme.

For stemte: B, F, Ø og Å.
Imod stemte: C og I.
Undlod at stemme: A.

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten agter i forbindelse med forhandlingerne om Kommuneplan 2019, der skal vedtages endeligt i december, at stille ændringsforslag om, at det ikke bliver muligt at bygge flere hoteller i Indre By, da der i forvejen er for mange.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker etablering af flere almene boliger i KBH, men respekterer det politisk vedtagne administrationsgrundlag for krav om almene boliger, som skaber stabilitet og forudsigelighed ved at regulere, hvornår der stilles krav om almene boliger. Hvis der kan findes flertal for at ændre administrationsgrundlaget, så er partierne klar til at stå bag en revision, der gør det muligt at stille krav i endnu flere tilfælde fremover.”

Socialistisk Folkeparti, Alternativet og Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der hurtigst udarbejdes en politik for hoteludviklingen i København i samarbejde med erhvervet og lokaludvalgene, så beslutninger bliver gennemsigtige og ikke præget af tilfældighed.”