Dispensation fra lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord"

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. august 2006

 

 

Sager til beslutning

 

10.      Dispensation fra lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord"

 

TMU 514/2006  J.nr. 611:159.0003/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

 

at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at meddele de nærmere beskrevne dispensationer i forbindelse med opførelse af 53 boliger samt et parkeringshus i en kombineret bebyggelse i Ørestad City, samt

at naboorienteringer vedrørende dispensationer fastsættes til 4 uger, hvis høringen helt eller delvist finder sted i juli.

 

 

RESUME

Sagen omhandler opførelse af 53 boliger samt et parkeringshus i en kombineret bebyggelse langs C.F. Møllers Allé i Ørestad City – "Black Wing".

Realisering af projektet forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" vedrørende etageantal, bygningshøjder og højdegrænseplaner. Teknik- og Miljøforvaltningen kan anbefale dispensationerne.

Der er gennemført naboorientering i perioden 23. juni – 21. juli 2006 og i den forbindelse modtaget 4 henvendelser.

På baggrund af forslag fra Winnie Larsen-Jensen på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 9. august 2006 (TMU 471/2006) fremsendes sagen til udvalgets behandling.

SAGSBESKRIVELSE

Henning Larsens Tegnestue har på vegne af bygherren Kuben Byg A/S søgt om tilladelse til at opføre 53 boliger samt et parkeringshus i en kombineret bebyggelse langs C.F. Møllers Allé i Ørestad City – "Black Wing".

Realisering af projektet forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" vedrørende etageantal, bygningshøjder og højdegrænseplaner.

Plan & Arkitektur har i perioden fra den 23. juni 2006 til den 21. juli 2006 orienteret berørte ejere, lejere og brugere m.fl. Der er udsendt 17 breve og modtaget 4 henvendelser.

På baggrund af forslag fra Winnie Larsen-Jensen på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 9. august 2006 (TMU 471/2006) fremsendes sagen til udvalgets behandling.

Projektet

Projektet har et bruttoetageareal på ca. 13.650 m². Bebyggelsen opføres med en base med 3 parkeringsetager samt en overliggende boligbebyggelse varierende fra 5 etager midt på til henholdsvis 6 og 8 etager i gavlene. Bygningshøjden varierer fra ca. 25,5 m til henholdsvis 31,5 m og knap 35 m.

Bygningens særlige kendetegn er, at den samler to funktioner under ét tag i ét arkitektonisk greb. Gavlfacaderne og det vingeformede tag danner et rammemotiv, som samler bolig- og parkeringsetagerne i en klar, aflæselig, skulpturel form.

Parkeringshuset er ét af i alt 8 parkeringshuse i Ørestad City, som Ørestads Parkering står for. Det er arkitekternes intention, at parkeringshuset skal udstråle venlighed og tryghed og fremstå som en integreret del af det lokale boligmiljø. < /span>

Der etableres en taghave oven på basen med parkeringshuset. Taghaven bliver fælles med gårdrummet, der hører til nabobebyggelsen mod syd, Det Fleksible Hus, i et forløb af forbundne trapper og opholdsplateauer. Der etableres "grønne vægge" foran trapper og opholdsplateauer, så der dannes et frodigt, hængende landskab mod det indre gårdrum.

Afvigelser fra lokalplanen

Projektet er i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 4, kan bebyggelse opføres i 8 etager med en bygningshøjde på op til 32 m. I den østlige gavl – mod nabobebyggelsen Brohuset - overholdes bygningshøjden på 32 m, men med 9 etager. I den vestlige gavl - mod nabobebyggelsen Horisonten - overskrides maksimumhøjden med knap 3 m, og bebyggelsen opføres i 11 etager.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 5, må bebyggelsens højde ikke overstige afstanden til anden boligbebyggelse inden for området.  Idet afstanden til nabobebyggelserne mod vest og øst er 26 m overskrides det maksimale højdegrænseplan på 1:1 med henholdsvis ca. 6 m og knap 9 m.

Mellem det aktuelle byggeri og Det Fleksible Hus bliver højdegrænseplanet i de 3 nederste etager ca. 2:3, men begge disse facadepartier er uden vinduer.

Anbefaling af dispensation

Forvaltningen finder, at projektet har en høj arkitektonisk kvalitet og vil udgøre et væsentligt tilskud til Ørestad Citys bybygning. Det er en spændende måde at kombinere to funktioner, og det undgås, at der etableres et parkeringshus i mange etager med lukkede facader. Herudover er det en kvalitet, at boligerne "løftes op" i lyset.

Bygningen har en arkitektonisk kvalitet i den samlede form og den skulpturelle udformning, som vil være et bidrag til at skabe dynamik og variation i bebyggelsen langs C.F. Møllers Allé.

Overskridelsen af den tilladte bygningshøjde kan godkendes, fordi den er afledt af det arkitektoniske hovedgreb, og fordi overskridelsen kun finder sted på ca. 10 m facadelængden. Den gennemsnitlige højde er ca. 30 m.

Overskridelse af højdegrænseplanet i forhold til nabobebyggelserne mod øst og vest kan accepteres, idet bygningen har en begrænset bredde (13 m) og derfor kun kaster en begrænset skygge. Nabobebyggelserne får derfor tilstrækkeligt lys og lys fra flere sider.

Naboorientering

Plan & Arkitektur har i perioden fra den 23. juni 2006 til den 21. juli 2006 orienteret berørte ejere, lejere og brugere m.fl., som beskrevet i planlovens § 20, stk. 2, med anbefaling af dispensation.

Der er modtaget 4 henvendelser i forbindelse med naboorienteringen. 

Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse anfører, at projektet har betydelige svagheder. Det er uheldigt at placere boliger oven på et parkeringshus, hvorved afstanden mellem boliger og terræn bliver 12 m mere end nødvendigt. Friarealerne bliver ikke attraktive, når de enten befinder sig på et plateau 12 m over terræn eller på terræn, men i så fald i større afstand fra bebyggelsen. Endelig forudses en række vindproblemer på grund af bygningshøjden, og der henvises i den forbindelse til vindproblemer i forbindelse med Ferring-byggeriet. Foreningen vurderer, at projektets udformning primært skyldes et ønske om at placere p-pladser til de 53 boliger så tæt på boligerne som muligt og aflåst.

Bemærkning

Der skal i alt opføres 8 parkeringshuse i City, og forvaltningen finder det generelt og i det konkrete tilfælde mere hensigtsmæssigt at kombinere parkerings-funktionen med andre funktioner end at opføre separate parkeringshuse, jf. i øvrigt afsnittet Parkeringsstrategi for Ørestad City.

Forvaltningen er ikke enig i det fremførte synspunkt vedrørende gårdanlægget. Tværtimod vurderes det, at gårdrummet med de to niveauer og et begrønnet trappeanlæg i midten kan blive rart at opholde sig i og give mange muligheder for aktivitet. Hertil kommer, at de mange forudsatte cykelstativer integreres i bebyggelsen i stedet for i diverse udhuse.

Høje bygninger giver mere vind. Men udformningen af bygningen med et skår i midten og overgangen mellem bygning og gårdrum ved den 3-etagers parkeringsbygning vurderes at give et bedre vindklima. At sammenligne vindforholdene med forholdene omkring den 80 m høje Ferring-bygning forekommer ikke relevant.

BC Bella Center A/S meddeler, at Centret fuldt ud kan tilslutte sig de anførte vurderinger og konklusioner. Det forudsættes, at forøgelsen af bygningshøjden ikke må medføre, at Bella Centers byggemuligheder på nordsiden af C.F. Møllers Allé derved reduceres. Det fremføres, at der i øvrigt allerede ved lokalplanlægningen er sket en reduktion i byggemulighederne, idet C.F. Møllers Allé er rykket helt til skel af en "en halv vej".

Bemærkning

Byggemulighederne på Bella Centers grund er fastlagt i en lokalplan. Den aktuelle overskridelse på op til 3 m af den fastsatte bygningshøjde på en begrænset strækning ses ikke at få betydning for omfanget af bebyggelsesmuligheder på modsatte side af vejen.

Henning Glud anfører, at forøgelsen af bygningshøjden vil reducere udsigten ind over byen for beboerne i Det fleksible hus. Desuden vurderes en lige flugt som afslutning at være pænere og passe bedre med nabobebyggelserne. Herudover kritiseres det, at naboorienteringen er fremsendt i industriferien og med svarfrist på 8 dage.

Bemærkning

Uanset den aktuelle bebyggelse opføres med en højde på 32 m i hele bygningens længde eller den opføres som vist, vil bebyggelsen i forhold til dele af Det Fleksible Hus forhindre udsyn ind over byen. I nogle synsvinkler vil den betyde, at der kan ses lidt mindre af himlen, i andre at der kan ses mere. Forvaltningen finder med andre ord, at betydningen af den øgede bygningshøjde overdrives, idet forskellen vil være minimal. 

Herudover er det forvaltningens vurdering, at projektet er af høj arkitektonisk kvalitet, og at Ørestad City er et robust område, der kan tåle og endda tilføres kvaliteter ved opførelsen af bebyggelser af mere skulpturel karakter.

Med hensyn til høringsfristen skal bemærkes, at fristen af Plan & Arkitektur er sat til 4 uger, og at kommunen kun kan sende naboorienteringen til de ejere, der fremgår af kommunens register, samt de ejere, som kommunen er bekendt med, jf. i øvrigt afsnittet Fastlæggelse af høringsperiode.

Anders Fabild finder, at udsigten fra hans kommende lejlighed i Ørestadshuset vil blive betydeligt begrænset ved opførelse af det foreslåede byggeri, og at lejlighedens herlighedsværdi derved vil falde betragteligt.

Bemærkning

Der henvises til ovenstående.

Fastlæggelse af høringsperiode

I henhold til planlovens § 20 skal høringsfristen i forbindelse med lokalplaner være af mindst 8 ugers varighed. Borgerrepræsentationen besluttede i starten af 1990'erne i forbindelse med en konkret sag, at juli måned ikke medregnes i høringsperioden.

Ligeledes i henhold til planlovens § 20 skal høringsfristen i forbindelse med dispensationer være af mindst 2 ugers/10 hverdages varighed. Heraf fremgår, at helligdage ikke kan tælles med. Der er ikke fastlagt begrænsninger i forhold til ferieperioder.

I henhold til byggelovens § 22 skal høringsfristen i forbindelse med dispensationer være på mindst 2 uger.

I den konkrete sag er høringsperioden på grund af ferieperioden fastsat til 4 uger.

Naboorienteringen er udsendt til de 5 nærmeste grundejere samt 12 "interessegrupper". Pension Danmark, Sjælsø Gruppen og Kuben Byg er i forbindelse med høringen skriftligt blevet opfordret til at videredistribuere høringsskrivelsen til eventuelle registrerede købere/potentielle købere.

Det skal bemærkes, at høringsperioden ikke kan forlænges uhæmmet, idet forvaltningen er forpligtet til at arbejde for, at behandlingen af en sag foregår hurtigt og ikke påtvinger en bygherre unødige omkostninger.

Forvaltningen skal derfor foreslå, at naboorienteringer vedrørende dispensationer fastsættes til 4 uger, hvis høringen helt eller delvist finder sted i juli.

Parkeringsstrategi for Ørestad City

I henhold til lokalplanen skal parkeringsdækningen inden for de tre underområder med blandet anvendelse være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal og inden for de to områder fastlagt til serviceerhverv være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Den reducerede parkeringsdækning i de blandede områder er begrundet i den gode kollektive trafikbetjening samt muligheden for "dobbeltudnyttelse" mellem boliger og erhverv.

Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 6. juni 2001 generelle principper for meddelelser af tilladelser vedrørende parkering i Ørestad. Hovedprincippet i parkeringsstrategien er, at parkering i vidste muligt omfang skal ske i fælles parkeringshuse for, at der kan ske en udligning af parkeringsbehovet brugerne imellem og for at minimere antallet af parkerede biler på terræn. Parkering i fælles anlæg sker mod betaling. Parkeringsanlæg skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til kvarterets vejnet og således, at der maksimalt er en gangafstand på ca. 200 m til nærmeste parkeringsanlæg.

Til etablering og drift af parkeringsanlæggene såvel i parkeringshuse som på terræn har Ørestadsselskabet oprettet et selvstændigt selskab Ørestads Parkering. Udover ovennævnte parkeringshus er opførelse af parkeringshuse i forbindelse med gymnasiegrunden og bebyggelsen VM Bjerget øst for Ørestads Boulevard samt et parkeringshus ved Edvard Thomsens Vej aktuelt. De 4 parkeringshuse er individuelt udformet og vidt forskellige

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

1 Oversigtsplan over del af Ørestad samt situationsplan med markering af det aktuelle byggeri samt omgivende byggerier

2 Opstalter mod nord og vest – visende højdegrænseplaner

3. Modelfotos af projektet – visende den samlede karré, den skulpturelle form, adgang til parkeringshuset

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A Naboorientering af 23. juni 2006 med bilag

B Kopi af de 4 henvendelser

 

Ulrik Winge