Forslag til lokalplan "Tivolihjørnet"

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af planforslag med tilhørende kommuneplantillæg, der muliggør byggeri på Tivoligrunden på hjørnet af Vesterbrogade og Bernstorffsgade.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan Tivolihjørnet (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.
2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside ”Bliv Hørt” afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger. 
4. at det tages til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 2), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Tivoli a/s, der ejer forlystelsesparken Tivoli, ønsker at opføre en ny bebyggelse til serviceerhverv – butikker, restaurant, cafeer og hotel - på hjørnet af Vesterbrogade og Bernstorffsgade mellem Industriens Hus og Nimb. Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget vedtog henholdsvis den 27. oktober 2014 og 4. november 2014 startredegørelse for projektet.

Planerne tilgodeser Tivoli a/s ønske om at udvikle og forny Tivolihaven, og vil danne ramme for, at Tivolis a/s kan opføre en ny bebyggelse, der forbinder Tivoli og byen med butiks- og restaurantoplevelser.

Bruttoetagearealet vil i alt være ca. 6.350 m², som opdeles i en fase 1 og 2.  Fase 1 er hjørnebebyggelsen fra hovedindgangen til Nimb og udgør i alt 5.050 m², som indrettes med op til 2.000 m² butikker og en hoteldel på ca. 2.000 m² i tilknytning til Hotel Nimb. De øvrige m² anvendes til restaurant. Fase 2 mellem Industriens Hus og hovedindgangen udgør i alt ca. 1.300 m², hvoraf størstedelen er til restaurationer.

Den ny bebyggelse vil udvikle dette hjørne mod gaden, som i dag fremstår uindbydende med tilfældigt planlagt bebyggelse med bl.a. lukket murværk og blændede vinduer. Herudover vil udvidelsen af fortovet på strækningen langs Bernstorffsgade skabe et bedre fodgængerflow og trække bylivet hen mod Hovedbanegården.

Bebyggelsen består af i alt 4 etager; en åben tilbagetrukket stueetage i et materiale, der harmonerer med hovedindgangen, en 1. og 2. sal med en glasfacade, der bølger udover stueetagen samt en penthouse-etage, som også får en bølgende glasfacade.  

Projektet forholder sig til den bevaringsværdige hovedindgang, idet der arbejdes med genkendelige linjer og materialer. Den nye bebyggelse trækkes tilbage så sammenbygningen mellem den ny bebyggelses stueetage og hovedindgangen ikke ændres i forhold til i dag, og der skabes en afstand på min. 3 m til de øvrige etager.

Projektet forholder sig til krydset Bernstorffsgade/Vesterbrogade, hvor den modstående bygning (Panoptikon) også fremstår med et afrundet hjørne.

Mod haven trækker bebyggelsen sig tilbage for hver etage, så der skabes terrasser til ophold for havens og hotellets gæster Tagterrasserne beplantes og vil understrege havens grønne præg, og hvor tagflader ikke etableres som tagterrasser el­ler med solceller, skal tagflader også beplantes. Facadematerialet, der anvendes ind mod haven harmonerer med hovedindgangens tegl.

Højden bliver i alt ca. 17 m eksklusive solceller. Lokalplanområdet får med den ny bebyggelse og hovedindgangen en bebyggelsesprocent på 155. Friarealkravet på mindst 10 % er opfyldt med terrasser og taghave. Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Parkering
Kravet til parkeringsdækning for hotellet er 1 plads pr. 150 m² og for butikker 1 plads pr. 100 m². I alt 57 pladser for begge faser. Efter aftale med ejerne af bebyggelsen på Scala-grunden kan de påkrævede p-pladser til biler  placeres i deres kommende p-kælder.

Kravet til cykelparkering er for hotellet 1,5 plads pr. 100 m² og ved butikker generelt 4 pladser pr. 100 m². I alt 154 pladser for fase 1. Hovedparten placeres i den kommende kælder, mens resten placeres langs Bernstorffsgade. For fase 2 skal de kommende krævede cykel p-pladser placeres på egen matrikel.

Byliv
Fodgængerarealet langs Bernstorffsgade udvides ved tilbagetrækningen af stueetagen, og i forbindelse med udbygningsaftalen er det muliggjort at placere nye træer og cykelstativer langs Bernstorffsgade. Ved indgangene til butikker, cafeer mv. vil der blive mulighed for at skabe rum og læ til ophold på grund af de øvre etager, som går længere ud. Ind mod haven vil de mange terrasser i forbindelse med restaurationer skabe mulighed for ophold.

Bæredygtighed
Tage der ikke indrettes til terrasser beplantes, regnvand opsamles (LAR) og genbruges, og på den øverste tagetage placeres solceller. De bevaringsværdige træer i haven bevares så vidt muligt. Syv træer fældes for at give plads til bebyggelsen, mens fire træer vil indgå som en del af projektet. Mod gaden suppleres med nye træer.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2011 ligger størstedelen af lokalplanom­rådet i et rammeområde til serviceerhverv (S2*). En min­dre del af lokalplanområdet er fastlagt til parker, herunder forlystelsesparker (O1). Kommuneplanrammens nuværen­de afgrænsning blev fastlagt på baggrund af et projekt fra 2008. Kommuneplantillægget justerer rammeområdernes afgrænsning til det nye projekt, så den kommende bebyg­gelse ligger inden for S2*-området.

Intern høring
Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Lokaludvalget for Indre By – lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i høring.

Lokaludvalget fremfører, at de anerkender, at Tivoli skal udvikle sig, men mener ikke, at projektet er udviklet i respekt for Tivoli-traditionen, den centrale placering, omgivelserne og de værdier, som København står for. Lokaludvalget mener, at der skal udarbejdes en lokalplan for hele Tivolihaven, så der bliver klare rammer for, hvordan Tivoli kan udvikle sig. De mener, at kommunen skal afvise projektet og undlade at arbejde videre med lokalplanforslaget, og de foreslår nogle rammer som et nyt projekt skal underlægges, som udover bl.a. respekt for hovedindgangen, også skal inddrage hele arealet langs Bernstorffsgade.

Forvaltningen er opmærksom på de fremførte punkter og vurderer, at projektets nuværende udtryk er gennembearbejdet i forhold til placering og med respekt for hovedindgangen og det nærliggende by- og havemiljø.

Vedrørende forslaget om en lokalplan for hele Tivolihaven, er det ikke foreneligt med Tivoli a/s ønsker, og Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at det ikke er påkrævet for at sikre en hensigtsmæssig udvikling af Tivolihaven. Det kan oplyses, at Tivoli a/s har fremsendt forslag til et nyt projekt til en musik- og balletskole (Tivoli Huset) i Tietgensgade, som forventes at blive forelagt som startredegørelse for Teknik- og Miljøudvalget i marts måned 2015. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at kunne give en orientering om Tivolis samlede planer i forbindelse med behandling af sagen på Teknik- og Miljøudvalgets møde 23. februar 2015.

Miljøvurdering
Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Borgerdialog
Det foreslås, at der i den offentlige høringsperiode holdes et borgermøde med deltagelse af fag-personer fra forvaltningen til at præsentere projektet, lokalplanen og svare på spørgsmål.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Tivoli a/s forventer, at hjørnebebyggelsen med nye butikker og det udvidede hotel vil skabe ca. 130 arbejdspladser.

Det er ikke endeligt afklaret om og i hvilket omfang Tivolis faktiske udnyttelse af de byggemuligheder, der følger af lokalplanen, vil udløse krav om tillægskøbesum på baggrund af servitutter, tinglyst i forbindelse med kommunens salg af ejendommen. Dette vil afhænge af, hvorledes Tivoli konkret udnytter byggeriet.

Efter politisk behandling sendes planforslagene i høring i 8 uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2015.

Forvaltningen er herudover ved at udarbejde en startredegørelse for Tivolihuset ud mod Titgensgade, der ligger i det område, der i henhold til Tivolis helhedsplan er reserveret til kulturelle formål. Startredegørelsen forventes at skulle behandles af Teknik- og Miljøudvalget i marts 2014.

                        Mikkel Hemmingsen                     Pernille Andersen