Drøftelse af muligheden for flere altaner i stueetager overfor hensynet til at bevare fælles friarealer (Udsat sag)

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,

1. at Teknik og Miljøudvalget drøfter afvejningen mellem ønsket om flere stuealtaner og hensynet til fælles friarealer.

Problemstilling

I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling af indstillingen ”Altansag på AB Tåsingegård, Østerbro” den 19. september 2016 vedtog udvalget et ændringsforslag om, at Teknik- og Miljøforvaltningen skulle udarbejde en drøftelsessag, hvor ”problemstillingen med altanarealer som en del af friarealet belyses m.h.p. en eventuel ændring af eller tillæg til kommuneplanen.”

Løsning

Der er siden februar 2016 modtaget ansøgninger om i alt ca. 1.670 altaner, hvoraf der er blevet givet tilladelse til ca. 90 %. Der er i samme periode ansøgt om 26 altaner i stueetagen, hvoraf én har fået tilladelse, 14 er ændret til franske altaner eller trapper til terræn og 11 har fået afslag på grund af friareal.

Ansøgninger om altaner i stueetagen vil typisk være i ældre ejendomme, da nyere boliger ofte er udført med altaner eller en form for terrasse i stueetagen. Der er ca. 50.000 stuelejligheder i ejendomme bygget før 1990 i København. Stuelejlighederne er kendetegnet ved at have det laveste niveau af dagslys og får samtidig den største forringelse af dagslyset, når der etableres altaner. Kommuneplan 2015 og lokalplan bestemmer størrelsen af det fælles friareal, og ifølge kommuneplanen kan altaner ikke tælle med i friarealet. Da de fleste ældre ejendomme har mindre friarealer end gældende kommune- og lokalplan foreskriver, tillader kommunen i mange tilfælde ikke opsætning af en altan, der placeres lavere end 2,2 m over friarealet i gården, da det vil reducere friarealet. Det betyder, at når øvrige beboere etablerer altaner, vil ca. 90 % af stuelejlighederne kun have mulighed for at etablere en fransk altan eller en trappe til terræn.

Dilemmaet ved altaner i stueetagen

Byrummene i Københavns gårde er mindre synlige end byens mere offentlige byrum, men de spiller en vigtig rolle som en tryg delvis privat ramme omkring nabofællesskab og leg. Den fysiske udformning af kanten af gårdrummet kan være afgørende for, hvordan rummet bruges. En god kantzone giver mulighed for fysisk adgang fra bygningen til uderummet og har en gradueret overgang mellem privat og fælles - med gode muligheder for ophold. På den måde skabes liv i byrummet og større tryghed.

Afhængig af den konkrete udformning af altanen, kan oplevelsen af rummet omkring denne blive påvirket. Fx kan en dyb altan på 1,5 m, der sidder i 1,7 m højde, opleves som dominerende, og arealet under altanen kan opleves som mørkt og uattraktivt. Hvis alle etablerer stuealtaner i en gård med eksempelvis 1.800 m² friareal, vil reduktionen af friarealet kunne være omkring 110 m² (6 %). I en gård med et mindre friareal på eksempelvis 450 m² vil reduktionen af friarealet kunne være omkring 55 m² (12 %). Se bilag 2 ”Illustrationer af altaner i stueetagen” side 5 og 6.

Alternativet til en altan er en trappe til terræn, der giver direkte adgang til ophold i gården med mulighed for indretning af en delvis privat kantzone, som typisk vil opleves som et positivt tilskud til det samlede miljø. I bilag 2 er forskellige altaner og trapper i stuelejligheder illustreret.

Scenarier for afvejning af ønsket om flere stuealtaner og hensynet til fælles friarealer

Afhængig af udvalgets ønske til afvejningen mellem hensynet til de fælles friarealer og muligheden for flere altaner i stueetagen, kan forvaltningen pege på tre scenarier for ændring af praksis, og evt. ændring af kommuneplanen, der vil give stuelejlighederne mulighed for mere lys, luft og udeophold.

Scenarie 1 - Øgede muligheder for trapper og repos i stueetagen

I dag er praksis at tillade, at der etableres adgang med en trappe på 90 cm uden repos, uanset hvor stort friarealet er, da påvirkningen af det fælles friareal kun er ca. 1 m² pr. trappe, og den positive effekt er stor. Hvis der tillades større trapper og trapper med repos, vil flere stuelejligheder få mulighed for adgang til udeophold i sammenhæng med lejligheden. Det vil betyde en større reduktion af fællesarealer end i dag, men mindre end hvis der tillades altaner. Trapper giver lettere adgang til gården og fungerer som en god kantzone. Samlet set vurderer forvaltningen, at det vil have en positiv effekt på livet og miljøet i gårdrummene. Dette kræver ikke en ændring af kommuneplanen.

Scenarie 2 - Øgede muligheder for altaner i stueetagen afhængig af fysiske forhold i gårdrum

En stuealtan i en lille gård påvirker fællesarealerne væsentligt mere end den samme altan i en stor gård. Ligeledes opfattes en altan i hovedhøjde væsentligt anderledes end en terrasse i knæhøjde. Hvis der tillades altaner i stueetagen ud fra en vurdering af de faktiske fysiske forhold, kan adgangen til stuealtaner øges i forhold til i dag, samtidig med at ingen fællesarealer udsættes for væsentlige forringelser. Dette kræver ikke en ændring af kommuneplanen.

Scenarie 3 - Adgang til altaner i stueetagen i samme omfang som øvrige lejligheder

Hvis der tillades altaner i stueetagen alle steder, vil det betyde en reduktion af det fælles opholdsareal. Særligt i små gårde vil det kunne betyde, at fællesarealerne opleves som mindre attraktive at opholde sig på. Dette kræver ikke en ændring af kommuneplanen, men Teknik- og Miljøforvaltningen finder, at en ændring af kommuneplanen vil være hensigtsmæssig i dette scenarie.

Regulering af altaner i stueetagen

For ejendomme, der er omfattet af en lokalplan, vurderes friarealet i en byggesag ud fra lokalplanen. Hvis der ikke er lokalplan, vurderes friarealet ud fra bygningsreglement og kommuneplan.

Bygningsreglement og kommuneplan
Bygningsreglementet fastsætter ikke bestemte størrelser på friarealer, men det skal være af passende størrelse i forhold til bebyggelsens benyttelse, omfang og beliggenhed. Bygningsreglementet giver mulighed for, at større opholdsaltaner kan medregnes i friarealet. Kommuneplanen angiver minimumskrav til friarealer i forskellige områdetyper og giver ikke mulighed for, at altaner tæller med i friarealet. Kommuneplanen er ikke bindende for borgerne, men kommunen skal virke for dens gennemførelse. Det betyder, at kommuneplanens ramme for friarealer skal indgå i vurderingen af, om der kan tillades en altan/terrasse i en stueetage, men at den kan fraviges efter en konkret vurdering.

Lokalplaner
For ejendomme, der er omfattet af en lokalplan (ca. 29 % af de ca. 50.000 ældre stuelejligheder), træder lokalplanens bestemmelser om friarealer i stedet for bygningsreglementets. Hvis praksis eller kommuneplanen ændres, således at fx stuealtaner kan indgå i friarealet, vil det stadig være nødvendigt at dispensere fra en lokalplan for at flytte en del af det fælles friareal fra terræn og op på altanen, hvis der skal gives tilladelse til altan i stueetagen (se bilag 1). Nyere lokalplaner har dog som overvejende hovedregel indbygget altan/terrasse/opholdsmuligheder for stuelejligheder, men ved ældre lokalplaner uden de muligheder, vil det kræve dispensation.

Tinglysninger og fællesgårde
I mange gårde er arealet på terræn tinglyst som et fælles friareal. Ca. 20 % af de ca. 50.000 ældre stuelejligheder ligger i tinglyste fællesgårde. Når der etableres en fællesgård med støtte fra stat og kommune, tinglyses gården som et fællesareal bl.a. for at sikre, at gården opretholdes som fælles. Hvis der skal gives tilladelse til altaner i stueetagen, hvor der er tinglyste fælles friarealer, kræver det, at kommunen tillader, at størrelsen på det tinglyste fælles friareal reduceres.

Praksis for altaner og friarealer i andre kommuner
I Odense, Aalborg, Esbjerg og på Frederiksberg tæller opholdsaltaner med i friarealet og altaner i stueetagen tillades ud fra et konkret skøn. I Aarhus tæller opholdsaltaner med i friarealer, men som udgangspunkt tillades der ikke altaner i stueetagen af hensyn til fælles opholdsarealer og arkitektur.

Ny praksis for altaner i stueetagen

En ny praksis for altaner i stueetagen forudsætter en ændring af retningslinjerne for altaner og tagterrasser. Afhængig af den ønskede balance mellem hensynet til de fælles friarealer og muligheden for altaner i stueetagen, kan det overvejes tillige at ændre kommuneplanen. Såfremt Teknik- og Miljøudvalget anmoder forvaltningen om at arbejde videre med mulighederne for at etablere flere altaner i stueetagen, vil forvaltningen mere dybdegående udrede muligheder og begrænsninger i forhold til de forskellige scenarier.

Hvis der ikke foreligger en lokalplan

Hvis der ikke foreligger en lokalplan, indgår kommuneplanens bestemmelser om friarealer i den konkrete vurdering (helhedsvurdering), der skal foretages. Praksis har været at følge kommuneplanens bestemmelser om størrelsen af friarealet. Det er muligt at ændre praksis, således at andre forhold end friarealets størrelse tillægges større vægt. Retningslinjer for denne afvejning vil kunne formuleres i Retningslinjerne for altaner og tagterrasser. Såfremt udvalget ønsker en ændring af praksis, vil forvaltningen udarbejde et forslag til ændring af retningslinjerne, og hvis det ønskes, vil Teknik- og Miljøforvaltningen på vegne af udvalget anmode Økonomiforvaltningen om, at et tillæg til kommuneplanen udarbejdes.

Hvis der foreligger en lokalplan

Hvis der foreligger en lokalplan, vil det være lokalplanen, der regulerer friarealet. Det har ikke været praksis at dispensere til at flytte friareal fra terræn op på en altan i stueetagen. Hvis praksis ændres jf. ovenfor, eller der udarbejdes tillæg til kommuneplanen, vil dette være en mulighed. En dispensation er altid en konkret vurdering, og retningslinjer for denne afvejning kan beskrives i Retningslinjer for altaner og tagterrasser.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Forvaltningen evaluerer retningslinjer for altaner og tagterrasser i starten af 2017. På baggrund af evalueringen vil forvaltningen fremlægge forslag til ændringer af retningslinjerne, såfremt det vurderes, at nuværende balance i retningslinjerne er uhensigtsmæssig.

                       Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. januar 2017

Indstillingen blev drøftet.