Forslag til lokalplan "Strandgade Nord, Wilders-, Krøyers-, Grønlandske Handels Plads

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til lokalplanforslag for ’Strandgade Nord, Wilders -, Krøyers -, Grønlandske Handels Plads’ med tillæg til Kommuneplanen.

Planforslagene giver mulighed for nye bebyggelser og byrum.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1.                  at forslag til lokalplan Strandgade Nord, Wilders -, Krøyers -, Grønlandske Handels Plads vedtages med henblik på offentliggørelse i otte uger (Bilag 1),

2.                  at vedtage den foreslåede dialogstrategi (bilag 4).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3.                  at forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 om ny bygningshøjde på 28 m vedtages med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforlaget i otte uger, (Bilag 1).

Københavns Kommunes befolkning vokser med ca. 1.000 nye københavnere hver måned. Der er derfor behov for flere boliger og nye erhvervsbyggerier. Krøyers Plads har de senere år været ubebygget og potentialet for attraktivt byggeri, byliv og oplevelser ved vandet er i dag ikke udnyttet. NCC har erhvervet ’Krøyers Plads’, ejendommen Strandgade 85-87, med henblik på opførelse af bebyggelse. Foruden Krøyers Plads er der mulighed for ny bebyggelse på Grønlandske Handels Plads, Lejerbos to ejendomme og byggemuligheder på Wilders Plads.

Tre workshops blev afviklet i foråret 2011 af NCC og Lokaludvalget for Christianshavn i fællesskab. Efterfølgende blev der nedsat en følgegruppe til projektet med fem lokale repræsentanter.

Bebyggelsesprocenten i lokalplan nr. 308 er maksimalt 150 for hver ejendom. Den eksisterende bebyggelse har en bebyggelsesprocent for øen under ét på 96. Byggemulighederne ændres med lokalplanforslaget sådan, at der fastlægges maksimale byggemuligheder på den enkelte ejendom. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på gennemsnitligt 140 for øen under ét, fastlagt med varierende bebyggelsesprocenter fra 80 til 218 pct. pr. ejendom. Disse bebyggelsesprocenter er relativt lave i forhold til bebyggelsesprocenterne i øvrigt på Christianshavn.

De varierede bebyggelsesprocenter for ejendommene er begrundet i, at de forskellige ejendomme har individuelle byggemuligheder. Dette er bl.a. begrundet i mange fredede og bevaringsværdige bygninger og deres særlige placeringer, der giver bindinger for udnyttelsen af ejendommene. De fastlagte nye byggemuligheder tager udgangspunkt i disse individuelle forhold. Det er forvaltningens vurdering, at byggemulighederne på de fleste af ejendommene hermed er udtømte. Da der stadigvæk er en resterende rummelighed i forhold til en bebyggelsesprocent på 150 i Kommuneplan 2011, vil der være mulighed for at tage stilling til eventuelle nye byggeønsker på baggrund af konkrete projektforslag og muliggøre dem ved efterfølgende udarbejdelse af supplerende lokalplanbestemmelse.

Det aktuelle projekt på Krøyers Plads

NCCs projekt består af tre bygninger med et samlet etageareal på ca. 20.000 m² etageareal, fordelt med 30 pct. boliger og 70 pct. erhverv bl.a. med publikumsorienterede funktioner i den overvejende del af stueetagerne.

De nye pakhusbygninger indpasser sig i området som en naturlig fortsættelse af bebyggelsen langs havnen og forholder sig til de eksisterende bygningers tag- og gesimshøjder. Projektet indeholder seks nye byrum på private arealer bl.a. en ny ’Krøyers Plads’, en allé og en brygge med adgang til vandet.

Øvrige byggeønsker

I lokalplanen fastlægges desuden muligheder for

• at opføre beboerhuse til Lejerbo’s to afdelinger
• indretning af boliger i eksisterende tagetager i bebyggelsen kaldet Det hvide snit
• 500m2 ny bebyggelse til erstatning for en nedslidt bygning på Wilders Plads ud over den eksisterende byggemulighed der er fastlagt i den gældende lokalplan
• at der kan opføres en ny bygning på 5000 m2 på Grønlandske Handels Plads efter udarbejdelse af supplerende lokalplan

Kommuneplan 2011

Kommuneplanens rammer for området til bolig og serviceerhverv

I Kommuneplan 2011 er området udlagt til et C2* område for bolig og serviceerhverv. Den særlige *-bemærkning giver mulighed for, at bebyggelsesprocenten kan beregnes for hele Wilders Ø samlet. Bebyggelsesprocenten for Wilders Ø er på 150. Den maksimale bygningshøjde på 24 m justeres med kommuneplantillægget således, at det vil være muligt for dele af bebyggelsen på Krøyers Plads at få en højde på op til 28 m.

Kommuneplanens rammer for detailhandel

Lokalcentrene skal sikre en nær dagligvareforsyning i alle dele af kommunen. Lokalcenter ”Krøyers Plads” ligger på den nordlige del af øen. Det samlede butiksareal må ikke overstige 3.000 m². Det maksimale butiksareal i dagligvare- og udvalgsvarebutikker er fastlagt til 1000 m² og 500 m².

Kommuneplanens principper for parkering

Lokalplanområdet har en parkeringsnorm på højest 1 parkeringsplads pr. 200 m². I parkeringskælder på Krøyers Plads er der projekteret indrettet 110 parkeringspladser. Såfremt der fra andre grundejere i området er interesse for et fælles parkeringsanlæg, har NCC i parkeringskælder mulighed for anlæg af op til yderligere 40 parkeringspladser.

Bæredygtighed

Forvaltningen vil i den nye lokalplan sikre at nyt byggeri og nye udearealer bliver af høj kvalitet med bæredygtige løsninger på klimaområdet. Der stilles krav om lavenergibebyggelse. Grønne tiltag som beplantning på facader og tage integreres ligeledes i bygningsarkitekturen.

Trafik

Med de kommende stibroer for de bløde trafikanter ved Grønlandske Handels Plads bliver der god tilgængelighed til området. Strandgade vurderes at kunne afvikle den trafik på omkring 400 til 500 til- og frakørsler pr. døgn, som ventes fra den fremtidige bebyggelse i lokalplanområdet.

Tilgængelighedsvurdering

Tilgængeligheden fremgår af bilag 2. Der vurderes ikke umiddelbart at være forhold, der hindrer, at tilgængelighed sikres.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser der betyder, at der skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Christianshavns Lokaludvalg.

Lokaludvalget har gennemført en borgerdialog den 7. december 2011 og fremsendt en oversigt over synspunkter om lokalplansagen, bilag 3. Udvalget fremfører sin modvilje mod det store bygningsvolumen på Krøyers Plads svarende til bebyggelsesprocenten på 200, bygningshøjden på op til 30,5 m og problemer med arealforbruget til parkeringsanlægs tilkørselsramper. I forhold til Grønlandske Handels Plads ønsker Lokaludvalget, at Staten som tidligere forudsat udlægger grunden til rekreative formål m.m. som samlingssted for borgere og udendørs aktiviteter iværksat af Fonden ‘Den Nordatlantiske Brygge’.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen bemærker, at bebyggelsen på Krøyers Plads nu højst bliver 28 m høj, hvor den generelle ramme for bygningshøjden i øvrigt er 24 m. Staten har anmodet om at Grønlandske Handels Plads kan bebygges med et etageareal på 5.000 m². Tilkørselsramper medgår ikke i friarealberegningerne, da de betragtes som tilkørselsarealer.

Lokalplanens vedtagelse har ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen og vurderes ikke at give kommunen yderligere udgifter. Et fuldt udbygget projekt som foreslået på Krøyers Plads alene, vil efter kommunens skøn generere en årlig skatteindtægt på ca. 4 mio. kr.

Det skønnes endvidere, at byggeri med ca. 30 pct. bolig og ca. 70 pct. erhverv alene på Krøyers Plads vil resultere i ca. 400 nye arbejdspladser.

Når planforslagene er godkendt i Borgerrepræsentationen gennemføres en offentlig høring i en periode på 8 uger fra 20. marts til 15. maj 2012 med henblik på godkendelse i udvalgene og Borgerrepræsentationen i juni 2012.

Claus Juhl                                                 

                                                                  Hjalte Aaberg