Tillæg II til Udlejningsaftalen

Folketinget ventes 23. november at vedtage et lovforslag, som introducerer forebyggelsesområder som en ny kategori af almene boligområder, der ud fra lovens kriterier vurderes at være i risiko for at blive såkaldte udsatte boligområder. Der forventes udpeget 13 forebyggelsesområder i København. Ifølge lovforslaget skal boligorganisationerne udleje ledige familieboliger i områderne ”efter særlige kriterier, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier”, med henblik på at ”styrke beboersammensætningen” (obligatorisk fleksibel udlejning). Kriterierne skal besluttes af kommunalbestyrelsen (Teknik- og Miljøudvalget). Tillægsaftalen til Udlejningsaftalen med BL 1. kreds justerer den fleksible udlejning i nødvendigt omfang, så de nye regler efterleves. Det betyder, at flere almene familieboliger udlejes med fortrinsret for personer i arbejde eller under uddannelse. Med lovforslaget indføres derudover lovbestemte kriterier for, hvem Socialforvaltningen kan anvise en bolig til i forebyggelsesområderne. De nye anvisningskriterier vil berøre ca. 200 ud af de ca. 810 boliger, der årligt anvendes til boligsocial anvisning, ligesom ca. 31 % af de boligindstillede borgere i 2020 ikke ville ikke kunne leve op til kriterierne. Lovforslaget forventes at træde i kraft 30. november 2021.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at nyt lovkrav om obligatorisk fleksibel udlejning i udpegede forebyggelsesområder udmøntes med Tillæg II (bilag 2) til den med BL 1. kreds indgåede ”Rammeaftale om udlejning i perioden 1. juli 2019 – 1. juli 2023’, Udlejningsaftale, såfremt lovforslaget vedtages af Folketinget. 

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget tager til efterretning,

2.at der med justeringen af almenboligloven indføres lovbestemte kriterier for den boligsociale anvisning i de almene boligområder, der udpeges som forebyggelsesområder.

Problemstilling

Et bredt politisk flertal i Folketinget indgik i juni 2021 aftalen ”Blandede boligområder – næste skridt i kampen mod parallelsamfund”. Med aftalen introduceres forebyggelsesområder som en ny kategori af almene boligområder, der er i risiko for at blive såkaldte udsatte boligområder. Aftalen er indarbejdet i et forslag til ændring af almenboligloven, der 3. behandles i Folketinget den 23. november. For at blive udpeget som forebyggelsesområde skal boligområdet have en andel af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande over 30 pct, og skal derudover leve op til mindst to af følgende kriterier: 1) flere end 30 pct. er uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, 2) andelen af dømte udgør mindst to gange landsgennemsnittet, 3) flere end 60 pct. har alene grundskoleuddannelse eller 4) den gennemsnitlige bruttoindkomst udgør mindre end 65 pct. af den gennemsnitlige bruttoindkomst for regionen. I København forventes 13 forebyggelsesområder udpeget. 

Lovforslaget gør fleksibel udlejning obligatorisk i forebyggelsesområderne, og boligorganisationen skal anvise ledige boliger i områderne ”efter særlige kriterier, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier. Kommunalbestyrelsen fastsætter kriterierne med henblik på at styrke beboersammensætningen”. Teknik- og Miljøudvalget skal inden loven forventeligt træder i kraft 30. november derfor tage stilling til, hvilke kriterier boligorganisationerne skal leje boliger ud efter i de udpegede områder.

Derudover begrænser lovforslaget den kommunale boligsociale anvisning i forebyggelsesområderne ved at indføre lovbestemte kriterier for, hvem Socialforvaltningen kan anvise en bolig til i forebyggelsesområderne.

Løsning

I Københavns Kommune er udlejning af og kommunal anvisning til almene familieboliger reguleret af Udlejningsaftalen, der er aftalt med BL 1. kreds. Der er derfor behov for at tilpasse den gældende udlejningsaftale i København, så den opfylder det kommende lovkrav om obligatorisk fleksibel udlejning, som ifølge lovforslaget skal bidrage til at ”styrke” beboersammensætningen i de nye forebyggelsesområder. Desuden skal Udlejningsaftalen justeres, så den afspejler de nye regler omkring den kommunale boligsociale anvisning i forebyggelsesområderne.

Parterne bag Udlejningsaftalen (Teknik- og Miljøforvaltningen, Socialforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen samt BL 1. kreds) har drøftet et tillæg til udlejningsaftalen, der skal sikre udmøntning af de nye regler. Tillægsaftalen sikrer, at Udlejningsaftalen efterlever de nye lovkrav, men skærper ikke herudover kriterierne for at få en bolig i områderne. Det skyldes, at kommunens monitorering viser, at forebyggelsesområderne generelt, selv med en fortsættelse af den nuværende udlejningsaftales elementer, vil udvikle sig gunstigt i forhold til kriterierne om tilknytning til arbejde eller uddannelse, uddannelses- og indkomstniveau samt andelen af dømte. Ingen af forebyggelsesområderne er i risiko for at blive udpeget som udsatte boligområder.

Forvaltningerne og BL 1. kreds er enige om, at det er vigtigt at arbejde for at få områderne af forebyggelseslisterne for at undgå stigmatisering og negative følgevirkninger for områderne. Der lægges vægt på, at Udlejningsaftalens positive resultater understøttes af en række andre igangsatte og kommende indsatser. Et samlet overblik fremgår af bilag 1 til Tillægsaftalen. Tillægsaftalen er godkendt i BL 1. kreds. 

Den forebyggende indsats i Udlejningsaftalen og i lovforslaget
Københavns Kommune og BL 1. kreds har i en årrække arbejdet forebyggende med boligområder, som er i risiko for at blive udpeget som udsatte boligområder (i Udlejningsaftalen benævnt ”gule boligområder”).Lovforslagets intention om at udpege boligområder med behov for en forebyggende indsats korresponderer i nogen grad med Udlejningsaftalens udpegning af gule boligområder.

Gule boligområder er områder, der er tæt på at opfylde mindst to af kriterierne for udpegning af udsatte boligområder (om tilknytning til arbejde eller uddannelse, indkomst- og uddannelsesniveau samt andelen af dømte). Ifølge Udlejningsaftalen skal boligorganisationerne udleje almene familieboliger i gule boligområder efter skærpede kriterier, der spejler de (mindst to) kriterier for udpegning af udsatte boligområder, som området er tæt på at opfylde. De nuværende gule boligområder er udpeget, fordi de opfylder eller er tæt på at opfylde dømte-kriteriet og mindst ét af kriterierne om indkomst- og uddannelsesniveau. Ifølge Udlejningsaftalens principper er de ikke tæt på at opfylde kriteriet om tilknytning til arbejde eller uddannelse. Det er derfor ikke i dag et krav, at indflytterne i gule boligområder skal være i arbejde eller under uddannelse.

De skærpede udlejningskriterier i gule boligområder skal opfyldes af alle, der flytter ind i en bolig. Den forebyggende indsats i de gule boligområder indebærer også, at Socialforvaltningen anviser boliger til socialt udsatte borgere efter et forsigtighedsprincip. Det betyder, at der fx ikke anvises borgere, som er udsluset efter dom. Indsatsen i de gule boligområder afspejler, at en udpegning som udsat boligområde kan få alvorlige konsekvenser og i værste fald føre til tab af gode boliger, som byen har hårdt brug for.  

Der er ikke fuldt sammenfald mellem de 13 forebyggelsesområder, som fremgår af Indenrigs- og Boligministeriet foreløbige liste over forebyggelsesområder fra juni 2021, og udpegningen af gule boligområder i henhold til den gældende udlejningsaftale i København: 

Gule boligområder udpeget som forebyggelsesområder: Seks af de 13 forebyggelsesområder er i Udlejningsaftalen kategoriseret som ”gule boligområder”. I disse områder er lovforslagets krav om obligatorisk fleksibel udlejning opfyldt, og der foreslås som udgangspunkt ingen ændringer. Det skal dog afklares i forbindelse med lovens vedtagelse, om der er behov for at indføre supplerende kriterier om tilknytning til arbejde eller uddannelse, jf. formuleringen ”særlige kriterier, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier”. Målgruppen for boligsocial anvisning vil blive begrænset, hvilket uddybes nedenfor.

Grønne boligområder udpeget som forebyggelsesområder: Syv af 13 forebyggelsesområder er i Udlejningsaftalen kategoriseret som ”grønne boligområder” (ikke i risiko for statslig udpegning som udsatte). I disse områder vil det være nødvendigt at øge andelen af fleksibel udlejning, jf. nedenfor. Som i de gule boligområder vil målgruppen for boligsocial anvisning blive begrænset, hvilket uddybes nedenfor.    

Gule boligområder, der ikke er på den foreløbige liste over forebyggelsesområder: To områder, der i Udlejningsaftalen er kategoriseret som gule områder, er ikke udpeget som forebyggelsesområde. Indsatsen i disse to boligområder kan videreføres uændret.

Staten vil hvert år den 1. december offentliggøre lister over udsatte boligområder og forebyggelsesområder. På grundlag af listerne og de bagvedliggende data revurderer kommunen områdernes status som røde, gule eller grønne boligområder.

 Justering af den fleksible udlejning i grønne forebyggelsesområder
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at Teknik- og Miljøudvalget godkender den i Tillægsaftalen skitserede løsning, hvorefter der etableres en ny udlejningsmodel for grønne forebyggelsesområder. Det betyder, at der udlejes efter Udlejningsaftalens almindelige A-kriterier, som tilgodeser personer, der er i arbejde mindst 25 timer om ugen eller under uddannelse. Det vil være op til boligorganisationen at beslutte, hvordan de to A-kriterier skal prioriteres indbyrdes. Kriterierne vil også skulle opfyldes ved intern oprykning på venteliste fra en anden boligafdeling indenfor samme boligorganisation.

Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker, at behovet for boliger til genhusning i byfornyelsen er reduceret siden 90’erne, hvor aftalen om, at boligorganisationerne skal levere hver 9. bolig til formålet, blev indgået. Tillægsaftalen lemper derfor boligorganisationernes forpligtelse blandt andet således, at forebyggelsesområderne fremover friholdes. I andre områder skal boligorganisationerne fremadrettet kun levere hver 18. ledige bolig. Parterne har dog aftalt at overvåge, hvorvidt behovet for boliger til byfornyelsesformål er tilstrækkeligt dækket ind. Hvis antallet af forebyggelsesområder vokser markant, kan det blive nødvendigt at øge anvisningen til byfornyelsesformål i andre områder igen.

Boligsocial anvisning i forebyggelsesområder
Socialudvalget orienteres om, at der med lovforslaget forventeligt indføres lovbestemte kriterier for, hvem Socialforvaltningen kan anvise en bolig til i forebyggelsesområderne. Der kan fx ikke anvises borgere, der er løsladt fra dom, modtager en række specifikke ydelser, er statsborger i et land udenfor EU/EØS eller har fået et tidligere lejemål ophævet pga. overtrædelse af husorden. Ca. 31 % af de borgere, der blev indstillet til boligsocial anvisning i 2020, ville ikke kunne leve op til disse kriterier, og vil derfor skulle anvises en bolig i et andet boligområde. Ca. 200 boliger ud af de ca. 810 boliger, der årligt anvendes til boligsocial anvisning,ligger i områder, der underlægges de nye obligatoriske anvisningskriterier. Det betyder, at det bliver sværere at anvise bolig til socialt udsatte, særligt hjemløse og flygtninge, da de som oftest ikke kan leve op til kriterierne.

I situationer, hvor der ingen andre boliger er til rådighed, forventes der at blive en mulighed i almenboligloven for, at boliganvisningen undtagelsesvis kan anvise borgere, der ikke lever op til anvisningskriterierne, til et forebyggelsesområde. Tillægsaftalen med BL 1. kreds fastlægger, at boliganvisningen i de konkrete tilfælde skal tage stilling til, om anvisningen er hensigtsmæssig ud fra områdets nøgletal, og om borgerens profil kan påvirke udviklingen i området. Anvendelsen af undtagelsesbestemmelsen og dens påvirkning på områderne vil løbende blive monitoreret.

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. 

For Socialforvaltningens vedkommende pålægger den nye lovgivning boliganvisningen en opgave med at gennemgå alle boligindstillede borgere i forhold til de obligatoriske anvisningskriterier. Det vil forventeligt betyde et stigende ressourcetræk hos boliganvisningen. Det vides endnu ikke, om kommunen vil blive DUT kompenseret for den nye opgave. Socialforvaltningen vil afvente denne afklaring og indtil afholde opgaven indenfor den nuværende ramme. Forvaltningen vil afhængig af afklaringen om DUT samt opgavens størrelse i praksis eventuelt rejse ønske om bevilling til opgaven.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt, at kravet om obligatorisk fleksibel udlejning i forebyggelsesområder udmøntes som skitseret i tillægsaftalen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere boligorganisationerne om aftalens indgåelse og de afledte ændringer i de individuelle udlejningsaftaler, der er indgået med de berørte boligorganisationer. Boligorganisationerne skal administrere efter de nye regler, når lovændringerne træder i kraft, og forebyggelsesområderne er offentliggjort 1. december 2021. Socialforvaltningen vil også herefter anvise efter de nye anvisningskriterier.

Søren Wille Mikkel Boje

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 22. november 2021