Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. november 2006

 

 

Sager til beslutning

 

23.      Dispensationer fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center"

 

TMU 921/2006  J.nr. 611:159.0004/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at arealerne vest og syd for Field's i Ørestad City søges udbygget i overensstemmelse med helhedsplan udarbejdet af arkitektfirmaet Studio Daniel Libeskind, samt

at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at meddele de fornødne, omfattende dispensationer fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens placering og udformning samt til en mindre forøgelse af andelen af boliger og butikker

 

RESUME

Arkitektfirmaet Studio Daniel Libeskind har for NCC Property Development A/S,  Steen & Strøm Danmark A/S og Ørestadsselskabet I/S udarbejdet en helhedsplan for 193.000 m² etageareal syd og vest for Field's - "Ørestad City Libeskind Masterplan."

Med brev af 8. november 2006 har NCC og Steen & Strøm fremsendt uddybet helhedsplan "Ørestad City Libeskind Masterplan, Projektbeskrivelse og Projekt Guidelines. November 2006" til forvaltningen med anmodning om fremme af byggeønsker i henhold hertil ved meddelelse af dispensationer fra den gældende lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center".  Samtidig søges der om en mindre forøgelse af bolig- og butiksandelen i området.

Det er forvaltningens vurdering, at realisering af helhedsplanen vil bibringe Ørestad City en større diversitet, dynamik og urbanitet.

Helhedsplanen opfylder kravene om sluttet bebyggelse mod Arne Jacobsens Allé og Ørestads Boulevard. Bebyggelse i mindst 75 pct. af facadestrækningen mod Center Boulevard er i princippet opfyldt, men i et" foldet" forløb i en dybere zone end forudsat. Bebyggelsen placeres tættere på Center Boulevard og Øresundsforbindelsen end fastlagt i lokalplanen, men de grønne bælter mod disse opretholdes.  Kravet om 3 højhuse opfyldes, men placeringen af højhusene forskydes. De angivne bygnings højder for højhuse, kamhuse og øvrigt byggeri overholdes, bortset fra den ene bygningslænge af Cab Inns hotel, der overskrider med 1 m. Etablering af kamhusene sker ikke som angivet i lokalplanen, og bebyggelsen i øvrigt, der i stor udstrækning opføres inden for de angivne byggefelter, forholder sig mere frit til disses afgrænsning, end lokalplanen lægger op til. 

Den øst-vestgående forbindelse med gågade og opholds- og legeområde respekteres i princippet, men gives et mere organisk forløb. Ligeledes respekteres i princippet de i lokalplanen fastlagte gader mod syd fra Arne Jacobsens Allé, men også de gives et mere organisk forløb.

Forvaltningen vurderer, at det vil ligge inden for planlovens dispensationsmuligheder at fremme byggeønsker i henhold til helhedsplanen ved meddelelse af dispensationer fra bestemmelser i den gældende lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center".

Denne fremgangsmåde sikrer ikke umiddelbart planens realisering i sin helhed, og derfor er de 3 parter - på forvaltningens foranledning - indstillet på at indgå en fælles aftale om at ville arbejde for helhedsplanens realisering (aftalen forventes at være underskrevet ved udvalgets behandling af sagen), herunder ved at følge udarbejdede retningslinier for bebyggelsers og byrums arkitektur ved projektering af de enkelte bebyggelser.

De respektive afdelinger i forvaltningen har fået forelagt planen og har bekræftet, at den kan realiseres for så vidt angår forhold som trafikafvikling, udstykning og brandredning mv.

Med hensyn til overflytning af butiksetageareal mellem lokalplanens underområder og forøgelse af boligandelen vurderes begge forhold at ligge inden for dispensationsmulighederne og tilsvarende dispensationer er tidligere meddelt. Forvaltningen er enig i, at en større boligandel og en større butiksandel vil understøtte intentionen om et område fuld af dynamik og energi.

SAGSBESKRIVELSE

Anmodning om fremme af "Ørestad City Libeskind Masterplan"

Arkitektfirmaet Studio Daniel Libeskind har for NCC Property Development A/S,  Steen & Strøm Danmark A/S og Ørestadsselskabet I/S udarbejdet en helhedsplan for 193.000 m² etageareal syd og vest for Field's - "Ørestad City Libeskind Masterplan."

Studio Daniel Libeskinds forslag til bebyggelse af de pågældende arealer blev offentliggjort den 20. juni 2006. Teknik- og Miljøudvalget blev orienteret om helhedsplanen på mødet den 7. juni og fik den gennemgået på mødet den 21. juni 2006. Desuden var udvalget inviteret til at møde Daniel Libeskind og få hans gennemgang af helhedsplanen den 19. juni 2006. Borgmesteren fik sammen med overborgmesteren en særskilt gennemgang.

Forslaget til helhedsplan er efterfølgende blevet viderebearbejdet og kvalificeret af Studio Daniel Libeskind sammen med en række danske rådgivere samt med rådgivning fra Teknik- og Miljøforvaltningen.

Med brev af 8. november 2006 har NCC og Steen & Strøm fremsendt den reviderede helhedsplan "Ørestad City Libeskind Masterplan, Projektbeskrivelse og Projekt Guidelines. November 2006" til forvaltningen med anmodning om fremme af byggeønsker i henhold hertil ved meddelelse af dispensationer fra den gældende lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center".  NCC har indgået en aftale med Ørestadsselskabet om udvikling af 105.000 m² over en periode på 5 år. Steen & Strøm råder over de resterende 88.000 m².

Brevet fra andragerne med bilag og "Ørestad City Libeskind Masterplan, Projektbeskrivelse og Projekt Guidelines. November 2006" er vedlagt til gennemsyn som henholdsvis bilag A og B. Uddrag af den reviderede helhedsplan er vedlagt som bilag 1.

 

Forslag til masterplan

Studio Daniel Libeskinds har hentet inspiration til helhedsplanen fra det indre Københavns bystruktur. Den irregulære form på Kongens Nytorv og Amager Torv, forholdet mellem de snævre og de vidt udstrakte rum, de irregulære vinkler og variationen i skala samt bygningernes forskellighed har været en vigtig inspirationskilde.

Den rumlige skala og bygningernes proportioner er komponeret, så der skabes visuelle forbindelser og dannes en visuel horisont. Kompositionen er urban, men skalaen menneskelig.

Designet af bygninger og byrum er baseret på eksisterende temaer af orden - højder, typologi, funktioner, skala - som udvides i uventede variationer og dermed giver området en særlig dynamisk karakter.

Intentionen er at skabe et fortættet, attraktivt byområde med en variation af aktiviteter og bygninger af høj arkitektonisk kvalitet. To centrale tårne med lave podier danner kernen i kompositionen. Med deres kurvede og kantede facader udgø r de områdets væsentligste vartegn. Andre bygninger er placeret og udformet på en sådan måde, at der formes en sammenhængende arkitektonisk enhed, i et karrélignende layout.

I byggefeltet syd for Field's har tegnestuen C.F. Møller gennem længere tid været i gang med at projektere et byggeri for Steen & Strøm. Helhedsplanen er tilpasset dette projekt.  En delvis overdækning af den øst-vestgående centergade med en såkaldt galleria skaber sammenhæng mellem de ellers temmelig forskellige bebyggelsesstrukturer og byrum.

Fra Ørestad Station føres man via centergaden frem til den centrale plads. I stueetagen på begge sider af centergaden er der aktivitetsskabende, publikumsorienterede funktioner. Den centrale plads er ellipseformet med hård belægning på den nordlige del og med en landskabelig bearbejdning mod syd. Fra pladsen er der bl.a. adgang til de to tårne og den forventede kulturinstitution. Bygningernes stueetage indrettes med cafeer og restauranter mv.

Fra pladsen fører fodgængerpassager ud til områdets øvrige bygninger. Mellem bygningerne udformes landskabet som stille, rekreative grønne rum, der er tilgængelige for alle.

Der er begrænset adgang for biler i området.

Forvaltningens anbefaling af helhedsplanen

Det er forvaltningens vurdering, at Studio Daniel Libeskinds forslag til helhedsplan med tegnestuens typiske ekspressive og fortællende arkitektur vil bibringe området præcise rumligheder, brugbare og forskelligartede byrum og ikke mindst bygninger med en skulpturel formgivning, der vil udgøre en kraftfuld kontrast til Ørestad Citys mere regulære og egale bygninger og tilføre området en større diversitet.

Så forskellige Studio Daniel Libeskinds og C.F. Møllers projektforslag er, vurderer forvaltningen, at de vil fungere sammen i kraft af den foreslåede, nærmest kunstnerisk udformede overdækning af centergaden.

Forvaltningen er enig i, at en større boligandel og en større butiksandel vil understøtte intentionen om et område fuld af dynamik og energi.

Forvaltningen har vurderet - jf. afsnittet om lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" og afvigelserne herfra - at det vil ligge inden for planlovens dispensationsmuligheder at fremme byggeønsker i henhold til helhedsplanen ved meddelelse af dispensation i forbindelse med byggesagsbehandlingen af de enkelte byggeprojekter.

Denne fremgangsmåde sikrer ikke umiddelbart planens realisering i sin helhed. Forvaltningen har derfor forudsat, at de 3 parter indgår en fælles aftale om at ville arbejde for helhedsplanens realisering, at det godtgøres, at der er realisme i byggeønskerne, at det fra de respektive afdelinger i forvaltningen bekræftes, at planen kan realiseres for så vidt angår forhold som trafikafvikling, udstykning og brandredning mv., samt at parterne underbygger ovennævnte aftale ved udarbejdelse af retningslinier for bebyggelsers og byrums arkitektur.

Med hensyn til overflytning af butiksetageareal mellem lokalplanens underområder og forøgelse af boligandelen vurderes begge forhold at ligge inden for dispensationsmulighederne og tilsvarende dispensationer er tidligere meddelt i andre lokalplanområder.

Overenskomst mellem parterne

Ørestadsselskabet, Steen & Strøm samt NCC har sammen udarbejdet et oplæg til fælles overenskomst, som forventes tiltrådt af parterne inden nærværende indstillings behandling i udvalget.

Parterne har som fælles mål at skabe det bedst mulige bymiljø i planområdet, herunder folkeliv på pladser og i gader, attraktive handelsmiljøer, spændende have- og gårdrum samt kvalitetsboliger til bymennesker.

Som følge heraf er man enige om at søge den samlede boligrummelighed udnyttet, herunder at ansøge om, at boligandelen, der i lokalplanen er fastlagt til maksimalt 10 pct. af det samlede etageareal, øges til 15 pct. heraf i overensstemmelse med den gældende kommuneplans rammer.

Af hensyn til indkøbsmulighederne i området søges der om, at den i lokalplanen fastlagte mulighed for indretning af 1.500 m² butikker i lokalplanens område IV kan overføres til helhedsplanområdet. Byggerummeligheden i område IV udnyttes til et kontorbyggeri og et boligbyggeri, og der planlægges ikke for butikker.

Parterne har aftalt loyalt at følge retningslinier og intentioner i helhedsplanen og efterfølgende præciseringer heraf ved indsendelse af byggeandragender til kommunal sagsbehandling. Hertil skal bemærkes, at helhedsplanen er blevet justeret således, at bebyggelser syd for Field's indeholdende bl.a. et hotel og en biograf, som tegnestuen C.F. Møller har projekteret for Steen & Strøm kan gennemføres som hidtil planlagt.

Parterne er enige om, efter 1. januar 2010, hvis det vurderes hensigtsmæssigt, at anmode om udarbejdelse af ny lokalplan, der øger rummeligheden for detailhandel.

Aktuelle byggeønsker

NCC har indgået en udviklingsaftale med Cab Inn om opførelse af et hotelbyggeri på 12.000 m² i områdets nordvestlige hjørne. Cab Inn forventer at indsende byggeandragende inden udgangen af året. Studio Daniel Libeskind har designet og projekteret hotellets ydre.

NCC har desuden indledt et samarbejde med Studio Daniel Libeskind om viderebearbejdning af de to højhuse, der er placeret ved den centrale plads.

NCC planlægger herudover at gå videre med udvikling af flere af kontorbyggerierne samt en kulturinstitution.

Steen & Strøm er som nævnt meget langt med hotel og biografprojekter syd for Field's, og derudover har selskabet anmodet Studio Daniel Libeskind om at viderebearbejde selskabets bebyggelser vest for Field's. 

Lokalplan nr. 325 "Ørestad City Nord" og afvigelserne herfra

Helhedsplanen dækker arealer syd og vest for Field's, som udgør den del af lokalplanens område I, der ikke udgøres af Field's, samt område II.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Formålet med lokalplanen er bl.a. at skabe det planmæssige grundlag for, at den centrale del af Ørestad kan udbygges til et attraktivt, koncentreret område for serviceerhverv med en mangfoldighed af aktiviteter og med bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter den optimale trafikale beliggenhed samt beliggenheden ud til den fredede Kalvebod Fælled.

Områdets fremtrædende karakter skal understreges af prægnante bygningsanlæg i form af højhuse, der skal markere Ørestad Citys placering i forhold til byens profil samt de mest centrale funktioner, og som desuden skal fungere som strukturgivende elementer i selve området. Bebyggelse i øvrigt skal placeres og udformes med henblik på, at det samlede nybyggeri danner et sammenhængende byarkitektonisk hele bestående af enkeltstående, spektakulære bygningsværker og mere egale bebyggelser i karrélignende strukturer.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser fastlægger en helhedsplan med angivelse af overordnede principper for bebyggelsens opførelse. Faste elementer består af krav om sluttet randbebyggelse mod Arne Jacobsens Allé og den sydlige del af centerområdet ved Ørestads Boulevard, krav om randbebyggelse mod Center Boulevard og lokalgaden vest for Fields, krav om placering af 3 højhuse og angivelse af disses højde, krav om opførelse af kamhuse med angiven højde mod Øresundsforbindelsen, krav om opførelse af en overbygning i den sydøstlige del af område I samt angivelse af maksimumshøjde for øvrigt byggeri.

Der fastlægges en øst-vestgående gågade/lege- og opholdsområde samt 2 veje fra Arne Jacobsens Allé.

Studio Daniel Libeskinds helhedsplan opfylder kravene om sluttet bebyggelse mod Arne Jacobsens Allé og Ørestads Boulevard. Bebyggelse i mindst 75 pct. af facadestrækningen mod Center Boulevard er i princippet opfyldt, men i et" foldet" forløb i en dybere zone end forudsat. Bebyggelsen placeres tættere på Center Boulevard og Øresundsforbindelsen end fastlagt i lokalplanen, men de grønne bælter mod disse opretholdes. 

Kravet om 3 højhuse opfyldes, men placeringen af højhusene forskydes. De angivne bygningshøjder for højhuse, kamhuse og øvrigt byggeri overholdes, bortset fra den ene bygningslænge af Cab Inns hotel, der overskrider med 1 m. Etablering af kamhusene sker ikke som angivet i lokalplanen, og bebyggelsen i øvrigt, der i stor udstrækning opføres inden for de angivne byggefelter, forholder sig mere frit til disses afgrænsning, end lokalplanen lægger op til. 

Den øst-vestgående forbindelse med gågade og opholds- og legeområde respekteres i princippet, men gives et mere organisk forløb. Ligeledes respekteres i princippet de i lokalplanen fastlagte gader mod syd fra Arne Jacobsens Allé, men også de gives et mere organisk forløb.

På denne baggrund skønnes Studio Daniel Libeskinds helhedsplan at kunne gennemføres ved dispensation. Dette selvsagt under forudsætning af, at de endelige projekter har den forventelige høje arkitektoniske kvalitet og med forbehold for resultatet af fornøden naboorientering.

Kvalificering af overordnede "tekniske" forhold

"Ørestad City Libeskind Masterplan" indeholder som afsnit 6 - 8 beskrivelser og angivelser af til- og frakørsel i forhold til omgivelserne, adgang og bevægelse for alle typer trafikanter inden for området, opfyldelse af parkeringsdækningen, dagslysforhold, vindforhold, afvanding, støjforhold, affaldshåndtering, matrikulære forhold og brandforhold.

Disse forhold har været drøftet med de respektive forvaltningsenheder og parternes anmodning er vedlagt bekræftelse fra disse på, at de finder helhedsplanen realisabel.

Guidelines for bebyggelse og byrum

"Ørestad City Libeskind Masterplan" indeholder som afsnit 3 - 5 beskrivelser af intentioner og koncepter for landskab, trafikafvikling og tilgængelighed, bebyggelser og byrum. Disse ud møntes i afsnit 9 i en række præcise retningslinier for udformning af de enkelte bebyggelser og byrum.

Retningslinierne sikrer, at bebyggelserne får de skulpturelle virkninger og sammensatte struktur, der lægges op til i helhedsplanen, således at der kommer den ønskede mangfoldighed og diversitet i området, at stueetager indeholder de tilsigtede udadvendte funktioner og udføres overvejende i transparent glas, der bidrager til at levendegøre området, samt at landskabet udformes som et hierarki af byrum, hvor tematikker skaber sammenhæng mellem byrummene og hvor terrænbearbejdning, materialer og belysning underbygger intentionerne i helhedsplanen.

Retningslinierne er gengivet i bilag 1. Retningslinierne vil løbende kunne udbygges og uddybes.

Miljøvurdering

"Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes."

Høring

Forud for meddelelse af dispensation må det forventes, at det i en række tilfælde vil være en forudsætning, at der gennemføres naboorientering.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Uddrag af "Ørestad City Libeskind Masterplan"

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: Brev af 8. november 2006 med anmodning om fremme af byggeønsker i henhold til Studio Daniel Libeskinds helhedsplan

Bilag B: "Ørestad City Libeskind Masterplan"

 

Ulrik Winge