Startredegørelse for tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 490 Sundbyøster Skole

Udvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 490 ’Sundbyøster Skole’ med tilhørende kommuneplantillæg med henblik på at muliggøre byggeri af boliger på arealet ved siden af den nye Sundbyøster Hal samt forbedre de fysiske rammer for Sundbyøster Plads.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 490 ”Sundbyøster Skole” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

    2.   at der samtidig udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne med 
          hensyn til anvendelsen, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Bygherre ønsker på grunden mellem den nyopførte Sundbyøster Hal og Sundbyøster Plads at opføre et kombineret byggeri i fire etager med supermarked og café i stueetagen ud mod Sundbyøster Plads, en første etage til enten boliger eller serviceerhverv, samt en anden og tredje etage til boliger. Projektet kræver kommuneplantillæg samt ændring i lokalplanen, da den gældende kommuneplanramme og lokalplan ikke giver mulighed for det ønskede antal boliger. For at gennemføre projektet og overholde bebyggelsesprocenten er det nødvendigt, at bygherre erhverver byggeret fra den kommunalejede Sundbyøster Plads, hvilket vil blive behandlet i en separat sag. 

Løsning

Ejendommen er i den eksisterende lokalplan nr. 490 ’Sundbyøster Skole’ fastlagt til serviceerhverv med mulighed for op til 25 pct. boliger. Udviklingen i området har ikke været gunstig for opførelse af erhverv, hvorfor kommuneplanrammen ønskes ændret. Rammen til serviceerhverv (S2) foreslås derfor ændret til en ramme til boliger (B5), der bl.a. giver mulighed for den ønskede andel boliger samt detailhandel og serviceerhverv. Ved ændringen fastholdes den maksimale bebyggelsesprocent på 150, den maksimale bygningshøjde samt friarealkravene på 40 % for boliger og 10 % for erhverv.

I den nuværende lokalplan er det muligt at regne bebyggelsesprocenten for hele Område 1 under ét, således at den nyopførte hal og dette nybyggeri overholder bebyggelsesprocenten på 150.

Det er en forudsætning for projektet, at det nuværende byggefelt udvides på egen grund, således at byggeriet kan placeres op mod skel til Sundbyøster Plads. For at byggeriet kan realiseres, skal bygherre desuden tilkøbe byggeret fra Sundbyøster Plads, som ikke skal bebygges. I og med der tilkøbes byggeret bliver kravene til friareal opfyldt. Tilkøbet af byggeret har alene betydning for byggeriet og vil ikke mindske den fysiske udstrækning af Sundbyøster Plads.

Bygherre er indstillet på at bearbejde facaderne, så de bliver et aktiv for pladsen fx ved at indbyde til ophold langs facaden. Derudover er bygherre indstillet på at lave en udbygningsaftale vedrørende indretningen af Sundbyøster Plads. Pladsen indrettes, så den kan tilbyde forskellige former for ophold og bevægelse rettet mod alle aldersgrupper. Endelige er bygherre indstillet på at købe kommunens byggefelt foran den eksisterende hal for at opføre en café, som skal være med til at styrke bylivet på pladsen.

Køb af byggeret, der er nødvendig for at realisere projektet, samt salg af areal til café, vil blive behandlet i en sag for sig selv.

Amager Øst Lokaludvalg ønsker, at der gives mulighed for placering af et bibliotek i byggeriet ved siden af Sundbyøster Plads. Det har længe været et ønske fra lokaludvalget, at Sundbyøster Plads får kulturelle funktioner, som kan tiltrække flere brugere til pladsen og området - særligt når Sundbyøster Skole udvides med flere skoleklasser. Lokalplanforslaget åbner mulighed for et bibliotek på 1. sal, men der er ikke aktuelt i Københavns Kommune truffet en beslutning herom. Hvis en beslutning ikke træffes inden årets udgang, har bygherre tilkendegivet, at der vil blive bygget boliger på 1. etagen.

Der henvises i øvrigt til bilag 1og faktaark, bilag 2.

Byliv
I ’Metropol for mennesker’ er målet, at København skal være en bæredygtig by med byrum, der inviterer til et mangfoldigt og unikt byliv. Det er tanken, at den nye bebyggelse med supermarked, café og boliger vil få flere forskellige brugere til området. Intentionen er at gøre Sundbyøster Plads til en attraktiv plads med ophold og midlertidige byrumsaktiviteter som diverse markeder, byfester etc. Den muliggjorte stiforbindelse fra Amagerbrogade videre gennem pladsen og skoleområdet til Grækenlandsgade vil ligeledes bidrage til bylivet.

Bæredygtighed
København har som ambition at blive verdens første CO₂-neutrale hovedstad i 2025, og dette skal ske samtidig med, at kommunen skaber øget beskæftigelse og vækst. Hensigten med forslagene til kommuneplantillæg og lokalplan er at udnytte nærheden til kollektiv trafik ved at fortætte området med boliger. Herved har flere mulighed for at vælge at bruge kollektiv trafik i stedet for mere miljøbelastende trafikformer. Der vil i det videre arbejde være fokus på indarbejdelse af bæredygtige løsninger i byggeriet.

Kommuneplan
Kommuneplanens ramme ændres som ovenfor nævnt fra en anvendelse til serviceerhverv, S2, til et B5 boligområde med uændret bebyggelsesprocent mv.

Anbefalinger i den videre planlægning
Det er vigtigt at afgrænse pladsen og skabe sammenhæng og kig, så pladsen opleves rummelig og inviterende. Kig fra pladsen til Højdevangs Allé og omvendt skal derfor så vidt muligt bevares og stueetagerne fremstå åbne - specielt mod Sundbyøster Plads og Lille Parmagade. Yderligere beskrivelse af anbefalinger findes i bilag 1.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Parkering
Parkeringskravet er uændret i forhold til lokalplan nr. 490, hvilket betyder 1 p-plads pr. 200 m² etageareal bolig og 1 p-plads pr. 100 m² etageareal for serviceerhverv, herunder butikker. Kommuneplanens parkeringsnorm ændres med rammeændring fra i størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 100 m² til, at der kan fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen på mellem 1 plads pr. 200 m² til 1 plads pr. 100 m². Således kan den gældende lokalplans norm på 1 plads pr. 100 m² for erhverv og 1 plads pr. 200 m² for boliger bibeholdes. Samlet vil byggeriet derved kræve anlæg af ca. 40 p-pladser i konstruktion. Forvaltningerne vurderer, at det er tilstrækkeligt, da området ligger ved Amagerbrogade, der er kollektivt godt betjent.

Cykelparkeringskravet er 2,5 pr. 100 m² boligetageareal, 4 pr. 100 m² butiksetageareal samt 1 pr. 1000 m² butiks- eller boligetageareal til pladskrævende cykler. Mindst 75 pct. af cyklerne skal placeres i konstruktion.

Økonomi

Planerne vurderes ikke at medføre udgifter for kommunen. På baggrund af nøgletal fra kommuneplanens investeringsredegørelse og den planlagte anvendelse i området skønner kommunen at kunne få en årlig skattemerindtægt på ca. 0,9 mio. kr. (2012 priser). Der vurderes, at der vil blive bygget erhverv til ca. 45 arbejdspladser.

På bygherrens anmodning forventes indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen forventes at indeholde udformning af Sundbyøster Plads. Et udkast til udbygningsaftalen vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.

Videre proces

Når startredegørelsen er godkendt i udvalgene, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Sundbyøster lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplan nr. 490 ”Sundbyøster Skole”.

Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til tillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i februar 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslagene ventes vedtaget oktober 2015.

         Bjarne Winge                                   Pernille Andersen

Indstillingen blev godkendt med 8 stemmer mod 1. 1 medlem undlod at stemme.

For indstillingen stemte: A, B, F, I, og Ø.
Imod stemte: C.
Undlod at stemme: V.

C afgav protokolbemærkning: ”Vi kan ikke støtte fortætning, herunder at lade Sundbyøsterplads indgå i friarealkravet.”