Forslag til tillæg 1 til lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej”, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej” i høring. Forslaget vil muliggøre et byfornyelsesprojekt på en mindre boligejendom fra 1899 med 20 lejemål.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej” (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendes i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

Ejendommen Gammel Jernbanevej 4-6 i lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej” er en beboelsesejendom med erhverv i stuen, som indgår i et udviklingsprojekt støttet af Boligministeriet, hvor ønsket er at afprøve nye metoder til byfornyelse med fokus på optimering af dagslys og indeklima. Projektet indebærer udskiftning af den eksisterende tagetage med en ny tagetage i to etager og etablering af klimaskærm på gårdsiden. Projektet afviger fra gældende lokalplan i forhold til friareal, bebyggelsesprocent, maksimal husdybde og etageantal, hvor glædende lokalplan begrænser etageantallet til blot 2 etager med mulighed for udnyttelse af tagetage. Projektet kræver derfor tillæg til lokalplanen.

Løsning

Ejendommen Gammel Jernbanevej 4-6 har et bruttoetageareal på 990 m2, som bygherre ønsker at udvide med en ny tagetage og etablering af en klimaskærm på gårdsiden, hvilket forøger husdybden med 1,95 m.Forslaget til lokalplanen muliggør denne udvidelse, hvilket betyder, at bebyggelsesprocenten øges fra 161 til 234 svarende til 446 m2 nyt etageareal fordelt på 24 m2 erhverv og 423 m2 boliger.  

Forvaltningen vurderer, at idet ejendommen er del af en stor karréstruktur med store gårdrum, kan fortætningen ske uden væsentlige gener for naboejendommene, jf. skyggediagrammerne i lokalplanens bilag 1.Forvaltningen vurderer samtidig, at da der er tale om et udviklingsprojekt, der afprøver nye metoder til byfornyelse med blandt andet fokus på energirenovering, kan forøgelsen af bebyggelsesprocenten accepteres. 

Der henvises i øvrigt til bilag 2, faktaark. 

Byliv

Projektet vil bidrage til en fortætning ved, at lejlighederne udvides i stedet for sammenlægges, som det ofte sker ved byfornyelser. En løsning der bidrager til flere familieboliger i området, hvilket igen bidrager til et mere blandet boligområde.  

Bæredygtighed

Byfornyelsen indgår i et udviklingsprojekt, der er støttet af Boligministeriet, og hvor en række virksomheder indenfor bygningsrenovering indgår i. Ejendommen Gammel Jernbanevej 4-6 indgår som pioner i udviklingsprojektet, hvor en ældre ejendom med omfattende mangler byfornys, så boligerne opfylder nutidige krav til boligstandarder og energikrav – samtidig med, at bygningernes oprindelige arkitektoniske kvaliteter bevares udadtil. Konceptet harmonerer således godt med Københavns Kommunes mål om at være C02-neutral i 2025 via bl.a. energioptimering af byens eksisterende bygningsmasse. Lokalplanen vil stille krav om begrønning af gårdfacade og mulighed for udnyttelse af solenergi via solceller som en integreret del af tagkonstruktionen.  

Almene boliger

Da byfornyelsen alene omhandler en forøgelse af boligarealet på 423 m2 stilles ikke krav om 25 % almene boliger. 

Parkering

I tråd med gældende lokalplan for ejendommen og kommuneplanen fastsættes parkeringsnormen til 1 plads pr. 100 m2. Nyindretning og udbygning af tagetage samt påbygning på gårdsiden øger etagearealet med 423 m2. Det afføder krav om 4 parkeringspladser, som tilvejebringes på Annexstræde 10, som er ca. 500 meter fra ejendommen og 250 m fra Valby Station. 

Kommuneplan

Området er i Kommuneplan 2015 udlagt til boliger (B3-område) med en maksimal bygningshøjde på 20 meter og en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Da ejendommen er bygget i 1899 under anden regulering end i dag, har den en bebyggelsesprocent på 161, og overskrider derved gældende kommuneplan. 

Det fremgår af kommuneplanen, at den maksimale bebyggelsesprocent og bygningshøjde kan overskrides i lokalplaner for så vidt angår angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige funktionelle, arkitektoniske, miljø-/energimæssige eller rekreative hensyn. Bygningsdelene kan f.eks. være (elevator-)tårne, kupler, skulpturelle bygningsdele i øvrigt, tekniske opbygninger, glasover-/inddækninger, værn og småbygninger på tagterrasser m.v. For eksisterende bebyggelse kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent overskrides og friarealprocenten fraviges ved nyindretning og udbygning af tagetager til beboelse.

Lokalplanen er derved i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. 

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i efteråret 2016.

                                    Pernille Andersen

                                                                          / Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 22. august 2016  

Indstillingen blev godkendt.