Endelig vedtagelse af lokalplan Scherfigsvej 8, Østerbro (fællesindstilling)

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Scherfigsvej 8 - Østerbro. Lokalplanen muliggør en ny boligbebyggelse ud til Svanemøllebugten, hvori der også indgår almene boliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan Scherfigsvej 8 - Østerbro (bilag 1) godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at udbygningsaftale med grundejeren (bilag 2) godkendes.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre en ny boligbebyggelse ud til Svanemøllebugten. Forslag til lokalplan Scherfigsvej 8 - Østerbro (bilag 1) blev sammen med udkast til udbygningsaftale godkendt i Borgerrepræsentationen den 14. december 2015. Forlaget blev herefter sendt i høring i perioden den 5. februar til den 1. april 2016. Forvaltningen modtog 7 henvendelser i høringsperioden. Høringen har givet anledning til ændringsforslag, som det fremgår under Løsning.

Indstillingen har tidligere været politisk behandlet i Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget. På grund af en fejlvurdering fra Teknik- og Miljøforvaltningen om karakteren af et ændringsforslag, har der været behov for en supplerende høring og efterfølgende fornyet politisk godkendelse.

Løsning

Lokalplanen (bilag 1) muliggør en boligbebyggelse på ca. 16.700 m², hvoraf der stilles krav om minimum 4.000 m² almene boliger. Hovedparten af den eksisterende erhvervsbebyggelse rives ned med undtagelse af en enkelt kontorbygning, der tilføres op til to nye etager til en højde på op til 16 meter og ombygges til boliger. Den nye bebyggelse er udformet som tre punkthuse og tre boligblokke i et åbent kuperet landskab. De tre punkthuse med en højde på op til 20 meter placeres mod syd og nærmest det eksisterende villakvarter ved Strandøre og Strandpromenaden. De tre boligblokke i op til 27 meters højde placeres mod nord langs grænsen til Gentofte. Der stilles i lokalplanen krav om en offentlig sti for gående og cyklister gennem området mellem Scherfigsvej og Strandpromenaden. En udbygningsaftale (bilag 2) sikrer, at et offentligt vejareal for enden af Strandpromenaden begrønnes.

Borgermøde
Forvaltningen afholdt borgermøde den 14. marts 2016. Der var en del opklarende spørgsmål til projektets udformning, der generelt blev rost, men flere mente dog, at det virkede for højt mod Gentofte. Der var bekymring omkring tilkørsel til området og parkering både i byggefasen og bagefter. Synspunkterne på borgermødet er sammenfaldende med synspunkterne i modtagne høringssvar, som forvaltningen har kommenteret nedenfor. Referat af mødet er i bilag 5.

Høring
De modtagne 7 henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Det bemærkes, at lokaludvalget ikke har afgivet høringssvar. Østerbro Lokaludvalg afgav høringssvar i forbindelse med den interne høring og udtalte dengang, at der er tale om et godt projekt.

Hovedsynspunkterne i henvendelserne er anført nedenfor.

Parkering. Der er et stort pres på parkeringspladserne i området, hvorfor der ønskes ordentlige parkeringsforhold i forbindelse med projektet. Bygherre har endvidere vurderet parkeringsbehovet i projektet nærmere og foreslår parkeringsnormen justeret fra 1 plads pr. 130 m² etageareal til 1 plads pr. 115 m² etageareal, da der ikke er indkøbsmuligheder tæt på og relativ stor afstand til kollektiv trafik (900 meter til Svanemøllen Station).
Trafik. Der udtrykkes bekymring for, at den nye boligbebyggelse vil skabe øget trafik i området, særligt i byggeperioden, men også når de nye beboere flytter ind. Det foreslås at flytte båsen i lyskrydset ved Strandvejen længere ned ad Strandøre og/eller etablere et nyt lyskryds ved Strandpromenaden/parkeringspladsen ved Svanemøllestranden, så det bliver lettere at komme ud fra Scherfigsvej. Der ønskes lav hastighed/stillevej på Strandpromenaden ved Svanemøllestranden. I byggeperioden foreslås tilkørsel til byggepladsen både via Strandpromenaden, via Scherfigsvej eller via Dessaus Boulevard i Gentofte Kommune.
Intern adgangsvej. Bygherre foreslår, at en intern adgangsvej, der følger kommunegrænsen, holdes på den del af den samlede ejendom, der er beliggende i Københavns Kommune, da det ikke er afklaret, hvorvidt der kan anlægges vej på den del af ejendommen, der er beliggende i Gentofte Kommune.

HOFOR nævner, at to ledninger, der løber gennem lokalplanområdet, stadig er i drift. HOFOR ønsker, at ledningerne sikres i lokalplanen.

Herudover nævnes emner som yderligere pres på Svanemøllestranden, krav/ønske om serviceerhverv i stueetagen, fokus på skybrudssikring og manglende samspil med den øvrige bebyggelse i kvarteret (farve og volumen) mv.

Forvaltningens bemærkninger

Ad 1) Lokalplanen kan kun regulere parkeringsforholdene i selve lokalplanområdet. Forvaltningen foreslår, at anmodningen fra bygherre imødekommes, så parkeringsdækningen ændres fra 1 parkeringsplads pr. 130 m² etageareal til 1 parkeringsplads pr. 115 m² etageareal, svarende til 16 ekstra parkeringspladser (bilag 6). Dette imødekommer ligeledes bekymringen i høringssvarene om pres på parkeringspladserne i lokalområdet. Parkeringsdækningen skal ligge indenfor rammerne i Kommuneplan 2015, der fastlægger parkeringsdækninger i området til mindst 1 pr. 200 m² og højst 1 pr. 100 m².

Ad 2) Forvaltningen forventer, at trafikken vil falde på Strandøre, når den nye Nordhavnsvej åbner, hvilket forventeligt vil gøre det lettere at komme ud fra Scherfigsvej. Forvaltningen vil derfor afvente åbningen af den nye Nordhavnsvej, inden der overvejes nye trafikale foranstaltninger.
Fartbegrænsningen på Strandpromenaden er 50 km/t som i bymæssig bebyggelse generelt. Der er tale om en lukket vejstrækning, hvor farten er begrænset, og forvaltningen vurderer derfor, at der ikke er behov for yderlige fartdæmpende tiltag. Det er forvaltningens vurdering, at de rekreative arealer ved Svanemøllestranden kan fungere med den forventede trafikmængde. I forhold til tilkørsel til lokalplanområdet forventes den at fordele sig med ca. 4/5 via Scherfigsvej og ca. 1/5 via Strandpromenaden.

Teknik- og Miljøforvaltningen kan ikke i forbindelse med lokalplanen regulere adgangen til byggepladser. Det er ikke muligt for Københavns Kommune at pålægge bygherren at skaffe adgang til sin byggeplads gennem en anden kommune. Hvis der i forbindelse med byggeperioden er problemer med adgangsforholdene på grund af parkerede biler, vil der midlertidigt kunne etablere parkeringsforbud og lignende. Det vil dog først ske på baggrund af en konkret vurdering i forbindelse med byggetilladelsen.

Ad 3) Forvaltningen foreslår at imødekomme bygherre ved at tilkørselsvejen nord om bebyggelsen til den østligste bygningsblok ændres til en adgangsgivende sti, der placeres indenfor lokalplanområdet i Københavns Kommune, jf. bilag 6.

Ad 4) I lokalplanen er området med de offentlige forsyningsledninger markeret, og det fastlægges, at dette område ikke må bebygges eller beplantes med planter med dybde rødder.

Den foreslåede ændring af parkeringsnormen samt justering af adgangsvejen, jf. bilag 6, giver ikke anledning til supplerende høring.

Supplerende høring
Forvaltningen foreslog en ændring af lokalplanens § 5, stk. 4 ved behandlingen i Teknik- og Miljøudvalget den 6. juni 2016. Ændringen medfører, at krav om overholdelse af det skrå højdegrænseplan mod ejendommen matr. nr. 1989 Udenbys Klædebo Kvarter udtages af lokalplanen. Ændringen betyder, at byggeriet vist på tegningerne i lokalplanens redegørelsesafsnit kan realiseres efter hensigten og i den højde tegningerne angiver. Det er derfor en fejl i lokalplanforslagets § 5, stk. 4, at der er opstillet krav om overholdelse af et skråt højdegrænseplan mod naboejendommen Scherfigsvej 7 (ejendommen matr. nr. 1989 Udenbys Klædebo Kvarter).

Ejeren af denne ejendom – Lundbeckfonden – er den 9. juni 2016 hørt om den foreslåede ændring med frist til den 20. juni 2016 for at fremsætte bemærkninger. Lundbeckfonden har den 21. juni 2016 fremsendt bemærkninger, der er vedlagt som bilag 8.

Lundbeckfonden protesterer imod, at der planlægges et byggeri på 27 m mod øst tæt på skel, der vil være ca. 12 m højere end bebyggelsen på Scherfigsvej 7. Det fremgår af lokalplanforslaget, at højdegrænseplanbestemmelsen med en maksimal bygningshøjde på 1,4 x afstand til skel vil gælde i forhold til matrikel nr. 1989 UK. Fonden ønsker, at lokalplanen, som den oprindeligt er udmeldt, ikke ændres yderligere.

Forvaltningens bemærkninger
Bebyggelsen i det aktuelle byggefelt påregnes opført som en etagebebyggelse med saddeltag, der i gavlspidsen har en højde på mellem 24 m og 27 m. Hvis ændringen af lokalplanens § 5, stk. 4 ikke vedtages vil højdegrænseplanet medføre en bebyggelse, der i gavlen mod Scherfigsvej 7 har en højde på mellem 10 m og 12 m. I bilag 9 fremgår en illustration af Lundbeckfondens ønske til byggeriet sammenholdt med det tiltænkte byggeri.

Forvaltningen finder, at en opretholdelse af det skrå højdegrænseplan på dette sted vil medføre et markant brud på den påtænkte bebyggelses fremtræden. Forvaltningen vurderer ikke, at ændringen vil medføre væsentlige gener, da skyggevirkningerne på naboejendommen, der er en erhvervsejendom, kun vil være aktuelle i morgentimerne.

Forvaltningen anbefaler derfor, at lokalplanen vedtages endeligt med den foreslåede ændring af § 5, stk. 4.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Realisering af lokalplanen skønnes at give en kommunal skatteindtægt på ca. 2,5 mio. kr. årligt.

Bygherre har anmodet om at indgå en udbygningsaftale med Københavns Kommune i overensstemmelse med planlovens § 21b (bilag 2). I udbygningsaftalen forpligter bygherre sig til at omdisponere Strandpromenadens afslutning, så den fremstår mere grøn, samt at omlægge en del af den dobbeltrettede cykelsti til kommunegrænsen.