Forslag til lokalplan Østre Gasværk Kvarteret med tillæg til Kommuneplan 2015, Østerbro (fællesindstilling)

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende planforslag med tilhørende miljøvurdering og kommuneplantillæg i høring. Forslaget vil muliggøre udvikling af et nyt bykvarter, Østre Gasværk Kvarteret, med boliger, skøjtehal og offentligt grønt område på gasværksgrunden på Østerbro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende forslag til lokalplan ”Østre Gasværk Kvarteret” (bilag 1) med miljørapport (bilag 2) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.
at godkende at tre af lokalplanens byggefelter svarende til 70 pct. af boligandelen (undtagen plejecenterbebyggelsen) på grunden med ca. 21.000 m² etageareal udvikles af de tre almene partnerskaber, som Borgerrepræsentationen på mødet den 12. november 2015 godkendte udviklingsaftaler med.
at Østre Gasværk Kvarteret udgår af ny gul zone ifm. vedtagelse af lokalplanforslag med krav om parkering i konstruktion.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med miljørapport (bilag 2) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.
at parkeringshuset, der opføres i sammenhæng med skøjtehallen udbydes af et nyoprettet P-laug som en totalentreprise. Parkeringshuset opføres med en kapacitet på i 270 p-pladser svarende til skøjtehallens p-pladser samt byggeretspladserne i lokalplanområdet. Totalentreprisekontrakten vedrørende Parkeringshuset indgås af P-lauget, der herefter betaler hele entreprisesummen ved byggeriets aflevering. Anlægsudgiften vedrørende skøjtehallens 60 p-pladser betales af Københavns Kommune til entreprenøren forlods ved entreprisekontraktens indgåelse.

Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Kultur- og Fritidsudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Borgerrepræsentationen lægger det nye plangrundlag for ”Østre Gasværk Kvarteret” (bilag 1) med miljørapport (bilag 2) til grund for disponering af arealer til kultur- og fritidsformål til opførelse af en ny permanent skøjtehal og omlægning af boldbaner.

Problemstilling

Med denne indstilling skal der tages stilling til forslag til lokalplan med miljørapport og tillæg til Kommuneplan 2015, som muliggør udvikling af Østre Gasværk Kvarteret. På møder i Teknik- og Miljøudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget den 24. august 2015 og Økonomiudvalget den 1. september 2015 blev startredegørelse med tre scenarier for områdets udvikling godkendt. Det blev besluttet at arbejde videre med scenarie 3, som muliggør opførelse af 39.000 m2 boliger, herunder et plejecenter på 9.000 m2, en grøn aktivitetspark, en permanent skøjtehal samt at undersøge mulighederne for en ny 11-mands fodboldbane. Bebyggelsens omfang og placering betyder, at der skal udarbejdes lokalplan og kommuneplantillæg.

Løsning

Målet med lokalplanen er at skabe et nyt grønt og aktivt bykvarter, Østre Gasværk Kvarteret, med et samlet grundareal på 102.750 m². Boligområdet kan bebygges med en bebyggelsesprocent på 145 i en højde på 4-8 etager. Lokalplan og kommuneplantillæg muliggør opførelse af 21.000 m² almene familie-, ungdoms- og seniorboliger, 9.000 m² private boliger, 9.000 m²plejeboliger, en skøjtehal med et areal på 5.500 m² samt et parkeringshus.

Østerbro og det nye bykvarter bindes sammen af en åben grøn aktivitetspark i et varieret terræn med nye træer og buske. Boligbebyggelserne ligger integreret i det grønne landskab. De selvgroede træer i området kan ikke bevares, idet terrænet generelt hæves til niveau med boldbanerne.

Byliv

Lokalplanen indeholder en park- og aktivitetsring hele vejen rundt om kvarteret. Den centrale del af ringen ligger i tilknytning til boligbebyggelsen og rummer de primære rekreative faciliteter, mens området omkring boldbanerne primært består af mindre grønne arealer med fokus på bynatur og biodiversitet. Park- og aktivitetsringen giver sammen med skøjtehal og boldbaner mulighed for ophold, leg og bevægelse for beboere, skoler, institutioner og idrætsforeninger. Stier i byområdet og forbindelser gennem bebyggelsen for cykler og gående vil medvirke til at øge byliv og tryghed i området. Dermed lever planen op til intentionerne i Fællesskab København om en by, hvor byrum bruges i hverdagslivet.

Kultur- og fritidsfaciliteter

Det nye Østre Gasværk Kvarter får et multifunktionelt idrætsareal med en permanent skøjtehal, et større boldbaneareal, aktivitetspark og facader på parkeringshuset, der kan benyttes til sportsaktiviteter. Dette giver bedre og øgede træningsmuligheder i lokalområdet og styrker områdets position som et kraftcenter for den københavnske idræt.

Med Overførselssagen 2015-2016 (BR 28. april 2016) (A, B, C, F, I, O og V) blev det besluttet, at den permanente skøjtehal med én isbane etableres som et OPP-projekt med kommunal finansiering, der kan stå klar i 2020. Skøjtehallen placeres i den sydlige del af området, som byplanmæssigt og økonomisk anses af Kultur- og Fritidsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen som den mest fordelagtige placering. Dette skyldes bl.a. jordforurening og arealer med restriktioner for anvendelsen, samt for at kunne realisere de ønskede funktioner som eksempelvis fodboldbanerne på området. Samtidig udgør teatret og plejecenteret sammen med skøjtehallen det bymæssige tyngdepunkt i området, der med udadvendte funktioner i stueetagerne kan medvirke til at skabe byliv og øget tryghed for beboere og brugere. Skøjtehallens placering i den sydlige del af området betyder, at det ikke er muligt at imødekomme de lokale klubbers ønske om, at der med henblik på udvikling og fremtidssikring findes plads til en skøjtehal, der senere ville kunne udvides med en ekstra isbane.

Tre af de eksisterende 11-mands fodboldbaner omplaceres og opgraderes til DBU´s anbefalede banestørrelser. To 5-mands baner etableres tæt på B.93’s klubhus, hvilket sikrer klubbens ønske om sammenhæng hertil og det samlede naturgræsareal til fodbold øges. En 7-mands bane bliver etableret på parkeringshusets tag, idet det ikke er muligt at indpasse en ekstra 11-mandsbane på grunden af hensyn til planerne for boligbebyggelsens placering og omfang.

Bæredygtighed

Med de aktuelle planer forbedres udnyttelsen af arealer i et stationsnært område til nye boliger og arbejdspladser, hvilket bl.a. understøtter grøn mobilitet. Der fastlægges bestemmelser om, at tage skal udføres med beplantning og landskabsplanen sikrer lokal afledning af regnvand og biodiversitet.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Strandvejsskolens skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 20 %. Det betyder, at der jf. Kommuneplan 2015 kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. I lokalplanen stilles krav om mindst 25 % almene boliger (7.500 m²). Med startredegørelsen er endvidere besluttet at inkludere to til tre almene afdelinger, som udvikles af boligorganisationerne bag de tre almene partnerskaber, i alt 21.000 m² og 70 pct. af boligandelen på grunden. Heri indgår ikke plejecenter. Det betyder, at der kan bygges ca. 250 nye almene boliger og at andelen af almene boliger i skoledistriktet stiger til ca. 23 %. Byggefelterne til almene og private boliger blandes med henblik på at sikre et balanceret og attraktivt boligkvarter.

Parkering

Der etableres 300 bilparkeringspladser (10 % på terræn og 90 % i et fælles parkeringshus), idet der jf. Kommuneplan 2015 stilles krav om 1 plads pr. 150 m² boliger, 1 plads pr. 300 m² ungdoms- og plejebolig. Efter konkret vurdering af områdets beliggenhed og anvendelse har forvaltningen vurderet behovet til 60 pladser til skøjtehallen. Til cykler etableres ca. 1.500 pladser, idet der jf. Kommuneplan 2015 stilles krav om 4 pladser pr. 100 m² bolig, herunder ungdomsboliger, 1,5 pladser pr. 100 m² plejebolig og efter konkret vurdering 190 pladser til skøjtehallen. Pladserne placeres i umiddelbar nærhed af indgangspartierne til boliger, plejeboliger og skøjtehal. Mindst halvdelen af pladserne til ungdoms- og plejeboliger og skøjtehal overdækkes.

Parkeringshuset skal dække behovet for parkering for beboere, brugere af skøjtehallen og besøgende til området. Planloven giver ikke mulighed for at stille restriktioner på, hvem der bruger parkeringspladserne og derved eksempelvis holde pendlere ude af parkeringshuset. Efter opførelse af parkeringshuset vil p-lauget skulle træffe beslutning om anvendelsen af parkeringshuset, hvor det blandt andet kan sikres, at der reserveres tilstrækkelig plads til beboerne.

I forbindelse med godkendelse af afgrænsningen af ny gul betalingszone i Borgerrepræsentationen den 28. april 2016 blev taget forbehold for fremtidig principbeslutning om betalingsparkering i byområder, hvor der ikke etableres parkering, som kan reguleres på offentligretligt grundlag (Østre Gasværk Kvarteret). Teknik- og Miljøudvalget har i forbindelse med behandlingen af parkeringsredegørelse den 2. maj 2016 taget principbeslutning om, at byudviklingsområder fremadrettet som hovedregel ikke indgår i betalingsområdet. Østre Gasværk Kvarteret skal derfor udgå af ny gul betalingszone, såfremt lokalplanforslaget med krav om parkering i konstruktion vedtages.

Det anbefales, at man i udbuddet vedrørende totalentreprisekontrakten på P-huset stiller vilkår om, at entreprenøren finansierer byggeriet i byggeperioden, dvs. entreprenøren optager en byggekredit. P-lauget betaler herefter entreprisesummen ved byggeriets aflevering. Se nedenfor i økonomiafsnittet.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget ændrer rammeafgrænsninger mellem tre forskellige kommuneplanrammer i lokalplanområdet. Det sydlige O2*-område til institutioner og fritidsområder udvides og tilføjes en særlig bestemmelse, så der kan etableres skøjtehal samt parkering for boligområdet, jf. lokalplan. B5*-området til boligformål med en bebyggelsesprocent på 185 tilføjes en særlig bestemmelse, så parkeringsdækningen kan tilvejebringes i det sydlige O2*-område. Endelig ændres afgrænsningen mellem B5*-område og det øst for liggende O1-område (boldbanerne) til fritidsformål.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan, herunder af Østerbro Lokaludvalg. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

Ønsker skøjtehal, organiseret og uorganiseret idræt, aktivitetsområde, bynatur med frit udsyn til gasbeholderen (Østre Gasværksteatret), samt plejecenter, men uden boligbebyggelse.
Bekymrede for afvikling af trafik i Nyborggade, Svendborggade, Middelfartgade og Sionsgade.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har søgt at indpasse lokaludvalgets og andre interessenters ønsker i lokalplan samtidig med, at den vedtagne boligbebyggelse og skøjtehal indgår. Bebyggelsen er placeret, så sigtelinjer fra flere steder i det omgivende kvarter til gasbeholderen så vidt muligt respekteres.
Der etableres lysregulering ved tilslutning til Strandboulevarden. Svendborggade udvides og forlænges med cykelsti og fortov som ny adgangsvej og Sionsgade forlænges som en sti.

Borgerdialog

Borgermøder har været afholdt den 14. december 2015 (bilag 4) og den 17. maj 2016 (bilag 5). Herudover har været afholdt tre møder i følgegruppen bestående af 25 interessenter.

Miljøvurdering

I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der udarbejdes en miljørapport, da der inddrages ubebyggede arealer til et nyt boligområde. Desuden er der en omfattende jordforurening i området, som skal håndteres i forbindelse med udvikling af området. Miljøvurderingen beskriver, hvordan bebyggelsen indpasses i området, og i hvilket omfang det kan blive et aktiv for naboområderne, og hvordan jordforureningen forventes håndteret.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen af indstillingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Realisering af lokalplanen skønnes at give en kommunal skatteindtægt på ca. 7 mio. kr. årligt og mulighed for ca. 130 arbejdspladser.

I forbindelse med budget 2016 (1. oktober 2015) (A, B, C, F, I, O og V) blev der afsat op til 153,3 mio. kr. til anlæg af den permanente skøjtehal og skøjtehallens andel af et til området hørende parkeringshus. Parterne var enige om, at parkering til boligbebyggelserne og skøjtehallen skulle søges etableret i et fælles parkeringshus.

Det anbefales, at man i udbuddet vedrørende totalentreprisekontrakten stiller vilkår om, at entreprenøren finansierer byggeriet i byggeperioden, dvs. entreprenøren optager en byggekredit. P-lauget betaler herefter entreprisesummen ved byggeriets aflevering.

Forudsat at Københavns Kommune ved indgåelse af totalentreprisekontrakten forlods indbetaler skøjtehallens andel af anlægssummen svarende til 60 p-pladser reduceres totalentreprenørens kreditbehov og dermed den samlede renteudgift. Der bliver således ikke behov for yderligere finansiering for så vidt angår skøjtehallens P-pladser, ligesom det er kommunens rådgivers vurdering, at der ikke skal deponeres i denne situation. Forudsat at alle byggefelter sælges inden 2020 vil modellen ikke kræve kommunal mellemfinansiering, og Københavns Kommunes anlægsramme vil derfor ikke blive belastet af udgifterne til anlæg af P-pladser. I den mellemliggende periode vil Københavns Kommune oplyse om den af forholdet følgende eventualforpligtigelse i regnskabet.

Det vurderes, at den udarbejdede businesscase for udviklingen af hele Østre Gasværk Kvarter er forholdsvis økonomisk solid. Forholdene vedrørende jordforureningen, herunder udgifterne til oprensning heraf udgør formentlig den største økonomiske usikkerhed. Indtægterne i den oprindelige businesscase baserer sig endvidere på markedsvurderinger indhentet i 2015 og henset til den generelle udvikling på ejendomsmarkedet i den mellemliggende periode må kommunens økonomiske risiko ved projektet være reduceret, forudsat at prisniveauet forbliver uændret de næste 2-3 år. Den primære risiko for Københavns Kommune er, såfremt byggefelterne senere måtte vise sig ikke at kunne sælges. Da grundkøberne alene kan tilpligtes at betale for egne byggelovspladser, vil et evt. overskud af parkeringspladser skulle betales af Københavns Kommune, som fortsat grundejer af ikke solgte byggefelter, hvilket vil kræve en tillægsbevilling på dette tidspunkt.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget og kommuneplantillægget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget og miljørapporten i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i foråret 2017. Kommunal grundkapital til de almene projekter forelægges Borgerrepræsentationen som vanligt ved godkendelse af almene nybyggeriprojekter.

Mikkel Hemmingsen Pernille Andersen Anders Bager Jensen