Dispensation fra lokalplan nr. 333 "Bjerregårdsvej" til etablering af børneinstitution

Dispensation til Montessori International Preschool til at etablere en børneinstitution i ejendommen Søndermarksvej 13.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender

1.                  at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 333 ”Bjerregårdsvej”, for så vidt angår bestemmelserne i

-          § 3, stk. 3, om, at indretning af børnehave kræver særlig godkendelse.

-          § 6, stk. 4, om, at facader på bevaringsværdig bebyggelse ikke må ændres.

Montessori International Preschool har ansøgt om tilladelse til at indrette en børnehave i hovedbygningen på ejendommen Søndermarksvej 13. Børnehaven skal have plads til 50 børn og 7 ansatte i tidligere kontorlokaler i kælder- og stueetage. Bygningen er på ca. 602 m² og institutionen indrettes i de ca. 450 m². På grunden er der en mindre bygning på 87 m², der anvendes til beboelse. Friarealet udgør 1.890 m², og legeplads skal indrettes på ca. 980 m². I den østlige gavl etableres en ny indgang og en handicapindgang til børnehaven. Mod Banevolden hegnes med et støjhegn, således at grænseværdierne for støj fra jernbaner kan overholdes. Det bør stilles som betingelse for dispensationen, at hegnet begrønnes, for at områdets grønne præg kan fastholdes.

Der har været foretaget en nabohøring i perioden 14. juni til 4. juli 2011 og der er indkommet 14 henvendelser fra beboerne langs Søndermarksvej, naboerne til Søndermarksvej 13 samt Valbybakkens Vejlag.

Lokalplan nr. 333 ”Bjerregårdsvej” har som formål at fastholde det attraktive villakvarter mellem Valby Langgade og Banevolden vest for Carlsberg til beboelse med store boliger og bygninger af høj arkitektonisk kvalitet i grønne omgivelser.

Lokalplanen blev vedtaget i 2001, fordi de generelt meget store villaer i kvarteret i stigende grad blev anvendt til erhverv. Derfor er den generelle anvendelse da også fastlagt til boliger, men der er dog mulighed for at indrette forskellige former for serviceerhverv, der er forenelige med boliganvendelsen. Erhverv må kun indrettes i bygninger med et etageareal på 300 m² og derover. Erhverv må kun indrettes i kælder- og stueetage, og erhvervsetagearealet må ikke overstige 100 m² pr. ejendom.

Som det er sædvanlig praksis i boligområder, er der også indarbejdet en bestemmelse i § 3, stk. 3 om, at der kan tillades indretning af kollektive anlæg og institutioner – herunder vuggestuer og børnehaver – samt andre sociale, miljømæssige eller kulturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i området. Bestemmelsen er formuleret, så tilladelsen gives i form af en dispensation, som kræver forudgående nabohøring.

I indsigelserne vedrørende børnehaven fremsættes der synspunkter om, at der i en privat drevet Montessori-børnehave vil gå børn, som ikke kommer fra det nære lokalområde, men vil komme langsvejs fra, og at langt de fleste børn derfor vil blive hentet og bragt i bil. Hvis der er 50 børn og 7 voksne, er bekymringen, at det to gange om dagen kan betyde en biltrafik på op til 50-60 kørsler frem og tilbage. Det kan vejnettet i området efter indsigernes opfattelse ikke bære. Endvidere mener indsigerne, at bestemmelsen i lokalplanen kun kan give mulighed for at tillade offentlige institutioner og ikke private børnehaver, der nærmest må betragtes som erhverv, som ikke må indrettes på matriklen ifølge lokalplanen.

Endelig mener flere af indsigerne, at den ekstra trafik har betydning for hele området og ikke kun Søndermarksvej. Derfor skulle alle i lokalplanområdet, herunder Valbybakke Vejlag, have været hørt, og nogen af de hørte skulle også have været partshørt efter forvaltningsloven. Høringsfristen skulle have været længere, så de, der stod for at skulle på ferie, og de der yderligere skulle have været hørt, havde haft mulighed for at komme med argumenter mod institutionen. Som det er nu, finder flere indsigere, at sagen er behandlet på et ufuldstændigt grundlag.

Der er også indsigere, der mener, at der ikke bør gives tilladelse til facadeændringer på den bevaringsværdige bygning.

Forvaltningens bemærkninger:

Forvaltningen finder ikke, at bestemmelsen i lokalplanen giver mulighed for at sondre mellem offentlige og private vuggestuer og børnehaver. Der skal dog i hvert enkelt tilfælde foretages en konkret vurdering af, om institutionen har en størrelse og placering, der er hensigtsmæssig. Denne institution rummer et begrænset antal børn og etableres i en meget stor ejendom, som ligger sidst på vejen ud mod banen. Der er derfor ikke mange naboer. Endvidere er der behov for flere børneinstitutioner i Købehavns Kommune, hvor det forventes, at indbyggertallet vil stige med i størrelsesordenen 10.000 om året.

Den hidtidige lovlige anvendelse har været erhverv, og generelt vil erhverv give anledning til trafik af samme størrelsesorden som en institution.

Forvaltningen forventer således ikke, at børneinstitutionen vil medføre en forøgelse af trafikken.

Montessori International Preschool har oplyst, at børnene vil ankomme i tidsrummet kl. 8 og 9.30 og forlade institutionen fra kl. 14.30 til 17.

Der er indtil videre indmeldt 8 børn og de 3 bor i Valby, 4 på Frederiksberg og 1 på Vesterbro. Der er flere interesserede fra lokalområdet, og det er da også med henblik på opfyldelse af et lokalt behov, at børnehaven åbnes. Der findes således allerede institutioner af den type i de nordlige forstadskommuner.

Det er ansøgerens erfaring, at transportformerne normalt er fordelt med 1/3 til bil, 1/3 til cykel og 1/3 til bus eller tog. Først om 3-5 år forventes det, at det samlede antal børn er på 40-45 børn, og det vil betyde, at 15-18 børn bliver kørt i bil til børnehaven.

Parkeringsbehovet skal håndteres på egen grund, og derfor foreslås det, at det stilles som betingelse for dispensationen, at bil- og cykelparkering samt vareindlevering og affaldssortering skal håndteres på egen grund.

Selvom det kan blive nødvendigt at reducere det areal, der kan anvendes som legeplads en smule, vil der stadig være gode legepladsforhold.

Alle langs Søndermarksvej og de umiddelbare naboer til Søndermarksvej 13 har været hørt. Der er ikke behov for en partshøring i medfør af forvaltningsloven, fordi der her er tale om en høring, der er fastsat i planloven.

Det er ikke vurderet, at høringskredsen skulle have været større, idet den ændring af den trafikale påvirkning af området, der måtte blive tale om, anses for ubetydelig. Høringssvarene og de oplysninger om trafikken, der yderligere er indhentet som følge af indsigelserne, betyder, at der nu er grundlag for at træffe den endelige beslutning.

Høringen har været afholdt i perioden 14. juni til 4. juli 2011. Høringssvarene omhandler i vidt omfang de samme punkter, så der ikke særlig grund til at antage, at nye argumenter ville være fremkommet, hvis høringsperioden havde ligget på et andet tidspunkt.

Dertil kommer, at der også er et hensyn at tage til ansøgeren, som gerne vil have sin sag færdigbehandlet.

Facadeændringerne er nødvendige for at etablere indgang til institutionen, herunder en handicapindgang. Ændringerne sker med respekt for arkitekturen og på den gavl, der er mindst synlig.

Forvaltningen finder, at der bør gives dispensation til etablering af børnehaven på betingelse af, at støjhegnet mod Banevolden begrønnes for at fastholde områdets grønne præg og, at bil- og cykelparkering samt vareindlevering og affaldshåndtering håndteres på egen grund.

Dispensationen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget godkender indstillingen, meddeles dispensation til ansøgeren. Samtidig underrettes de, som er fremkommet med bemærkninger, om sagens udfald. Derefter kan der meddeles byggetilladelse til det ansøgte. Forvaltningen påser, at betingelserne for dispensationen er opfyldt.

Hjalte Aaberg                                            /Simon Kjær Hansen