Lokalplanforslag "Skelbækgade"

Efter offentlig høring skal Borgerrepræsentationen tage stilling til endelig vedtagelse af planforslagene, herunder ændringsforslag til lokalplanen samt en udbygningsaftale for en del af Skelbækgade, med henblik på at muliggøre udvikling af et område med serviceerhverv og boliger ved Skelbækgade.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
1.     at lokalplan ”Skelbækgade” (bilag 1) vedtages endeligt med de i indstillingens afsnit ”Løsning”  
        beskrevne mindre ændringer, herunder:  
        I lokalplanbestemmelserne, § 4, stk. 1, om udvidelse af Skelbækgade, § 5, stk. 1 om 
        bebyggelsesprocent,  § 7, stk. 3, og § 7, stk. 9, om ubebyggede arealer, parkering og byrum 
        samt § 8, stk. 3, vedrørende foranstaltninger mod forureningsgener ændres. 

 Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2.     at tillæg til kommuneplantillæg 2009 for Skelbækgade vedtages endeligt uden ændringer, samt
3.     at udbygningsaftale med grundejeren vedtages (bilag 9).

Borgerrepræsentationen godkendte den 10. marts 2011 forslag til lokalplan for ”Skelbækgade” med tilhørende kommuneplantillæg (2010-183034) med henblik på offentliggørelse og iværksættelse af dialogproces. Forslaget er vedlagt som bilag 1. Samtidig tog Borgerrepræsentationen til efterretning, at der foreligger et udkast til en udbygningsaftale om anlæg af cykelstier og forskønnelse af en del af Skelbækgade.

 

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 23. marts til den 23. maj 2011, og der har været afholdt et orienteringsmøde med byvandring på grunden den 9. maj 2011. Forvaltningen har modtaget 17 henvendelser. En liste over henvendelser modtaget i den offentlige høringsperiode samt notat med bemærkninger er vedlagt som henholdsvis bilag 3 og 4. Notat og evaluering af borgermødet er vedlagt som henholdsvis bilag 5 og bilag 6. Som bilag 7 er vedlagt resultatet af borgerdialogforløbet.

Planerne muliggør en ny bebyggelse med serviceerhverv og mulighed for boliger på Skelbækgade 1. Bebyggelsen er tegnet af Danielsen Architecture og fastlægges som en tæt bebyggelse. Der opføres to karré-bygninger i 4-5 etager med en bebyggelsesprocent på 250, svarende til ca. 25.000 kvm. etagereal. Der etableres ca. 170 parkeringspladser i kælder. Herudover fastholdes antallet af parkeringspladser i Skelbækgade og Kødboderne set under ét. Inde i selve Kødbyen nedlægges 26 parkeringspladser, heraf er 5 udlejet. Det forventes, at der findes erstatningspladser for disse. Den bevaringsværdige boligbebyggelse ”Benzons Fabrikker” må ikke nedrives uden tilladelse og fastlægges således som principiel bebyggelsesplan. Planerne medfører en forskønnelse af Skelbækgade med nybyggeriet, cykelstier, ordnede parkeringsforhold samt flere træer.

 

De væsentligste synspunkter i høringen er:

 

1.      At den nye bebyggelse, som kan være i 4-5 etager, er for stor og for høj og ikke tilpasset skalamæssigt.

Forvaltningerne finder, at bygningshøjderne er tilpasset boligbebyggelsen ”Benzons Fabrikker” og Vesterbro-skalaen, og er trappet ned mod Kødbyen.

2.      At byggeriet giver forringede lysforhold og skyggeproblemer for beboerne i såvel Skelbækgade som ”Benzons Fabrikker”.

Forvaltningerne bemærker, at det er rigtigt, at lysforholdene i nabobebyggelserne forringes. Skyggediagrammer viser, at de direkte skyggevirkninger i forhold til boligejendommene i Skelbækgade er begrænset til morgen/formiddagstimerne. I forhold til ”Benzons Fabrikker” er byggeriet udformet med skrånende tagflader med laveste bygningshøjde mod boligbebyggelsen.

3.      At bevaringsværdige bygninger på Skelbækgade 1 og/eller eksisterende anvendelse ikke ønskes nedrevet.

Forvaltningerne vurderer, at den samlede værdi af nybyggeriet med mulighed for en tæt erhvervsbebyggelse med stationsnær beliggenhed overskygger bevaringsværdien af eksisterende bygninger, der ikke er registreret med en meget høj bevaringsværdi.

 

4.      At nye byrum og passager kan blive skumle og tiltrække kriminelle aktiviteter, og at beboernes (i ”Benzons Fabrikker”) behov for større sikkerhed og rekreative arealer sikres med hegning og ændret afgrænsning af området.

Forvaltningerne foreslår, at der i lokalplanforslaget indføjes yderligere bestemmelser, så byrummet ved ”Benzons Fabrikker” forbeholdes ejendommens beboere. Endvidere at der stilles specifikke krav til tryghedsskabende belysning og begrønning af byrum og passager, jf. nedenfor om de foreslåede ændringer. Der er lagt vægt på at sikre, at passagerne bliver inviterende og tryghedsskabende.

 

5.      At fritidstilbuddet ”Fodboldfabrikken”, beliggende Skelbækgade 1, ønskes sikret.

Forvaltningerne bemærker, at dette ikke kan ske ved udarbejdelse af en lokalplan. Lokalplanen indebærer ikke handlepligt.

 

6.      Byggeriet frygtes at medføre problemer med afvikling af øget trafik i Skelbækgade og støj i forbindelse hermed.

Forvaltningerne vurderer, at byggeriet ikke vil medføre en trafikbelastning udover det efter forholdene acceptable.

 

7.      P-pladser forsvinder i Skelbækgade grundet gaderenoveringen og træer tager himmellys/skygger for stuelejligheder i Skelbækgade v/ andelsforeningen Carlsborg.

Forvaltningerne har revurderet udbygningsaftalen og foreslår en løsning, hvor antallet af parkeringspladser i Skelbækgade og Kødboderne set under ét fastholdes -samtidig med, at der sikres god mulighed for træbeplantning. Ud for beboelsesejendommen i Skelbækgade er træer placeret på den østlige strækning, således at lysgener minimeres. Løsningen forudsætter en udvidelse af Skelbækgade med ca. 1 meter, jf. afsnittet ”Forslag til ændringer”. Lokalplanens bestemmelser om vejbredde jf. § 4, og tegning nr. 4 ændres. Dette har konsekvenser for økonomiafsnittet.

 

8.      I byggefasen frygtes miljøproblemer som følge af opgravning og transport af forurenet jord.

Forvaltningerne bemærker, at håndtering af evt. forurenet jord vil ske i overensstemmelse med reglerne i jordforureningsloven og jordflytningsbekendtgørelsen, således at omgivelserne ikke belastes unødigt.

 

9.      Byggeriet bør miljøvurderes.

Forvaltningerne vurderer, at der ikke er VVM-pligtige anlæg, og at planen ikke skal miljøvurderes i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP), idet den alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke får væsentlig indvirkning på miljøet. 

      10.  At byggeriet bør alene skal opfylde gældende energikrav (BR 10), indtil nye krav bliver 
      gældende frem for at opfylde kravet om lavenergi.
      Forvaltningerne foreslår, at kravet om laveste energiklasse fastholdes, idet kravet som 
      udgangspunkt ikke kan gøres til genstand for en rentablitetsberegning. Ordet 
     "lavenergibebyggelse" slettes  fra  formålsparagraffen, så der sikres mulighed for fleksibilitet 
      i byggesagsbehandlingen.

FORSLAG TIL ÆNDRINGER

Forvaltningen anbefaler følgende mindre ændringer i lokalplanen, som beskrevet nedenfor og i bilag 3.

 

 

Ændringer i lokalplanbestemmelserne

-          §1, bullit . Ordet ”lavernergibebyggelse" slettes" jf. bilag 3, pkt. 2.1. 

-          §4, stk. 1. ”Mod Skelbækgade opretholdes den eksisterende vejlinje.” ændres til ”Mod Skelbækgade opretholdes den eksisterende vejlinje på matr. nr. 1566 ibid. og den i § 5, stk. 2 fastlagte sydlige karré. På den øvrige del af matr. nr. 1679 ibid. fastlægges en vejudvidelseslinje i en afstand af 23 m fra den modstående vejlinje, som vist på tegning nr. 4. I forbindelse med de i det følgende afsnit fastlagte deloverkørsler tilpasses vejbredden fortovet på den tilgrænsende strækning ligeledes som vist på tegning nr. 4.” og jf. bilag 3, pkt. 8.3.

-          §5, stk. 1. Der indsættes: ”Den maksimale bebyggelsesprocent må overskrides med den del af grundarealet, der måtte blive afskrevet af matriklen som led i kommunens overtagelse af arealet som offentlig vej” og jf. bilag 3, pkt. 8.3.

-          §7, stk. 3 ”Byrum C skal indrettes med frodig grøn beplantning og opholdsinventar målrettet områdets beboere og brugere.” ændres til ”Byrum C skal indrettes med frodig grøn beplantning og opholdsinventar målrettet lokalplanområdets beboere i boligbebyggelsen Benzons Fabrikker.” og jf. bilag 3, pkt. 3.1.

-          §7, stk. 3 kommentar ”Byrummet er et grønt og frodigt mødested mellem erhvervsbebyggelsens brugere om dagen og områdets beboere om aftenen”. ændres til ”Byrummet er et grønt og frodigt mødested for lokalplanområdets beboere.” og jf. bilag 3, pkt. 3.1.

-          §7, stk. 9 ”Byrum C må hegnes og aflukkes om aftenen og natten, såfremt hegnet har stor transparens, så der sikres visuel kontakt mellem byrummene” ændres til. ”Byrum C må hegnes og aflukkes. Hegnet skal udføres med stor transparens, så der sikres visuel kontakt mellem byrummene. I op til halvdelen af hegnets længde kan det være mere afskærmet med begrønning af hensyn til afskærmning af affaldscontainere og indblik til beboelsesejendommene. Passagen skal fremstå tryg, venlig overskuelig jf. § 7, stk. 6. Hegnet skal udføres i et urbant formsprog med materialemæssige og formmæssige referencer til stedets særlige karakter, som passage til Kødbyen.” og jf. bilag 3, pkt. 3.1. 

 

-          §7, stk. 6 ”Grundbelysning skal gøre det trygt at færdes og opholde sig i byrummet – også i de sene nattetimer.” til ”Grundbelysning skal gøre det trygt at færdes og opholde sig i byrummet – også i de sene nattetimer. Især skal belysningen i passagen, byrum A, og i hovedpassagen mellem de to nye karrer i byrum B være velbelyst med et jævnt lysniveau i rummets udstrækning, så der ikke opstår mørke, skumle lommer.” og jf. bilag 3, pkt. 3.2.

 

-          § 8, stk. 3, slettes. Bestemmelsens indhold flyttes - med tilføjelser - til lokalplanredegørelsens afsnit om ”Jordforurening og grundvandsforurening” s. 16 jf. bilag 3, pkt. 7.4.

 

Herudover er der mindre redaktionelle ændringer i redegørelsen og konsekvensrettelser i lokalplantegningerne som følge af ændringer i bestemmelserne nævnt ovenfor.

 

Lokalplanens vedtagelse har ingen direkte økonomiske konsekvenser og vurderes ikke at give kommunen yderligere udgifter. Når den nye erhvervsbebyggelse er etableret som forudsat, vil den efter kommunens skøn generere en skatteindtægt på ca. 4,5 mio. kr. årligt. Lokalplanen vurderes at åbne mulighed for etablering af op til ca. 550 arbejdspladser.

 

Udbygningsaftale: Der er mellem grundejeren og Københavns Kommune udarbejdet en udbygningsaftale med blandt andet allébeplantning, parkeringsbåse og cykelstier. Kommunen overtager anlæggene vederlagsfrit, når de er etableret. For at opfylde parkeringsstrategiens målsætning om at fastholde antallet af gadeparkeringspladser i brokvartererne forudsættes der et kommunalt anlægsprojekt for resten af Skelbækgade i forlængelse af realisering af udbygningsaftalen. Til den tid vil der blive søgt om budgetmæssig dækning. Udgiften skønnes at svare til ca. 4 mio. kr.

 

Gårdlaug med KEjd, Kødbyen: Der nedlægges 26 p-pladser i Kødbyen på gårdarealet op til lokalplanområdet. Pladserne er ikke omfattet af parkeringsstrategien. Kun 5 af pladserne er udlejet og Københavns Ejendomme vurderer, at der vil kunne findes erstatningspladser andre steder i Kødbyen. Det midlertidige tab af lejeindtægt på parkeringspladserne samt nedrivning af bygninger medfører et lejetab for Københavns Ejendomme på henholdsvis 27.000 kr. og 87.400 kr. årligt. Lejetabet vurderes opveje af en forbedring af gårdarealet via en privatretlig aftale med grundejeren af Skelbækgade 1 om et gårdfællesskab.

 

Der forventes omkostninger til drift af træer på 75.000 pr. år. Såfremt der ikke gives en forhøjelse af Teknik og Miljøforvaltningens driftsramme i det relevante budgetår, vil de forøgede driftsomkostninger blive dækket via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, kommuneplantillægget og udbygningsaftalen, bekendtgør forvaltningen disse i henhold til reglerne i planloven.

BILAG TIL GENNEMSYN

A. Henvendelser modtaget i den offentlige høringsperiode.

 

 

Claus Juhl                                                  Hjalte Aaberg

Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget 22. august 2011

Teknik- og Miljøudvalget stillede ændringsforslag til indstillingen om, at ordet: ”lavenergibebyggelse” ikke slettes i § 1 jf. bilag 3 pkt. 2.1

Ændringsforslaget blev vedtaget.

Indstillingen blev anbefalet.