Forslag til lokalplan "Indertoften II"

Der skal tages stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplan ”Indertoften II”, som muliggør udvikling af et område i Vanløse Bymidte med en blanding af serviceerhverv og butikker samt en mindre andel af boliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler  
                                                                                                                                                                                                             
1.                  at lokalplanforlag ”Indertoften II” (bilag 1) vedtages med henblik på offentliggørelse i to måneder,

2.         at vedtage det foreslåede borgerdialogforløb (bilag 4) bestående af borgermøde tilrettelagt som cafémøde, samt annoncering i 
            områdets lokalaviser

Teknik- og Miljøudvalget godkendte i møde den 28. februar 2011 en startredegørelse for igangsætning af lokalplanforslag for at muliggøre er byggeprojekt fremsendt af Holberg Fenger Invest A/S. Bebyggelsen er en blanding af serviceerhverv og butikker samt en mindre andel af boliger ved Indertoften og Jernbane Allé i Vanløse.. Bebyggelsen tænkes opført i 3 etager med to tårne på henholdsvis 6 og 11 etager og omfatter ca. 15.500 m² nybyggeri. Bebyggelsesprocenten inden for området bliver 175.

Vanløse Bymidte fremstår i dag som et ufærdigt centerområde med en stor byggetomt og har i kraft af sin stationsnære placering et stort potentiale for rban omdannelse, der kan forstærke områdets bymæssige karakter.

Projektet er ikke i overensstemmelse med gældende lokalplan 412 ”Indertoften”, som fastlægger anvendelsen til boliger og erhverv med en bebyggelsesprocent på 110.

Projektet forudsætter, at den gældende kommuneplanramme for området  ændres  fra C1-område (blandet boliger og serviceerhverv) til S3*-område (serviceerhverv med en mindre andel boliger og stjernebemærkning om bebyggelse op til 40 m) i forbindelse med Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af forslag til Kommuneplan 2011, som forventes at finde sted ultimo 2011.

Lokalplanforslaget (bilag 1) er udarbejdet på baggrund af projekt fra arkitektfirmaet Christensen & Co. Bebyggelsen placeres, hvor de nu nedrevne Jernbane Allé 41-43 lå og sammenbygges med Jernbane Allé 39 samt 2 eksisterende tidligere industribygninger, der er nyrenoverede. Foran den nye bebyggelse ved Jernbane Allé indrettes en offentlig plads med opholdsmuligheder, cykelparkering mv. og som vil indgå i en sammenhæng med de eksisterende pladser omkring Vanløse Bymidte og stationen.

 

Bebyggelsens første og anden etage tænkes anvendt til butikker, primært større dagligvarebutikker, og der lægges op til, at der indrettes café ud mod forpladsen. Tredje etage planlægges anvendt til kontorareal. Tårnene kommer også primært til at indeholde kontorfunktioner, dog planlægges 10/11 etage i det høje tårn indrettet til en roterende restaurant. Bebyggelsen kommer til at fremtræde med afrundede former med facader i glas og forpatineret sort zink på basen og tårnene, mens øvrige facader udføres i sorte, hårdtbrændte teglsten.

 

Projektet bidrager til at styrkeaf Vanløse Bymidte som bydelens centrum med en koncentration af butikker, servicefunktioner, kulturelle funktioner og arbejdspladser tæt på S-togstation og Metro. Samtidig vil byggeriet med sit

arkitektonisk udtryk og volumen  fra  medvirke til en fornyelse af Vanløse Bymidtes fysiske udtryk.Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen vil  spille fint sammen med den lokalplanlagte centerbebyggelse ”Galleri A” ved Vanløse Torv/Station (BR 2009-126684). Der er sideløbende et lokalplanforslag under udarbejdelse for godt 4.500 m2 serviceerhverv”Hjørnestenen” ved Vanløse Allé/Apollovej, som vil blive forelagt til behandling i Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 12. september 2011. Samlet set vil projekterne kunne bidrage til at give Vanløse Bymidte nye by- og byrumsmæssige kvaliteter og forstærke områdets urbane karakter i forhold til de omkringliggende boligområder i bydelen.

 

Projektet indeholder ikke boliger, men Vanløse er en bydel præget af boliger, ligesom der inden for lokalplanens område bl.a. er 56 nyopførte boliger. Med opførelse af bebyggelsen bliver boligandelen i lokalplanområdet i alt ca. 23 procent.

Lokalplanen fastlægger et byggefelt med bestemmelser om bygningshøjder, arkitektonisk udformning og materialevalg. Byrummet nordøst for bebyggelsen udformes, så det supplerer og understøtter de eksisterende byrum. Parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal og skal etableres i parkeringskælder.  . Der skal etableres parkeringspladser til cykler med mindst 2,5 pladser pr. 100 m2 etageareal til boliger, 1,5 pladser pr. 100 m2 etageareal til kontorarbejdspladser og 4,5 pladser pr. 100 m2 etageareal til detailhandel og lignende. Dertil kommer 1 cykelparkeringsplads til særligt pladskrævende cykler pr. 1000 m2 etageareal. Der stilles krav til udformning og placering af cykelparkering.

 

Kommunens miljømål søges fremmet, dels ved bestemmelser i lokalplanen om grønne tage og lokal afledning af regnvand, dels ved forhandling med bygherren om prioritering af bæredygtighedshensyn i projektet.

Området er i forslag til Kommuneplan 2011 fastlagt til S3* -område med en bebyggelsesprocent på 185 og mulighed for at opføre dele af bebyggelsen med en højde på over 24 m.

 

I forslaget til Kommuneplan foreslåes , at detailhandelsrammen forVanløse Bymidte øges med 24.500 m². 18.000 m2 allerede disponeret i lokalplan 439 Apollovej II. Nærværende lokalplan åbner mulighed for at etablere ca.5.000 m², så der i alt inden for lokalplanområdet kan indrettes 8.000 m² til detailhandel. Der vil herefter være 1.500 m2 disponibel for bymidten i øvrigt. Forvaltningen vurderer at bymidten kan rumme dette omfang at detailhandel set i relation til den trafikbelastning, der genereres.

Tilgængelighed

Tilgængelighedsvurdering fremgår af bilag 2. Der vurderes ikke umiddelbart at være forhold, der hindrer, at tilgængelighed sikres.

 

Intern høring

Vanløse Lokaludvalg tilslutter sig lokalplanforslaget og ser frem til det videre arbejde med udarbejdelsen.

Københavns Museum finder det positivt, at man har opgivet nedrivningsplanerne og genanvender eksisterende bygninger. Museet mener, at der er gode argumenter for at opføre nybyggeri i mindre skala end foreslået i materialet på grund af bl.a. skyggegener og manglende sammenhæng i bebyggelsen.

Til Københavns Museums høringssvar bemærkes, at det er forvaltnings opfattelse, at byggeriet kan indpasses i Vanløse, og at det vil bidrage til en fornyelse og modernisering af Vanløse Bymidte.

Borgerdialog 

Processen omfatter bl.a. en hjemmeside for lokalplanforslaget og et borgermøde tilrettelagt som et cafémøde. Borgermødet vil blive tilrettelagt i samarbejde med Vanløse Lokaludvalg. Forslag til borgerdialog er vedlagt som bilag 3.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af planforslaget. Planen muliggør ikke anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag 3 og 4, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser. Miljøvurdering er vedlagt som bilag 4.

 

Københavns Museum foreslår, at der foretages en miljøvurdering, idet skyggepåvirkningerne vil have indvirkning på miljøet.

Forvaltningen bemærker hertil, at der er udarbejdet skyggediagrammer som led i lokalplanforslaget udarbejdelse og som fremgår af lokalplanforslagets redegørelse side 9. Skyggediagrammerne viser, at projektet, herunder de to tårne, ikke medfører skyggepåvirkninger af betydning i forhold til boligområder eller anden følsom anvendelse.

Byrumsanalyse

Forvaltningen har udarbejdet en byrumsanalyse, der redegør for eksisterende og kommende byrum og forbindelser i Vanløse Bymidte, herunder deres indbyrdes sammenhæng og hierarki. Byrumsanalysen er vedlagt som bilag 5.

Trafiknotat

Forvaltningen har udarbejdet en redegørelse vedrørende trafikafvikling i Vanløse Bymidte som fremgår af lokalplanforslaget s.8, bilag 1.

Lokalplanen og kommuneplanændringen medfører ikke i sig selv udgifter for kommunen. Forvaltningen skønner erfaringsmæssigt, at kommunen vil få større skatteindtægt som følge af ændringen. Grundejeren har ikke anmodet om en udbygningsaftale.

Når lokalplanforslaget er vedtaget i Borgerrepræsentationen, gennemføres en offentlig høring i 2 måneder. Efter offentlighedsperioden fremlægges indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen for udvalgene og Borgerrepræsentationen. Endelig vedtagelse forventes at ske i 1. kvartal 2012. Det bemærkes, at den endelige vedtagelse af lokalplanen er afhængig af, at kommuneplan 2011 vedtages.

 

Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget 22. august 2011

Indstillingen blev anbefalet.

Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance afgav protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance finder, at der i forslaget ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til, at området er et trafikknudepunkt og den trafik der følger heraf.”