Udvidelse af kommunal garanti til afdeling 1 Kollektivhuset, De Vanføres Boligselskab for København

Der skal træffes beslutning om udvidelse af den kommunale garanti til renoveringsarbejderne i afdeling 1 Kollektivhuset, De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende, at den tidligere stillede kommunale garanti for lån til finansiering af renoveringsarbejder i afdeling 1 Kollektivhuset, De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune, udvides fra 57,9 mio. til kr. 74,1 mio. kr. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 pct. og den kommunale nettogaranti er herefter 37,5 mio. kr., samt
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille de fornødne garantier under forudsætning af, at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det foreliggende.

Den 7. december 2000 godkendte Borgerrepræsentationen, at støtte til en række almene afdelinger skulle fremmes – herunder til De Vanføres Boligselskab, afdeling 1 Kollektivhuset ved Hans Knudsens Plads. 

På denne baggrund godkendte Borgerrepræsentationen den 15. november 2007 en større renovering af Kollektivhuset med en samlet anskaffelsessum på 59,7 mio. kr., der skulle finansieres med realkreditlån med kommunal garanti og regaranti fra Landsbyggefonden.

Den videre projektering gik herefter i stå bl.a. på grund af store problemer med ledige erhvervslejemål. Efter afholdelse af licitation søgte boligorganisationen om godkendelse af, at anskaffelsessummen blev forhøjet med 37,8 mio. kr. Forhøjelsen skyldtes dels en række projektreguleringer, dels tab på erhvervslejemål, som nu indgik med 17,6 mio. kr. inklusive skønnede tab beregnet frem til 1. januar 2011.

Den 10. juni 2009 godkendte Borgerrepræsentationen forhøjelsen. Den samlede anskaffelsessum for renoveringssagen var nu 97,5 mio. kr. der skulle finansieres med realkreditlån med kommunal garanti og regaranti fra Landsbyggefonden samt støtte og lån fra Landsbyggefonden.

Der er stadig store problemer med erhvervsudlejningen, idet ca. 3.300 m² er ledige pt. De uafklarede forhold vedrørende den fremtidige anvendelse af de tomme erhvervsarealer på bl.a. 1. salen samt uforudsete forhold i forbindelse med betonrenovering af fundamenter og facadekonstruktionen har ført til en midlertidig forsinkelse af renoveringsarbejderne.

Den 21. juni 2011 har boligorganisationen derfor søgt om godkendelse af yderligere låneoptagelse af 16,2 mio. kr. med 100 pct. kommunal garanti og Landsbyggefondsregaranti.

Udvidelsen af sagen skal muliggøre en omprojektering af facadeopbygningen mod Lyngbyvej, således at den nederste del af facaden opfylder de krav, der stilles ved etablering af boliger. Derudover omfatter udvidelsen af sagen asbest- og PCB-sanering, udbedring af betonskader og følgearbejder på 10. og 11. sal, i terræn og dæk over P-kælder m.v.

Landsbyggefonden har meddelt, at fonden er indstillet på at acceptere, at renoveringssagen udvides med ca. 16,2 mio. kr. Huslejeniveauet bliver herefter 897 kr. pr. m² boligareal pr. år i 2011-tal.

Bilag 1 indeholder en nærmere redegørelse for Kollektivhusets situation og de forpligtelser, kommunen har påtaget sig.

Den kommunale garanti for renoveringsarbejderne m.m. stilles med hjemmel i almenboliglovens § 91, stk. 6. Garantien regaranteres af Landsbyggefonden for halvdelen af eventuelt tab ifølge almenboliglovens § 91, stk. 7.

Der er en række forhold primært vedrørende de ledige erhvervsarealer, der stadig mangler afklaring. Boligorganisationen har forsøgt at udleje og sælge arealerne, og det er lykkedes at sælge et areal i stueetagen til en dagligvarebutik samt at udleje mindre dele af de øvrige erhvervsarealer. Boligorganisationen arbejder desuden med modeller for omdannelse af 1. salen og 10 og 11. salen til boliger.

På grund af Kollektivhusets belåning og de allerede givne tilsagn til renoveringssagen må det forventes, at al yderligere belåning vil kræve kommunal garanti, og at kommunen må forventes at ville blive inddraget yderligere i sagen som led i den efter forvaltningens vurdering nødvendige omdannelse af erhvervsarealer til enten boligarealer eller modernisering af erhvervsarealerne.

En godkendelse af den ansøgte garanti for lånet på 16,2 mio. kr. vurderes at være nødvendig for at kunne afslutte de igangværende renoverings- og facadearbejder og for at kunne forberede bygningen til etablering af boliger på 1. salen, hvilket må anses for at være en nødvendig fremtidssikring af bygningen.

Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget, såfremt låntager ikke er i stand til at betale lånet. Det bemærkes, at kommunen grundet udlejningsproblemerne i erhvervslejemålene løber en større risiko end sædvanligt ved at garantere for yderlige 16,2 mio. kr.

Godkender Borgerrepræsentationen udvidelsen betyder det, at kommunen vil garanterer for et lån på 74,1 mio. kr. med 100 pct. kommunal garanti og regaranti fra Landsbyggefonden samt garanterer 34 pct. for et lån på 24,3 mio. kr. uden Landsbyggefondsgaranti. (Den kommunale garantiprocent er skønnet til 34 pct. i 2009).

Når Borgerrepræsentationen har godkendt at stille garanti for de yderligere arbejder, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagnet.

         Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen