Udvidet kommunal garanti til renovering af Lejerbos afdeling Kamhusene

Der skal træffes beslutning om udvidelse af den kommunale garanti til renoveringsarbejder i Lejerbo Københavns afdeling Kamhusene.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1. at godkende, at den tidligere stillede kommunale garanti for lån til finansiering af renoveringsarbejder i Lejerbo Københavns afdeling Kamhusene udvides fra ca. 29 mio. kr. til ca. 56 mio. kr., samt

2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille den fornødne garanti under forudsætning af, at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det foreliggende.

I mødet den 23. september 2010 godkendte Borgerrepræsentationen, at Københavns Kommune i henhold til almenboligloven stiller garanti for op til 100 % af realkreditlån med regaranti fra Landsbyggefonden til finansiering af en række byggeskade- og miljøarbejder, herunder lejlighedssammenlægninger, på ca. 29 mio. kr. i bebyggelsen. Herudover krævede projektet gennemførsel af forbedringsarbejder for ca. 24 mio. kr., der skulle finansieres med et ustøttet og ugaranteret realkreditlån.

Efterfølgende har Landsbyggefonden imidlertid i henhold til almenboliglovens § 91, stk. 3 og 4 korrigeret finansieringen af renoveringsarbejderne, sådan at den kommunale garanti udvides til at omfatte arbejder til i alt ca. 56 mio. kr. (tidligere 29 mio. kr.), hvoraf Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af eventuelle tab, jfr. nedenfor.

Den kommunale garanti for renoveringsarbejderne m.m. stilles med hjemmel i almenboliglovens § 91, stk. 6. Garantien regaranteres af Landsbyggefonden for halvdelen af eventuelt tab ifølge almenboliglovens § 91, stk. 7. På baggrund af tilbud fra Nykredit må garantien forventes at blive på 59,82 %.

Renoveringsarbejderne.

Som nævnt ovenfor har kommunen i september 2010 godkendt renoveringsarbejder for ca. 29 mio. kr.

Landsbyggefonden har imidlertid efterfølgende i december 2010 godkendt, at renoveringsrammen forhøjes til 56 mio. kr. Landsbyggefonden har ved ændringen forudsat, at afdelingen ikke belastes med det ustøttede lån på 24 mio. kr. Baggrunden herfor er at sikre udlejningssituationen og driftsøkonomien i afdelingen bedst muligt samt at sikre en jævn huslejeudvikling.

Finansiering

Landsbyggefonden har oplyst, at den korrigerede finansiering skal ses i lyset af, at fonden ifølge almenboligloven har en forpligtigelse til at sikre, at låntagers betaling på realkreditlån for hvert tilsagnsår udgør mindst 3,4 % af lånets hovedstol. Denne forpligtigelse gælder både i de enkelte sager og på tværs af alle sager i Landsbyggefonden på landsplan. Dette kan i ganske få tilfælde medføre, at fonden i forbindelse med årsafslutningen justerer støtten i enkelte renoveringssager, sådan at fordelingen af støtten til de forskellige typer af støtteberettigede arbejder ændres. I denne sag har den efterfølgende justering betydet, at Landsbyggefonden har udvidet støtten til at omfatte en række forbedringsarbejder og dermed en ændres opgørelse og finansiering af renoveringsarbejderne i Kamhusene.

Da ovennævnte renvoeringsarbejder nu ifølge Landsbyggefonden kan finansieres via almenboliglovens § 91, er det ikke nødvendigt for Lejerbo at optage det ustøttede og dyrere lån på 24 mio. kr. til finansiering af disse forbedringsarbejder. De samlede byggeskade- og miljøarbejder i Kamhusene kan derfor gennemføres til en lavere huslejestigning for beboerne end tidligere forventet.

Herudover har afdelingen i forbindelse med gennemførelse af helhedsplanen tillige vedtaget at etablere nye køkkener, etablere nye faciliteter til ejendomsfunktionærer efter påbud fra Arbejdstilsynet, udarbejde ny affaldshåndtering samt montere nye legeredskaber på eksisterende legepladser. Disse arbejder har en samlet anskaffelsessum på 11.084.000 kr., der finansieres ved afdelingens egne midler på 3 mio. kr. samt ved et ustøttet og ugaranteret realkreditlån på 8.084.000 mio. kr.

Leje

Huslejen som følge af renoveringsarbejderne var ifølge Lejerbo oprindelig beregnet til 938 kr. pr. m² årligt. På baggrund af Landsbyggefondens korrigerede finansiering vil huslejen udgøre 904 kr. pr. m². Det vil sige en årlig besparelse på 34 kr. pr. m².

Vurdering

Det er fortsat forvaltningens opfattelse, at gennemførelse af de omhandlede byggeskade- og miljøarbejder, herunder sammenlægning af 36 små 1-rums boliger til 12 4-rums boliger, samt opdatering af bebyggelsens eksisterende installationer m.m. vil medvirke til at skabe grundlag for fremtidig sikring af afdelingens bygninger. Endvidere vil arbejderne være med til at give en bedre driftsøkonomi for afdelingen.

Det er endvidere forvaltningens vurdering, at den lavere husleje vil understøtte en positiv udvikling i afdelingen.

Den kommunale garanti for de omhandlede renoveringsarbejder udvides således fra ca. 29 mio. kr. til ca. 56 mio. kr., hvoraf Landsbyggefonden dog regaranterer for halvdelen af eventuelt tab.

Garantien på i alt 56 mio. kr. er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for kommunen, såfremt låntager ikke er i stand til at betale lånene.

Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt at stille garanti for renoveringsarbejderne, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn, således at arbejderne kan igangsættes (skema B). Arbejdernes forventes påbegyndt i oktober 2011.

                      Hjalte Aaberg                     /Simon Kjær Hansen