Startredegørelse for lokalplan "Sundevedsgade-karréen", Vesterbro

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Sundevedsgade-karréen” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1,
2. at udgifter til vejudvidelse og etablering af cykelsti ud for Enghavevej 6-14 indgår i forhandlingerne om budget 2016.

En bygherre ønsker at opføre ca. 83 familieboliger i form af randbebyggelse indpasset i den eksisterende karré på Enghavevej og Sundevedsgade. På en del af Enghavevej vil planen muliggøre et udvidet vejudlæg, der muliggør en cykelsti på en strækning, hvor der i dag kun er plads til en cykelbane. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, men har et omfang, som forudsætter lokalplan. Lokalplanen vil omfatte hele Sundevedsgade-karréen, hvor der udover det beskrevne projekt er mulighed for enkelte huludfyldninger.

Bygherre ønsker at opføre ca. 10.500 m² etageareal med boliger med mulighed for erhverv i dele af stueetagen. Bebyggelsen foreslås udført som randbebyggelse i 5½ etager bygget sammen med Rytmisk Center, som ligger tilbagetrukket fra Enghavevej. Herved fritlægges adgangen til Rytmisk Center med mulighed for en lille plads foran. På hjørnet af Enghavevej og pladsen foreslås en markering af hjørnet og bygningen ved en 6. etage. I gården foreslås skabt et grønt og varieret gårdmiljø.

Planen muliggør, at vejudlægget kan øges i svinget ud for Enghavevej 6-14. Det udvidede vejudlæg vil give bedre oversigtsforhold og plads til en bredere cykelsti frem for en cykelbane. Samtidig kan der etableres ca. 5 parkeringspladser. Denne løsning er koordineret med det igangværende projekt for cykelsti og -bane på Enghavevej 12-30, som blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalgets møde den 27. april 2015. En vejudvidelse forudsætter, at de private ejendomme mod Enghavevej 8 og 12-14 samt de to kommunalt ejede ejendomme mod Enghavevej 6 og 10 nedrives.

Forhusene i 2½ etager langs Enghavevej 12-14 samt forhus og baghus på den kommunalt ejede ejendom på Enghavevej 10 er vurderet med en høj bevaringsværdi (3) i Save-registreringen baseret på de samlede huses kulturhistoriske værdi, der vidner om det tidlige Vesterbro. Bygningerne, der foreslås nedrevet, er meget dårligt vedligeholdte. Såfremt man vælger, at bygningerne ikke kan nedrives, kan kommunen vælge at udarbejde en bevarende lokalplan for de eksisterende bygninger. Det vil indebære, at kommunen vælger at istandsætte de to kommunalt ejede bygninger, mens kommunen ikke kan sikre de øvrige tre bevaringsværdige bygninger mod forfald. En istandsættelse af de eksisterende kommunalt ejede bygninger blev i 2002 vurderet til at koste ca. 20 mio. kr. Hvis man vælger ikke at rive bygningerne ned, vil der ikke kunne anlægges cykelsti på denne strækning på Enghavevej.

Et eksisterende bevaringsværdigt hus i gården foreslås bevaret for at danne spor tilbage til stedets kulturmiljø med et oprindeligt baghus i en mindre skala, der skaber rum og funktioner i gården. Fordi det er nødvendigt at lave en parkeringskælder under huset gives der mulighed for at rive det ned og genopføre det til boliger eller fællesfunktioner. Som en del af randbebyggelsen foreslås etableret en mindre udbygning i to etager ud for gavlen på Rytmisk Center for at danne en varieret kantzone mod gården. Indretningen af gårdarealerne gør det muligt at skabe forbindelser og sammenhænge mellem ejendommene i karréen. Der foreligger ikke pt. et ønske om et fælles gårdanlæg i Sundevedsgade-karréen, men planen vil muliggøre, at hele eller dele af karréen kan indgå i fælles friarealer.

Adgang til parkeringskælder etableres fra Sundevedsgade. Parkering etableres svarende til 1 plads pr. 200 m² etageareal ud fra en konkret vurdering, idet Kommuneplanen stiller krav om mellem 1:100 og 1:200. Parkeringsbehovet er vurderet ud fra, at området er beliggende i tætbyen med god adgang til kollektiv trafik, herunder en stationsnær beliggenhed indenfor 600 m fra den kommende metro ved Enghave Plads. Der etableres cykelparkering efter kommuneplanens regler om 3 cykelparkeringspladser pr. 100 m² boligetageareal og 4 pladser pr. 100 m² butiksetageareal.

Planloven giver mulighed for at fastsætte krav om op til 25 % almene boliger i forbindelse med lokalplanlægning for nye boligområder. Med ændringen i området muliggøres der 3800 m² nye boliger, hvilket betyder, at der kan stilles krav om ca. 950 m² til almene boliger. Det er efter Københavns Kommunes vurdering for lille et areal til at sikre en økonomisk og driftsmæssig bæredygtig almen boligafdeling, der minimum skal være på ca. 2.000 m². Af denne grund stilles der ikke i lokalplanen krav om almene boliger.

Lokalplanen udarbejdes i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
I byrummet mod Enghavevej indgår foruden forarealet ud for Rytmisk Center også en evt. fremtidig fornyelse af arealet omkring sommerrestauranten Tove Ditlevsens Mindehave. Herved sikres, at området også i fremtiden kan benyttes til udeservering med potentiale til at rumme flere udadvendte aktiviteter fra de tilgrænsende ejendomme. Samtidig sikres en mere tryg og åben forbindelse til Rytmisk Center og den eksisterende offentlige passage til Vesterbrogade.

Bæredygtighed
Hvor det er muligt planlægges tagene udført som grønne tage. Store regnskyld forventes håndteret med et regnvandsreservoir eller lignende. Gårdrummet er skærmet mod støj, men i facaderne specielt mod Enghavevej skal der ved valg af facadeudformning og ved boligernes indretning sikres mod støj.

Anbefalinger til den videre planlægning
Forvaltningen anbefaler lokalplanforslaget, idet der i det videre arbejde bl.a. videreudvikles på følgende forhold:

• Fornyelse af et nedslidt område ved at færdiggøre karréen med randbebyggelse og bearbejdning af udearealer i høj kvalitet i sammenhæng med de tilgrænsende ejendomme.
• Fremtidssikring af trafiksikkerheden og fremkommeligheden på Enghavevej ved at udvide vejudlægget på en del af strækningen langs Enghavevej.
• Udvikling af nye attraktive familieboliger på Vesterbro med serviceerhverv i en del af stueetagen.
• Arkitektoniske principper skal sikre, at ny bebyggelse indpasses i de eksisterende karréer i en nutidig fortolkning af høj arkitektonisk kvalitet med klare referencer til den omgivende bebyggelse og med kantzoner, der understøtter bebyggelsens relation til henholdsvis gade og gårdmiljø.
• Indretning af et mindre, grønt byrum i sammenhæng med adgangen til Rytmisk Center.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

En realisering af planen forudsætter, at der byttes arealer mellem den kommunalt ejede ejendom Enghavevej 10 og den private bygherre for ejendommen Enghavevej 12-14, svarende til det areal den private bygherre skal afgive til vejudlæg. Udgiften til nedrivning af bygningerne på Enghavevej 10 udgør ca. 700.000 kr., og udgifter til retablering af den resterende del af kommunens areal skønnes at udgøre mellem 500.000 - 1.000.000 kr. alt efter kvalitetsniveau. Endelig vil der være udgifter til fremtidig drift af kommunens areal. Det er aftalt med Københavns Ejendomme og de private parter, at der skal foreligge en aftale om fordeling af udgifterne, inden lokalplanforslaget vedtages endeligt.. Københavns Kommunes andel af udgifterne skal afsættes på Københavns Ejendommes budget.

Cykelstiprojekt på Enghavevej 12-30 (BR 28. maj 2015) etablerer cykelbane ud for Enghavevej 12-14. Nyindretning af Enghavevej 6-14 med bredere vejbane, ny cykelsti og delvis parkering på strækningen forudsætter, at intentionerne om vejudvidelse realiseres. Udgifter til vejudvidelse og etablering af cykelsti ud for Enghavevej 6-14 vil udgøre ca. 1 mio. kr. og skal findes i de kommende budgetforhandlinger.

Forvaltningen vil gennemføre en intern høring af relevante instanser – herunder Vesterbro Lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget. Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i december 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget ventes vedtaget medio 2016.

         Pernille Andersen

                                                                  /Jakob Møller Nielsen