Godkendelse af byggeprojekt på Gammel Jernbanevej/Valby Kirkevej

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives byggetilladelse til opførelse af en boligbebyggelse på Gammel Jernbanevej 13 og Valby Kirkevej 1.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der gives byggetilladelse til opførelse af en boligbebyggelse med 14 boliger på Gammel Jernbanevej 13 og Valby Kirkevej 1.

Teknik- og Miljøborgmesteren ønsker at fremlægge byggesagen om opførelse af 14 boliger på Gammel Jernbanevej 13 og Valby Kirkevej 1 for Teknik- og Miljøudvalget, inden der træffes en afgørelse i sagen. Baggrunden for dette er, at området ikke er omfattet af en lokalplan, samt antallet og indholdet af indsigelser mod projektet, som forvaltningen har modtaget.

Teknik- og Miljøudvalget skal derfor tage stilling til og godkende, at der gives byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Sagen omhandler opførelse af en boligbebyggelse med 14 boliger, der er ansøgt opført som en vinkelbygning med seks etager mod Gammel Jernbanevej og tre etager mod Valby Kirkevej. Bygningshøjden er på henholdsvis 18, 8 og 10,3 m, mens trappe- og elevatortårnet har en højde på 20,8 m (se bilag 1).

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan. Derfor skal bebyggelsen fastlægges på baggrund af en helhedsvurdering efter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. Heraf fremgår det bl.a., at bebyggelsens omfang skal svare til det sædvanlige i området eller til det, der planmæssigt tilstræbes i området. Der er ikke tale om dispensationer i sagen.

Bebyggelsen er placeret i et område, der i rammerne for Kommuneplan 2011 er fastlagt til boliger (B3-område). Den maksimale bebyggelsesprocent i området er 110, og friarealprocenten skal være mindst 60 for boliger. Bygningshøjden er maksimalt 20 m.

Rammerne i kommuneplanen er ikke umiddelbart bindende for ejere og brugere af ejendomme. Kommunen skal imidlertid arbejde for kommuneplanens gennemførelse, og rammerne vil derfor danne grundlag for behandling af byggesager. Forvaltningen kan give tilladelse til bebyggelse, som overskrider rammerne, når det vurderes, at et ansøgt projekt kan godkendes efter byggelovgivningen. Kommuneplanens rammebestemmelser skal indgå i helhedsvurderingen af bebyggelsen.

I forvaltningens helhedsvurdering af projektet indgår bebyggelsens omfang, lysforhold, indbliksgener, friareal og parkering.

Bebyggelsesprocenten i det ansøgte projekt er 168. Forvaltningen har vurderet, at bebyggelsesprocenten er sædvanlig for området. Der er bl.a. lagt vægt på, at bebyggelsesprocenten er 180 på naboejendommen på Gammel Jernbanevej 5-11, og at bebyggelsesprocenten er 265 på ejendommen Gammel Jernbanevej 15.

Den ansøgte bebyggelse danner overgang mellem etageejendommene langs Gammel Jernbanevej og villabebyggelsen på Valby Kirkevej. På Gammel Jernbanevej fremtræder den nye bebyggelse som en del af en sluttet randbebyggelse i samme højde som den øvrige bebyggelse langs østsiden af Gammel Jernbanevej. På Valby Kirkevej trapper bygningen ned til tre etager som overgang til villaerne i to og halvanden etage. Højden på elevatortårnet på 20,8 m vurderes at kunne accepteres, da der er tale om en mindre bygningsdel og en mindre overskridelse af rammebestemmelsen om højde i kommuneplanen (se også illustrationer i bilag 1).

Det ansøgte projekt indeholder friareal på terræn på 23 procent af etagearealet, fælles opholdsarealer på tagterrasser på 18 procent af etagearealet og private altaner til 13 af boligerne. Forvaltningen har vurderet, at dette er tilfredsstillende i forhold til ejendommens benyttelse, og det er ikke usædvanligt i området. Friarealet på terræn på ejendommene Gammel Jernbanevej 5-11 og 15 er mindre end i det ansøgte projekt.

Med hensyn til lysforhold har forvaltningen - på baggrund af skyggediagrammer - vurderet, at det ansøgte projekt vil påvirke lysforholdene på ejendommene Gammel Jernbanevej 10 og 12 samt Valby Kirkevej 3, 5 og 7. Forvaltningen har vurderet, at det ansøgte projekt ikke medfører væsentlige indbliksgener for de omkringliggende ejendomme. Der er ved vurderingen lagt vægt på, at værnet på tagterrassen er trukket 2 m. tilbage fra tagkanten mod ejendommen Valby Kirkevej 3. Desuden er der lagt vægt på afstanden mellem den nye bebyggelse og bebyggelserne på den anden side af Gammel Jernbanevej og Valby Kirkevej.

Da det er vurderet, at det kun er ejere og beboere i ejendommene Gammel Jernbanevej 10 og 12 samt Valby Kirkevej 3, 5 og 7, som har en væsentlig individuel interesse i sagen på grund af påvirkningen af lysforhold, er det kun disse, som kan betragtes som parter i sagen. Se også bilag 2 om forskellen på høringer efter forvaltningsloven og orienteringer efter planloven.

I perioden 9. april 2015 til 7. maj 2015 er der foretaget høring af parterne. Høringsfristen udløb den 7. maj 2015. Høringsmaterialet fremgår af bilag 1. Det er forvaltningens opfattelse, at høringsmaterialet er retvisende og forståeligt. Der er hørt 31 parter, hvoraf syv er erhvervsvirksomheder.

Forvaltningen har modtaget 24 høringssvar/indsigelser – herunder en underskriftindsamling mod det ansøgte projekt med ca. 750 underskrifter. Der er modtaget indsigelser fra andre end dem, som er blevet partshørt - herunder fra Valby Lokaludvalg. Indsigelserne omhandler primært: Overskridelse af kommuneplanens rammebestemmelser om bebyggelsesprocent og friareal, indbliksgener, skyggegener, bygningens afstand til vej, byggeriets relation til omgivelserne (herunder Carlsberg-kvarteret og Jesuskirken), samt lokalplan. Se bilag 3 for sammenfatning af indholdet i høringssvar/indsigelser og forvaltningens bemærkninger til disse.
Ansøgers bemærkninger til høringssvar/indsigelser fremgår af bilag 4.

Det er forvaltningens vurdering, at den ansøgte bebyggelse kan godkendes, også selv om bebyggelsen vil påvirke lysforholdene på ejendommene Valby Kirkevej 3, 5 og 7, da bebyggelsen svarer til det sædvanlige i området. Ejendommene på Valby Kirkevej har i dag usædvanligt gunstige lysforhold hele dagen i forhold til beliggenheden i et B3 område, hvor der kan opføres bebyggelse i en højde på op til 20 m. Forvaltningen vurderer, at der – henset til denne beliggenhed – fortsat vil være tilfredsstillende lysforhold på ejendommene efter opførelse af den ansøgte boligbebyggelse.

Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der gives byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Indstillingen har ikke økonomiske konsekvenser.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen færdigbehandle sagen og give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Pernille Andersen
                                 /Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 22. juni 2015

Indstillingen blev godkendt med syv stemmer mod fire. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A, B, C, I og V.
Imod stemte: F og Ø.