Realisering af aftale om almene boliger i København

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,

1. at Teknik- og Miljøudvalget godkender vedlagte strategi for realisering af Boligpakken. Strategien har til formål at øge eksekveringstakten for almene boliger og samtidig initiere en udviklingsproces, der indebærer nytænkning af den almene bolig (bilag 1).
2. at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder et til tre partnerskaber om udvikling af almene boligkoncepter med almene boligorganisationer. Strategien har til formål at øge eksekveringstakten for almene boliger og samtidig initiere en udviklingsproces, der indebærer nytænkning af den almene bolig (bilag 1).

I aftalen om Boligpakken (vedtaget 25. marts 2015) (A, B, F, O og Ø) er der afsat 552 mio. kr. til almene boliger i København. Heraf er 300 mio. kr. afsat til grundkøbslån til at yde støtte til anskaffelse af almene byggemuligheder i dyre byområder. 252 mio. kr. er afsat til grundkapital til nye almene boliger, og sammen med den resterende bevilling fra Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) udestår pt. en bevilling på ca. 475 mio. kr. til kommunal grundkapitalstøtte til nye almene boliger, svarende til ca. 2.500 boliger.

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til en strategi for realiseringen af 2.500 almene boliger, der giver muligheder for at udvikle den københavnske almene bolig samtidig med, at den nødvendige eksekveringstakt, rette beliggenhed og boligkvalitet sikres inden for rammebeløbet for almene bebyggelser.

Anlægsaktiviteten for almene boliger i København er i disse år på et meget højt niveau og vil sætte aftryk i boligmarkedet i årtier frem. Det samlede mål er etablering af 8.200 nye almene boliger fra 2011-2025. I København er der ibrugtaget ca. 1.100 almene boliger siden 2011, og ca. 3.000 mere er under udvikling. Se overblik over planlagte boliger i bilag 3.  

Med henblik på at den eksisterende finansiering til alment nybyggeri kan disponeres til konkrete projekter, der dels rummer nytænkte boliger af god kvalitet, dels tilgodeser hensynet til at udføre flest mulige boliger for de afsatte midler, forankres udmøntningen i to spor:  

• Københavns Kommune indgår et til tre partnerskaber med almene boligorganisationer med det formål at udvikle nye, standardiserede boligkoncepter, der kan styrke realiseringsprocesserne for konkrete byggeprojekter og nytænkningen inden for den almene boform. Partnerskaberne anvendes som den primære etableringsform for almene boliger. Adgangen til finansiering i partnerskaberne kobles med eksekveringshastigheden, hvorved boligerne kan realiseres. Partnerskabsmodellen er nærmere beskrevet i bilag 1.  
• Den resterende del af bevillingen udmøntes sekundært i den ordinære udmøntningsproces, hvor den kommunale grundkapital konkurrenceudsættes. Herunder fremmes en række særlige koncepter, som partierne bag Boligpakken har prioriteret. Den ordinære udmøntningsproces er nærmere beskrevet i bilag 2.

Omfanget af de to spor vil løbende blive sat i forhold til den løbende eksekveringstakt. Fordelingen af midler beror på udviklingen af konkrete projekter. Forvaltningerne kan uden politisk godkendelse overføre midler mellem de to spor, såfremt dette vurderes hensigtsmæssigt for eksekveringstakten.

Udvikling og opførelse af 2.500 boliger forudsætter, at de nødvendige byggegrunde kan tilvejebringes, samt at boligorganisationerne præsenterer de nødvendige nybyggeriprojekter og endeligt, at byggeudgifter kan holdes under de lovfastsatte grænsebeløb. For at sikre de nødvendige projekter til en fordelagtig pris og den rette kvalitet, indstilles partnerskabsmodellen som den fortrukne eksekveringsmodel. Der vedlægges et særskilt bilag (bilag 4) om tilvejebringelse af grunde. Det er boligorganisationernes ansvar at fremskaffe de fornødne grunde, men Københavns Kommune søger at understøtte organisationerne i denne proces. Det bemærkes at kommunen tillige har andre arealbehov - fx til nye almene plejecentre – og den samlede proces med at tilvejebringe egnede grunde til nye almene familie- og ungdomsboliger vil blive koordineret med disse behov.

Med partnerskaberne ønsker Københavns Kommune i en gennemsigtig proces at opnå, at:

• der udvikles standardiserede boligkoncepter, der nedbringer realiseringstiden, når en byggemulighed foreligger,
• muligheden for at arbejde med boligudvikling i en større mængde udnyttes aktivt, således at byggerationalitet kan nedbringe byggeudgifterne og den efterfølgende husleje eller øge kvaliteten,
• der udvikles boligkoncepter, der indebærer en nytænkning af den almene bolig i København, tilvejebringer gode og moderne boliger til københavneren, og hvor anvendelse af byggemetoder og materialer tilfører nye kvaliteter til boligbyggeriet.

Deltagerne i partnerskaberne udvælges på baggrund af ovenstående kriterier. Der defineres et til tre konkrete partnerskaber med boligorganisationerne. Københavns boligorganisationer inviteres til at udarbejde oplæg til, hvordan/hvorvidt de ønsker indgå i partnerskaberne. På baggrund af disse oplæg udvælges deltagerne til de enkelte partnerskaber af Bedømmelsesudvalget for Almene Nybyggeri. Der vil således blive sikret åbenhed omkring udvikling af boligkoncepterne.

Bedømmelsesudvalget vil i den efterfølgende bedømmelse af partnerskabernes konkrete projekter alene skulle vurdere projektets beliggenhed, med henblik på at sikre en blandet by. 

For boligorganisationer, der ikke deltager i et partnerskab med Københavns Kommuner, vil der være en sekundær adgang til at ansøge om kommunal grundkapital gennem den ordinære udmøntningsproces.

Risici
Det er forvaltningens vurdering, at den foreslåede strategi er et nødvendigt redskab til bedst muligt at kunne håndtere de bystrategiske muligheder og kapacitetsmæssige udfordringer, som bevillingens størrelse medfører. Ved at forankre en del af boligerne i partnerskaber, forventes det at eksekveringstakten kan øges, samt at boligorganisationerne kan opnå stordriftsfordele, der ellers ikke ville kunne indhøstes i forbindelse med ordinær udmøntning af grundkapital.

Der er dog en række risici forbundet med en så omfattende opførelse af alment nybyggeri. Nogle faktorer kan Københavns Kommune selv adressere, mens andre kun i begrænset omfang kan påvirkes af kommunen. De centrale risici omfatter bl.a. grunde, udviklingen i byggeomkostninger, planforhold samt kvalitet i byggeriet.

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser. Midlerne til kommunal grundkapital er afsat i forbindelse med Budget 2015 samt aftalen om Boligpakken. Partnerskaberne udvikles som en del af forvaltningens driftsopgave.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efter en åben proces invitere de relevante almene boligorganisationer til at indgå i partnerskaber efter følgende proces:

• Inden sommerferien 2015: boligorganisationerne inviteres til at indgå i partnerskaber.
• August 2015: Partnerskabsaftalerne udarbejdes.
• Efterår 2015: Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen forelægges oplæg til partnerskabsaftaler til beslutning.
• Efterår 2015: Koncepterne og konkrete projekter udvikles.
• Senest december 2015: Evt. lokalplanproces igangsættes.
• Senest ultimo 2016: Akema A tilsagn via fællesindstilling til Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil kvartalsvis aflægge status for den samlede afvikling af bevillingen, herunder fremdriften i de enkelte partnerskaber til Teknik- og Miljøudvalget i forbindelse med kvartalsprognosen.

Tilsagn til finansiering til konkrete projekter i såvel partnerskaber som den ordinære udmøntning, foretages ved forelæggelses for Borgerrepræsentationen.

                                                                      / Jakob Møller Nielsen