Garanti for realkreditlån til 7 almene afdelinger i Tingbjerg samt anvendelse af byfornyelsesmidler til kommunale pladser og belys-ning af kommunale vejstykker i Tingbjergs Gavlpladser

Teknik- og Miljøudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. marts 2006

Sager til beslutning

5. Garanti for realkreditlån til 7 almene afdelinger i Tingbjerg samt anvendelse af byfornyelsesmidler til kommunale pladser og belys-ning af kommunale vejstykker i Tingbjergs Gavlpladser

TMU 165/2006 J.nr. 631.0066/06

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende, at der gennemføres byggeskadearbejder, miljøarbejder samt renoverings- og forbedringsarbejder for 322.419.000 kr. i afdelingerne Tingbjerg 1-2 under FSBbolig (FSB) og afdelingerne Tingbjerg 1-5 under Samvirkende Boligselskaber (SAB)

at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og udgifterne hertil, under forudsætning af, at de endelige projekter ikke afviger væsentlig fra de foreliggende

at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at afgive kommunal garanti på op til 100 % af 30-årige realkreditlån på tilsammen 322.419.000 kr. i forbindelse med renovering og ombygningsarbejder i afdelingerne Tingbjerg 1-2 under FSB og afdelingerne Tingbjerg 1-5 under SAB. Landsbyggefonden regaranterer kommunen for 50 pct. af et evt. tab på lån på tilsammen 242.951.000 kr. vedrørende byggeskadearbejder, miljøarbejder samt arbejder vedrørende tilgængelighed

at godkende projekt til renovering af kommunale pladser og belysning af resterende dele af kommunale vejstykker i Tingbjerg, kaldet "Tingbjergs Gavlpladser" og Belysning af "Ringvejen"

at bemyndige Teknik- og Miljøforvaltningen til at meddele tilsagn om anvendelse 7.600.000 kr. (eksklusive moms) af byfornyelsesmidler til pladser og veje

RESUME

Indstillingen drejer sig om

· kommunal garantistillelse i forbindelse med finansiering af byggeskade-, miljø-, renoverings- og forbedringsarbejder under helhedsplanen i 2. omprioriteringsrunde

· anvendelse af 7.600.000 kr. af byfornyelsesmidler til et projekt vedrørende kommunale pladser og belysning af dele af kommunale vejstykker kaldet "Tingbjergs gavlpladser" og "Ringvejen"

De 7 afdelinger rummer tilsammen 2.255 boliger med et samlet boligetageareal på 170.415 m^²samt institutions- og erhvervsarealer på 9.048 m^². Ingen af de 7 afdelinger er omfattet af fleksibel udlejning, men de 2 SAB-afdelinger er omfattet af et forsøg, hvor husstande med og uden børn ligestilles.

Projekterne under 2. omprioriteringsrunde bygger på, at 7 almene afdelinger, FSB (afdelingerne Tingbjerg 1-2) og SAB (afdelingerne Tingbjerg 1-5) af Landsbyggefonden i 2001 blev udmeldt til at modtage støtte efter ændring af almenboligloven pr. 1. januar 2001 om særlig støtte til visse almene boligafdelinger.

Ultimo januar 2006 har FSB og SAB fremsendt skema A vedrørende byggeskade- og forbedringsarbejder for 242.951.000 kr. Til finansiering af disse arbejder kræves kommunal garanti med regaranti fra Landsbyggefonden. Endvidere er modtaget skema A vedrørende opretnings- og forbedringsarbejder i de 7 afdelinger for 79.468.000 kr.

Lånene til finansiering heraf kræver ligeledes en kommunal garanti, men uden regaranti fra Landsbyggefonden.

Størrelsen på den kommunale garanti vil blive forhandlet nærmere i forbindelse med låneoptagelsen.

Garantiforpligtelsen er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Gennemførelse af projekterne har ikke væsentlige konsekvenser for huslejen i afdelingerne, idet de forøgede kapitaludgifter reduceres af den årlige huslejestøtte (huslejebidrag) på i alt 12.186.000 kr., som Landsbyggefonden yder til afdelingerne samt ved omlægning af gamle lån. Lejeniveauet vil i 2006 ligge i intervallet 522 – 599 kr./m^². For en lejlighed på 85 m^²svarer det til en månedlig husleje på 3.700 – 4.300 kr.

Projekterne vedrørende veje og belysning bygger på Borgerrepræsen-tationens beslutning den 16. januar 2003 om "Byer for alle", "Ting-bjerg – Utterslevhuse på vej", der er et partnerskabsprojekt mellem Københavns Kommune og boligorganisationerne KAB og FSB (BR 22/03), og Borgerrepræsentationens beslutning den 11. december 2003 om gennemførelse af et helhedsorienteret byfornyelsesprojekt for Ruten (BR 555/03). De to indstillinger er vedlagt til gennemsyn som Bilag A og Bilag B.

Der ansøges om anvendelse af Byfornyelsesmidler til den del af projektet, der vedrører gavlpladser/krydsningsarealer (områder for enden af blokkene på Terrasserne og Gavlhusvej, som dels ligger på vejarealet, dels på afdelingens grund) samt belysning og skilte m.m. der er placeret på Københavns Kommunes grund. Boligselskaberne anmoder Københavns Kommune om at betale sin del af disse arbejder.

Projektet er gennemgået af Vej & Park, der anbefaler at det gennemføres, og som skønner, at det ikke vil have driftsmæssige konsekvenser.

Anmodningen begrundes i, at forvaltningen og boligorganisationerne ønsker at skabe helhedsorienterede løsninger i Tingbjerg, så der herigennem kan opnå den optimale effekt af de tiltag, der i øvrigt udføres i området.

Vej & Park har ikke mulighed for at finansiere disse arbejder af sit budget, hvorfor det foreslås at finansiere dem med byfornyelsesmidler i lighed med projekt "Ruten". Der vil dog ikke kunne opnås statsrefusion.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I 1998 påbegyndtes et samarbejde mellem de 7 afdelinger i Tingbjerg for at afdække mulighederne for at forbedre forholdene og styrke samarbejdet i området. Samarbejdet resulterede i en skitse til en kvarterplan i 2000-2001 og en overordnet helhedsplan i august 2001.

Landsbyggefonden bevilgede støtte til de 7 afdelinger under 2. omprioriteringsrunde, og det daværende By- og Boligministerium godkendte området som modelområde (senere kaldt " Byer for alle"). Endelig blev der indledt et tættere samarbejde med kommunen under "Samrådet for Tingbjerg-Utterslevhuse på vej" samt indgået en Partnerskabsaftale mellem boligorganisationerne og Københavns Kommune.

Byggeskade- miljø – og renoveringsarbejderne under 2. omprioriteringsrunde

Ved en ændring i 2000 af lov om almene boliger m.v. blev der indført regler om særlig støtte til visse almene afdelinger (2.omprioriterings-runde).

I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen (BR 513/2000) Bygge- og Teknikforvaltningen til

at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden,

at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse

at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade,

at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

Der kom i alt 75 ansøgninger, der blev videresendt til Landsbyggefonden med kommunens anbefaling. Efter at Landsbyggefonden havde vurderet ansøgninger fra hele landet er der i 2001-02 i København udmeldt 45 afdelinger i København til støtte, herunder de 7 afdelinger i Tingbjerg.

Støtten kan ydes som ydelsesstøtte til realkreditlån, huslejebidrag til reduktion af beboernes egenbetaling samt kommunal garantistillelse for realkreditbelåningen i forbindelse med godkendte byggeskadearbejder samt miljø- og forbedringsarbejder.

Arbejderne finansieres gennem optagelse af realkreditlån, men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er den fornødne friværdi i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en kommunal garanti for hele lånet eller en del heraf.

Arbejderne skal udbydes i henhold til tilbudsindhentningsloven og efter EU´s regler om udbud af bygge- og anlægsarbejder.

Landsbyggefonden har bevilget de 7 afdelinger et samlet årligt huslejebidrag på i alt 12.186.000 kr. Huslejebidraget aftrappes efter regler fastsat af Landsbyggefonden.

Projekter under 2, omprioriteringsrunde

Aktiviteterne under helhedsplanen kan opdeles i følgende delprojekter:

Delprojekt 1a Højhuset – renovering af facader

Delprojekt 1b Arkaderne – lejlighedssammenlægninger

Delprojekt 2a Belysning - belysning i uderum og indgangspartier

Herunder Københavns Kommunes andel vedrørende Tingbjerges Gavlpladser og Belysning af "Ringvejen"

Delprojekt 2b Trafik, skilte, multiskure og kvarter-miljøstation

Delprojekt 3 Uderum - renovering af 24 haverum og udarbejdelse af grøn strukturplan og pleje- og vedligeholdelsesplan

Delprojekt 4 Ruten – renovering af 3 pladser og butiksfacader på Ruten

Øvrige projekter under helhedsplanen.

Projekt SAB I Tagrenovering

Projekt FSB I Facaderenovering

Samtlige delprojekter har været forelagt beboerne på et fælles afdelingsmøde den 7. juni 2004.

Beslutningsgrundlaget til afdelingsmødet er vedlagt til gennemsyn som Bilag C.

Herudover er der projekter, hvor der foreslås reserveret beløb til

lejlighedssammenlægning i Højhuset og opførelse af et Kvarterhus.

Disse 2 projekter er nedstemt af beboerne, hvorfor de hertil budgetterede udgifter foreløbig reserveres til andre opgaver.

De enkelte delprojekter skal nu godkendes af Plan & Arkitektur på baggrund af Skema A ansøgningerne.

Det forudsættes at Plan & Arkitektur i sager vedrørende bygningsrenovering godkender den ydre udformning og materialevalget. Sager vedrørende byrum godkendes af Vej & Park i samarbejde med Plan & Arkitektur. Sager vedrørende vejareal godkendes af Vej & Park

Projekt "Tingbjergs gavlpladser"

Forvaltningen foreslår, at der anvendes byfornyelsesmidler på i alt 7,6 mio. kr. til kommunens andel af projektet der vedrører gavlpladser/krydsningsarealer, belysning og skilte m.m. der delvis er placeret på Københavns Kommunes grund.

Forslaget begrundes i, at forvaltningen og de to boligorganisationer ønsker at skabe helhedsorienterede løsninger i Tingbjerg for derved at opnå den optimale effekt af de tiltag, der i øvrigt udføres i området.

Herudover er der under "Tingbjerg- Utterslevhuse på vej" igangsat projekter vedrørende etablering af cykelstier, trafiksikkerheds- og byrumsmæssige samt tryghedsskabende forbedringer på vejstrækningen Ruten.

Dette formål kan ikke opnås uden at medtage kommunens arealer i projektet, men boligorganisationerne må ikke finansiere arbejder uden for deres grundstykker. Vej & Park kan ikke anvise budgetmæssig dækning for kommunens andel af udgifterne, der er budgetteret til 7,6 mio. kr. Imidlertid vil det være muligt at afholde udgiften af det rådighedsbeløb, der er afsat til byfornyelsesformål. Der bliver dog ikke tale om statsrefusion.

Økonomi og husleje

1) Arbejder under helhedsplanen for 2. omprioriteringsrunde, Skema A for de 7 afdelinger ( januar 2006).

Realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden

Del projekterne er fordelt på afdelingerne:	Antal boliger	Etageareal for boliger	Budget overslag	Budget overslag i alt
SAB - Tingbjerg I	336	24.450 m²	46.571.000 kr.
SAB - Tingbjerg II	213	16.964 m²	10.953.000 kr.
SAB - Tingbjerg III	243	18.963 m²	12.126.000 kr.
SAB - Tingbjerg IV	219	16.747 m²	30.305.000 kr.
SAB - Tingbjerg V	120	7.229 m²	46.072.000 kr.
SAB – Tingbjerg i alt	1.131	84.353 m²	146.027.000 kr.	146.027.000 kr.

FSBbolig - Tingbjerg I	401	31.420 m²	35.424.000 kr.
FSBbolig - Tingbjerg II	723	54.642 m²	61.500.000 kr.
FSBbolig - Tingbjerg i alt	1.124	86.062 m²	96.924.000 kr.	96.924.000 kr.

SAB og FSBbolig i alt	2.255	170.415 m²		242.951.000 kr.

Realkreditlån uden ydelsesstøtte

	SAB	FSBbolig	SAB og FSBbolig i alt
Til opretning/forbedring	25.582.000 kr.	29.137.000 kr.	54.719.000 kr.
Vedr. tagsag i SAB afd. I	5.157.000 kr.	0 kr.	5.157.000 kr.
Egen trækningsret i Landsbyggefonden	10.000.000 kr.	6.592.000 kr.	16.592.000 kr.
Byer for Alle -midler til Arkadeombygninger	1.800.000 kr.	1.200.000 kr.	3.000.000 kr.
I alt	42.539.000 kr.	36.929.000 kr.	79.468.000 kr.

Samlet finansiering			322.419.000 kr.

Gennemførelse af projekterne har ikke væsentlige konsekvenser for huslejen i afdelingerne, idet de forøgede kapitaludgifter reduceres af den årlige huslejestøtte (huslejesikring) på i alt 12.186.000 kr., som Landsbyggefonden yder til afdelingerne samt ved omlægning af gamle lån. Lejeniveauet vil i 2006 ligge i intervallet 522 – 599 kr./m^². For en lejlighed på 85 m^²svarer det til en månedlig husleje på 3.700 – 4.300 kr.

I delprojektet "Arkaderne", hvor der sker sammenlægning af små et-rums boliger, der samtidig renoveres med nyt køkken og bad m.v., vil lejen for de sammenlagte boliger dog være 725 kr./m^².

2) Ringvejen og gavlpladserne

Ifølge KAB's opgørelse udgør den anslåede udgift til det samlede projekt vedrørende ringvejen, gavlpladserne, belysning, skilte m.v. 53,5 mio. kr. Københavns Kommunes andel heraf vil udgøre 7,6 mio. kr.

Vej og Park har ikke frie midler til gennemførelse af projektet for ringvejen og gavlpladserne. For at sikre, at kommunen kan leve op til sine forpligtelser jfr. partnerskabsaftalen om gennemførelse af hele planen, herunder "vej- og gavlpladsprojektet", foreslår Plan & Arkitektur en løsning i Plan & Arkitekturs regi i form af brug af byfornyelsesmidler uden en egentlig byfornyelsesbeslutning. Plan & Arkitektur vurderer, at en egentlig byfornyelsesbeslutning ikke er nødvendig.

Baggrunden for vej- og gavlpladsprojektet er partnerskabsaftalen mellem Københavns Kommune og boligselskaberne KAB og FSB. Der foreligger således ikke en egentlig byfornyelsesbeslutning Det er usædvanligt at anvende byfornyelsesmidler uden en forudgående byfornyelsesbeslutning, men der er enkelte fortilfælde. Det er derimod sædvanligt, at byfornyelsesprojekter også indeholder elementer af vej- og parkforbedringer, og den nugældende byfornyelseslov muliggør således også investeringer i gader, veje og pladser i forbindelse med områdefornyelse.

For projektet for Ruten ved Tingbjerg er der allerede bevilget 18 mio. byfornyelseskroner som led i en helhedsorienteret byfornyelse. Den maksimale ramme for statsrefusion på 10 mio. kr. udløser 2,3 mio. kr. i statsrefusion. De resterende 8 mio. kr. er ikke omfattet af statsrefusion.

Der er ikke tvivl om, at den indsats, som Tingbjergområdet undergår, er en byfornyelsesindsats, selv om kun en enkelt del af indsatsen er funderet på en beslutning efter byfornyelsesloven. I det konkrete tilfælde finder vi det derfor berettiget at anvende byfornyelsesmidler, uagtet at der ikke kan opnås statsrefusion. Det skal bemærkes, at også staten støtter området via andre puljer.

Vi mener således, at anvendelse af byfornyelsesmidler, i denne sag, kan rummes inden for rammerne af den stramme fortolkning af anlægsrammen for byfornyelse.

Midlerne til byfornyelsesområdet er isoleret som selvstændigt område under Teknik- og Miljøudvalgets ramme (BR 367/03), som kun kan anvendes til byfornyelse eller afdrag på kommunens gæld. Mindreforbruget i det enkelte års anlægsbevilling er ikke en reel besparelse, men alene en udskydelse af udgifter til fremtidige år, grundet de flerårige byfornyelsesprojektforløb og behovet for, at de faldende kommunale bevillinger til stadighed kan matche de statslige rammer. I 2005 blev der i samarbejde med Økonomiforvaltningen overført 80 mio. kr. af det forventede mindreforbrug af anlægsmidlerne til byfornyelse til afdrag på kommunens gæld med aftale om at dette beløb vil blive tilbageført til anlægsrammen, når der bliver behov herfor.

Miljøvurdering

Sagen vil blive Miljøvurderet i forbindelse med behandling af Skema A ansøgningerne.

Høring

-

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A – "Byer for Alle", indstilling til Borgerrepræsentationen den 16. januar 2003.

Bilag B – Helhedsorienteret byfornyelsesprojekt i Tingbjerg-Utterslevhuse, indstilling til Borgerrepræsentationen den 11. december 2003.

Bilag C - Den fysiske del af helhedsplanen for Tingbjerg-Utterslev- huse på vej – Oplæg til de fælles afdelingsmøder 7. juni 2004, med en opdateret oversigtsplan vedrørende "Trafik og veje".

Ulrik Winge

Til top