Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. februar 2006

 

 

Sager til beslutning

 

8.      Kommunal garanti for realkreditlån til AAB, afdeling Utterslevgård

 

TMU  95/2006  J.nr. 631.0065/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at  Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at afgive kommunal garanti for 100 % af et  30-årigt realkreditlån på 9.640.410 kr., der optages til delvis finansiering af udgifter i forbindelse med udskiftning af altaner m.m. i AAB's afdeling Utterslevgård.

 

 

RESUME

AAB har i forbindelse med ansøgning om optagelse af lån til finansiering af en række renoveringsarbejder i afdeling Utterslevgård anmodet om, at der afgives kommunal garanti for et 30-årigt realkreditlån på 9.640.410 kr. til delvis finansiering af byggearbejderne.

 

Lånet ydes til dækning af forbedringsdelen af altanudskiftningen vedrørende boligdelen. De resterende arbejder vedrørende boligdelen anses som vedligeholdelsesarbejder og dækkes ved et 30-årigt banklån på ca. 20 mio. kr. Kommunen kan i henhold til almenboligloven ikke afgive garanti for lån vedrørende vedligeholdelsesarbejder. Udgifterne vedrørende det kommunale serviceareal afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen.

 

Københavns Kommunens økonomiske engagement i sagen består i garantistillelse for realkreditlån i det omfang dette kræves af det långivende realkreditinstitut.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

AAB har ansøgt om tilladelse til at optage lån til finansiering af en større renovering af afdeling 78, Utterslevgård. Renoveringen består dels af udskiftning af altanerne, dels udskiftning af regnvandbrønde samt malerbehandling af døre og vinduer.

 

Bebyggelsen, der er opført i slutningen af 1930'erne af stadsarkitekten i København, består af 5 boligblokke sammenbygget i en U-form. I SAVE-registreringen vurderes bygningerne som middel bevaringsværdi med en karakter på 4, hvilket af forvaltningen efter sædvanlig praksis anses at være ejendomme af høj bevaringsværdi. Oversigtskort over bebyggelsen vedlægges som bilag 1.

Bygningerne er opført med murværk i røde sten og med rødt tegltag. Vinduer, døre/altandøre og altanværn er hvide. Bebyggelsens hvide altaner er en markant del af det arkitektoniske udtryk.

 

På Borgerrepræsentationens møde den 13. september 1993 (BR 612/93) tiltrådtes, at bebyggelsen blev ombygget med støtte efter ældreboligloven. Bebyggelsen, der hidtil havde været et af kommunens pensionistkomplekser med 314 pensionistboliger, blev  i forbindelse med ombygningen en afdeling under AAB, og bebyggelsen omfatter i dag 173 ældreboliger, primært 2-rums boliger (ejerlejlighed 1) samt et kommunalt serviceareal på ca. 370 m² (ejerlejlighed 2). Størstedelen af bebyggelsens opgange blev forsynet med elevatorer. Altanerne indgik ikke i ombygningen.

 

Det ansøgte projekt

BG Rådgivende Ingeniører har i april 2003 udført undersøgelse af de nuværende altaner, og det er i den forbindelse konstateret, at altanerne på grund af korrosion på den bærende armering ikke har en forsvarlig sikkerhedsmæssig bæreevne. Altanerne er derfor blevet afspærret.

 

Det er vurderet, at det ikke er realistisk at renovere de nuværende altaner, hvorfor en udskiftning er nødvendig. Der er overvejet en række forskellige typer af altansystemer, i hvilken forbindelse det er konstateret, at typer, hvor nye altaner hænges op i murværket, ikke er brugbare på denne ejendom.

 

Der er udført detailprojekt og indhentet tilbud på de nye altaner. De eksisterende altaner nedtages. Størstedelen af de nye altaner udvides i forhold til de nuværende af hensyn til brugbarheden af altanerne.

 

De nye altaner er en stål/fiberbetonløsning. Det konstruktive system består af lodrette bæringer inde ved facaden udført i lukkede stålfirkantprofiler. Oven på bæringernes vandrette arme monteres et risteværk i stål, som bærer altanpladerne, der er i fiberbeton med fald fra facaden. Rækværker er bærende stålrammer påmonteret fiberbetonbrystninger og håndlister i teaktræ. Endvidere monteres der afløb fra altanerne, og der monteres loftsbeklædning under altanerne. For at integrere de lodrette ben på altanbæringerne og for at tilføre facaderne nyt liv monteres espalier i teaktræ.

 

Ansøgning om godkendelse af renoveringsarbejderne blev modtaget i Plan & Arkitektur i september 2004 efter afholdelse af licitation. Det oprindelige forslag fandtes imidlertid ikke at tage behørigt hensyn til de bevaringsværdige bygninger. Der har siden været ført drøftelser med AAB om den tekniske udformning af altanerne, og Plan & Arkitektur kan herefter godkende de tekniske og arkitektoniske principper for altanudformningen. Altanudformningen før og efter renovering er vist på bilag 2 og 3.

 

Anlægsudgift, finansiering og huslejekonsekvens

Den samlede renoveringsudgift er af AAB opgjort til 30.607.731 kr. Heraf vedrører 29.668.074 kr. bebyggelsens boligdel, medens de resterende 939.657 kr. vedrører servicedelen.

 

Af boligdelens renoveringsudgift er det vurderet, at 20.027.664 kr. omfatter vedligeholdelses og 9.640.410 kr. anses som forbedringsudgifter. Vedligeholdelsesudgifterne finansieres med et 30-årigt banklån, idet AAB har oplyst, at realkreditinstituttet ikke på grund af manglende friværdi  kan yde lån, med mindre der afgives 100 % kommunal garanti, og da kommunen ikke kan påtage sig garanti for lån til vedligeholdelse, må lånet optages som banklån. Forbedringsarbejderne finansieres med et realkreditlån med 100 % kommunal garanti.

 

Udgifterne til udskiftning af altaner m.m. vedrørende det kommunale serviceareal afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen.

 

Ovennævnte arbejder vedrørende boligdelen vil medføre en lejeforhøjelse på 18 %. Huslejen for en bolig på 62,3 m² vil herefter stige med 164 kr. pr m² eller 850 kr. pr. måned til i alt 1.073 kr. pr. m² eller 5.570 kr. pr. måned.

 

Projektet og den deraf afledede lejeforhøjelse er efter urafstemning godkendt af beboerne.

Økonomi

Kommunens udstedelse af garantier er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

1. Oversigtskort over bebyggelsen
2. Eksisterende altanudformning
3. Fremtidig altanudformning

 

 

Ulrik Winge