Samvirkende Boligselskaber, afd. Stilledal - kapitaltilførsel og garanti for realkreditlån

Teknik- og Miljøudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. februar 2006

Sager til beslutning

7. Samvirkende Boligselskaber, afd. Stilledal - kapitaltilførsel og garanti for realkreditlån

TMU 93/2006 J.nr. 631.0064/06

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Københavns Kommune yder afdeling Stilledal under Samvirkende Boligselskaber (SAB) et lån på 2.000.000 kr. som led i en samlet kapitaltilførsel på 10.000.000 kr. under forudsætning af, at Lands-dispositionsfonden, långivende realkreditinstitut samt SAB tilsam-men støtter med de resterende 8.000.000 kr. Kommunens lån ydes på samme vilkår som realkreditlånet, dvs. rente- og afdragsfrit i en 15-års periode, hvorefter det afvikles på nærmere aftalte vilkår. Hvis afdelingens økonomiske forhold kan bære det, skal lån kunne kræves afviklet fra et tidligere tidspunkt.

at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille op til 100 pct. garanti for realkreditlån på 37.000.000 kr., der optages til finansiering af moderniserings- ombygningsarbejder som led i det demonstrationsprojekt, Landsbyggefonden har udmeldt for afdelingen.

RESUME

Samvirkende Boligselskaber ansøger om støtte i form af kapitaltilførsel på 2.000.000 kr. samt kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på anslået 37.000.000 kr. til moderniserings- og ombygningsarbejder i afdeling Stilledal, beliggende i Vanløse, der af Landsbyggefonden er udmeldt som demonstrationsprojekt i 2003.

Garantiens størrelse vil blive forhandlet i forbindelse med den endelige fastsættelse af lånet.

Afdelingen rummer 85 stk. 1- og 2- rums boliger mellem 34-53 m² samt 14 stk. 2-rums boliger med 1 eller 2 kamre på 55-71m². Det samlede boligetageareal er på 5079 m²

Demonstrationsprojektet omfatter foruden en opgradering til nutidig standard, også udvidelse af lejligheder med installationskarnapper og med tårntilbygninger samt egentlige lejlighedssammenlægninger.

Udgiften ved det samlede projekt er af KAB, der er selskabets forretningsfører, anslået til 67.900.000 kr. Hvis dette finansieres fuldt ud med realkreditlån vil det medføre en lejeforhøjelse fra 547 kr./m² til 1028 kr. /m².

Efter KAB's vurdering kan afdelingens beliggenhed ikke bære en sådan leje, ligesom en lejeforhøjelse af denne størrelse ikke kan forventes godkendt af beboerne.

KAB har foreslået en løsning, hvor 37.000.000 kr. finansieres med re-alkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden, 10.000.000 kr. finansieres ved kapitaltilførsel (femtedelsløsning), hvor kommunen bi-drager med et rente- og afdragsfrit lån på 2.000.000 kr., mens de reste-rende 8.000.000 kr. dækkes af Landsdispositionsfonden (2/5), Real-kreditinstituttet (1/5) og SAB (1/5), og restbeløbet - 20.000.000 kr. - dækkes via frie henlæggelsesmidler, tilskud fra dispositionsfonden samt SAB's egen trækningsret i Landsbyggefonden. Den samlede finansiering skal godkendes af kommunen i forbindelse med godkendelse af det endelige projekt.

Denne finansiering vil betyde, at lejen kan beregnes til ca. 750 kr./m², svarende til ca. 5.300 kr. månedlig for en lejlighed på 85 m^².

Det må påregnes at realkreditinstituttet vil kræve kommunal garanti for sit lån, hvorfor der søges derfor om bemyndigelse til at lånene af kommunen kan garanteres op til 100 pct.. Garantiprocenten forhandles nærmere i forbindelse med instituttets lånetilbud.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Som følge af den ændring af almenboligloven som trådte i kraft den 1. januar 2003 om bl.a. aktivering af Landsbyggefondens midler, indkaldte fonden i januar 2003 ansøgninger om demonstrationsprojekter, der kunne give inspiration til lignende projekter også hos andre boligorganisationer.

I forbindelse med fondens udmelding af demonstrationsprojekter i juni 2003 oplyste fonden, at den overvejende del af de udmeldte afdelinger var opført som traditionelt bygger i 4-5 etager i perioden 1940-1960.

Fonden lagde ved udmeldingen bl.a. vægt på følgende elementer

· at der forelå en helhedsplan med visioner, og ikke kun fysisk opretning

· at resultaterne ville have generel anvendelighed

· at projektet styrkede attraktionsværdien til bl.a. at fastholde beboerne.

Afdelingsmødet i Stilledal besluttede i marts 2003, at ansøge Lands-byggefonden om støtte til en gennemgribende modernisering af afdelingen. Afdelingen blev udmeldt hertil i juni 2003.

Afdelingen og ansøgningen

Afdeling Stilledal, beliggende Stilledal 26-48 i Vanløse, er opført i starten af 1940'erne og rummer 99 boliger. Bebyggelsen, der er tegnet af ark. Thorvald Dreyer, består af 2 stokke i 4 etager med udnyttet tagetage. Det samlede boligareal er på 5079 m², dvs. et lejligheds-gennemsnit på ca. 51 m².

De 99 boliger fordeler sig således:

15 stk. 1-rums boliger på 34 – 40m ^²

1 stk. 1 vær + 2 kamre på 48 m²

69 stk. 2-rums boliger på 44-53 m²

11 stk. 2. vær+ 1 kammer på 55 – 71 m²

3 stk. 2 vær.+2 kamre på 77 m²

Som led i helhedsplanen var udarbejdet et foreløbigt projekt, der primært omfattede modernisering af køkkener og bad samt, i et vist omfang, sammenlægning af lejligheder for at skabe større variation og fleksibilitet og opretning/forskønnelse af udearealerne.

Efter Landsbyggefondens udmelding i juni blev nedsat en styregruppe med repræsentation fra selskabsbestyrelsen, afdelingen, KAB, arkitektfirmaet Lading Arkitekter og Byfornyelse København.

Styregruppen har på en række møder arbejdet videre med de oprin-delige ønsker i helhedsplanen samt præciseret og defineret projektet nærmere, så projektet bliver andet og mere end blot genopretning af ejendommen. Gruppen har løbende orienteret beboerne, ligesom der er blevet foretaget undersøgelse af beboernes ønsker til det "fremtidige" Stilledal".

Styregruppen har etableret en hjemmeside for projektet på www.stilledal.dk, hvor der løbende orienteres om projektets stade ligesom der er mulighed for "spørgsmål-svar" dialog med beboerne.

Projektet

Det eksisterende byggeri er udformet som 2 blokbebyggelser med sadeltag og i 4 etager med udnyttet tagetage. Blokkene er opført i gule tegl, sadeltag oprindeligt med tegl, der senere er skiftet til betontagsten. Gadefacaderne er orienteret mod vest langs vejen Stilledal.

I projektet udskiftes tagbelægningen og det nuværende spidsloft inddrages i taglejligheder, således at rumligheden forøges. Facaderne renoveres og installationer udskiftes.

På gadeside vil der på hver blok blive etableret en tårntilbygning med altaner på begge sider. 12 boliger påregnes udvidet med 12-15 m² ved disse tårntilbygninger, der indeholder nyt køkken og en lille spiseplads. I det tidligere køkken og baderum indrettes en regulær entre og et godt badeværelse. Lejlighederne forsynes endvidere med altaner på siden af tårnet. Disse tiltag gør boligen egnede for enlige og par uden børn, der ønsker at forblive boende i afdelingen. Vinduer i facaderne og i kviste vil blive skiftet til nye energibesparende og en stor del heraf vil blive udformet som franske altaner med stort lysindfald.

På gårdside vil der blive etableret installationskarnapper udfor alle wc/bad og køkkener. Denne udvidelse af lejlighedernes areal vil udover rumligheden gøre disse mere tiltalende gennem en forbedret planløsning af køkken og wc/bad.

Lejlighederne i stueetagen i de fire gavle i de to stokke vil blive indrettet som handicapvenlige, der dels har adgang fra opgangen, dels fra terræn via rampe. Der vil ikke blive indrettet handicapvenlige lejligheder på de øvrige etager, da der ikke kan etableres hensigtsmæssige løsninger med elevatorer.

Ved tårntilbygningen, karnapperne og badeværelserne ønskes i videst muligt omfang anvendt præfabrikerede løsninger, ligesom der i øvrigt sigtes mod maksimal beboerindflydelse ved den endelige udformning af arbejderne.

Efter ombygningen vil der være 75 boliger, der fordeler sig således:

21 stk. 2 rums på 53 m²

11 stk. 4 rums familieboliger på 106 m²

2 stk. 3 rums ; på 79 m²

12 stk. 2 rums m/tårn på 61-65 m²

8 stk. 2 rum på 67-76 m²

Taglejligheder :

4 stk. 4 rums familieboliger på 84 m²

3 stk. 3 rums på 78 m²

1 stk. 3 rums på 70 m²

3 stk. 2-3 rums på 48-60 m²

6 stk. 1 rums på 45-50 m²

Handicapegnede boliger:

4 stk. 3, 5 og 6 rums på 106,120 og 143 m²

Som projektet ser ud på nuværende tidspunkt vil det kun kunne gennemføres, hvis der tilføres kontant støtte for at sikre en rimelig husle-jeudvikling, hvilket igen vil være en forudsætning for beboernes fortsatte opbakning.

Økonomi

De samlede udgifter ved arbejderne er anslået til 67,9 mio. kr.

Den nuværende leje (2005-niveau) er 547 kr./m², svarende til 2.466 kr. månedlig for en 2-rums lejlighed på 53 m²

Hvis hele ombygningsudgiften finansieres med realkreditlån ville dette medføre en lejestigning på. ca. 488 kr./m², dvs. ca. 90 pct. hvorefter lejen for en 2-rums bolig på 53 m² ville stige til 4571 kr. månedlig

Efter KAB's vurdering kan boligerne næppe bære en husleje på mere end 700 – 750 kr./m² såfremt beboerne fortsat skal have interesse i projektet. Dette vil medføre en leje på ca. 5000 - 5300 kr. månedlig for en lejlighed på 85 m², og for den gennemsnitlige lejlighed en månedlig leje på 3100-3300 kr.

For at ramme det skønnede acceptable lejeniveau har KAB udarbejdet en løsningsmodel, hvor 37.000.000 kr. finansieres med realkreditlån, 10.000.000 ved kapitaltilførsel efter femtedelsordningen, mens resten finansieres gennem besparelser, henlæggelser, trækningsretten i Landsbyggefonden og tilskud fra dispositionsfonden.

Kapitaltilførslen

Ifølge almenboliglovens § 92, kan Landsbyggefonden af midler, der er overført til Landsdispositionsfonden yde støtte som lån eller tilskud til almene afdelinger

Efter lovens § 96 kan Landsbyggefonden betinge sin deltagelse af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen medvirker til løsning af afdelingens problemer.

I den foreslåede løsningsmodel udgør Landsdispositionsfondens støtte , svarende til 4.000.000 kr., mens de resterende stilles til rådighed af SAB, Københavns Kommune (som lån) og långivende realkreditin-stitut (som lån), hver for 2.000.000 kr..

Kommunens lån foreslås ydet på samme vilkår som realkreditlånet, dvs. rente- og afdragsfrit i en 15-års periode, og herefter på nærmere aftalte vilkår for låneafviklingen. Hvis afdelingens økonomiske forhold kan bære det, skal lån kunne kræves afviklet fra et tidligere tidspunkt.

Lånet afholdes af budgetansvarlig institution Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (lån til Landsbyggefonden).

Garantien

I forbindelse med gennemførelse af helhedsplanen påregnes som foran nævnt gennemført opretnings- og forbedringsarbejder for 67,9 mio. kr., hvoraf de 37 mio. kr. skal finansieres med realkreditlån

Realkreditinstituttet påregnes at kræve 100 pct. kommunal garanti for lånet. Størrelsen på garantien vil blive forhandlet nærmere i forbindelse med lånetilbud fra realkreditinstituttet.

Garantien er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Miljøvurdering

Sagen vil blive miljøvurderet efter gældende regler ved behandling af selskabets endelige ansøgning.

Andre konsekvenser

Høring

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A – SAB afd. Stilledal, " Fremtidsanalyse og forslag til demonstrationsprojekt".

Ulrik Winge

Til top