Endelig vedtagelse af lokalplan ”Fremtidens Sølund”, Nørrebro.

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Fremtidens Sølund” på Nørrebro. Lokalplanen vil muliggøre opførelse af en bebyggelse, som indeholder plejecenter, ungdomsboliger, seniorboliger, en daginstitution samt enkelte butikker.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan ”Fremtidens Sølund” med teknisk ændring som nævnt under afsnittet Løsning.

Problemstilling

KAB ønsker at opføre et plejecenter med 360 almene plejeboliger, 150 ungdomsboliger, et seniorbofællesskab med 20 boliger samt en 5-gruppers daginstitution.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 22. juni 2016 og har været i offentlig høring i perioden 7. juli til 26. september 2016. Forvaltningen har modtaget 19 henvendelser.

Høringen har ikke givet forvaltningen anledning til at foreslå ændringer i lokalplanen, men der foreslås en enkelt præcisering som angivet nedenfor.

Løsning

Lokalplanen muliggør plejecenter og seniorboliger i tre forskudte karréer samt ungdomsboliger i en fritliggende bygning i den nordvestlige del af området. Herudover muliggør lokalplanen et offentligt parkeringsanlæg og enkelte butikker mod Ryesgade. 

Lokalplanen er det planmæssige grundlag for opførelse af projektet ”Fremtidens Sølund”, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling mv., jf. indstillingen om ’Anlægsbevilling samt kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån til opførelse af projektet ”Fremtidens Sølund”’, der behandles sideløbende.

Forvaltningen foreslår, at der under § 7, Ubebyggede arealer, stk. 2 tilføjes et punkt b)

”Teknik- og Miljøudvalget kan tillade enkelte mindre afvigelser fra indretning og disponering af friarealer, gårdrum, byrum og kantzoner, herunder belægninger, hegn og beplantninger, hvis det vurderes, at arealerne får en funktionel og visuel tilfredsstillende kvalitet.”

Bestemmelsen muliggør mindre ændringer i indretning af områdets friarealer, gårdrum mv. og er nødvendig i forhold til at sikre en hensigtsmæssig placering af beplantning m.m., idet landskabsplanerne for friarealerne ikke endnu er færdigprojekterede.

Borgermøde

Forvaltningen afholdt borgermøde den 13. september 2016, hvor ca. 25 borgere deltog. Der blev drøftet placering og udformning af ungdomsboliger, bevaringsværdige træer, bebyggelsesprocent, trafik samt bekymring for den kommende byggeperiode. Synspunkterne var enslydende med synspunkterne indkommet i høringsperioden og kommenteres nedenfor. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 4.

Høring

De 19 modtagne henvendelser vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkterne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Nørrebro Lokaludvalg – bilag 2, henvendelse nr. 9

Nørrebro Lokaludvalg ønsker, at der etableres offentlig adgang til de taghaver, der indrettes på plejecenteret. Derudover henvises til tidligere høringssvar, hvor udvalget giver udtryk for, at bebyggelsesprocenten ikke bør overskride 150.

Forvaltningens bemærkninger

Bygherre ønsker at åbne mulighed for offentlig adgang til dele af tagterrasserne, hvis det er brandsikkerhedsmæssigt og teknisk muligt indenfor projektets økonomi. Da tagterrasserne er privat ejendom har kommunen ikke mulighed for at stille krav om offentlig adgang uden, at kommunen kan forpligtes til at overtage arealerne. Bebyggelsesprocenten er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 fastsat til 185, hvilket er lavere end bebyggelsesprocenten i det omkringliggende kvarter. Det bemærkes herudover, at bebyggelsen er disponeret således, at behov for dagslys i boligerne og tilstrækkelige friarealer tilgodeses. En ændring af bebyggelsesprocenten vil betyde, at der skal udarbejdes et nyt projekt og ny lokalplan.

Bemærkninger fra Københavns Stift – bilag 2, henvendelse nr. 18

Københavns Stift anmoder på opfordring fra Nørrebro Provsti og Simeon-Sankt Johannes Sogn om, at der indarbejdes et kirkerum og anbefaler, at der afholdes gudstjenester hver 14. dag.

Forvaltningens bemærkninger

Bygherre oplyser, at der etableres et rum, som kan anvendes til gudstjeneste, og at der bliver etableret kontorfaciliteter til en præst. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen oplyser, at der stadig vil være en præst tilknyttet plejecenteret, og at der vil regelmæssigt blive afholdt gudstjenester.

Bemærkninger fra Akademirådet – bilag 2, henvendelse nr. 19

Akademirådet mener, at forslaget til lokalplan virker gennemarbejdet og giver et godt bud på den kommende bebyggelse. Akademirådet mener dog, at bebyggelsesform og rumlig struktur kunne forholde sig bedre til søerne. Herudover udtrykkes, at udformning af tagterrasserne virker fremmed for stedet og bydelen.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at udformningen af bebyggelsen er tilpasset det eksisterende kvarter, men i en moderne fortolkning i form af eksempelvis flade tage med tagterrasser.Forvaltningen vurderer, at byggeriet er indpasset til søerne, idet byggeriet indgår i søfrontens markante facaderække med grønne forarealer, som karakteriserer store dele af bebyggelsen langs søerne.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Bygningen med ungdomsboliger adskiller sig arkitektonisk fra den øvrige nye bebyggelse og er for høj og for tæt på nabobebyggelsen ved Ryesgades og sidevejen (sidevejen hedder også Ryesgade). Bygningen vil medføre skyggegener og manglende udsigt til søerne for naboerne og bør derfor aftrappes mod sydøst, flyttes og/eller reduceres i højden. Det påpeges, at skyggediagrammer i lokalplanen er vanskelige at aflæse (ni henvendelser).
2. Der er generelt tale om et godt forslag. Det bliver et dejligt sted med fællesskab mellem beboerne (fire henvendelser).
3. Bevaringsværdige træer langs Ryesgade bør bevares. Derfor bør byggelinjen på 5 m mod Ryesgade ikke overskrides. Det foreslås, at hele bebyggelsen parallelforskydes, så træerne kan bevares. (tre henvendelser)
4. Bebyggelsesprocenten bør reduceres, da området i forvejen er tæt bebygget. Det foreslås, at bebyggelsesprocenten fastsættes til højst 150 (to henvendelser)
5. Den nye bebyggelse vil medføre, at trafikken i området øges væsentligt. Trafik på nedkørselsrampen vil medføre støjgener og foreslås flyttet. Den øgede trafik vil medføre luftforurening (to henvendelser).

Forvaltningens bemærkninger

På baggrund af henvendelserne har forvaltningen anmodet bygherre om at belyse mulighederne for parallelforskydning eller komprimering af byggeriet, herunder hvor mange træer der i givet fald kan bevares med Ryesgade. Endvidere har forvaltningen anmodet bygherre om supplerende skyggediagrammer for ejendommene Ryesgade 25-27 og 30A-B og en snittegning, der viser sidevejen til Ryesgade med ungdomsboliger og Ryesgade 30A-B. Notat med disse supplerende oplysninger er vedlagt som bilag 6.

1. Bygningen med ungdomsboliger får en bygningshøjde på 24 m, mens øvrig bebyggelse opføres med bygningshøjder på 19-21 m. Bygningen er placeret 20-27 m fra nabobebyggelsen ved Ryesgade og sidevejen til Ryesgade. Nabobebyggelserne er opført med tilsvarende bygningshøjder og adskiller sig dermed ikke fra det nye Sølund. Hvis bygningen reduceres med en etage, reduceres antallet af ungdomsboliger med 20, og hvis den aftrappes mod sydøst, reduceres antallet med mindst to boliger. De supplerende skyggediagrammer for de berørte naboejendomme Ryesgade 25-27 og 30A-B viser, at ungdomsboligerne ikke medfører væsentlige skyggegener for ejendommene ud over, hvad der må forventes i bymæssig bebyggelse, jf. bilag 6.
2. Forvaltningen er enig og kvitterer for borgerinteressen, som har gjort det muligt i løbet af lokalplanprocessen at tilgodese lokale ønsker i lokalplanforslaget.
3. Forvaltningen har på baggrund af forslaget undersøgt, om det er muligt at flytte byggefeltet, eller om det er muligt at flytte træerne længere ud mod vejen, se bilag 6. En parallelforskydning af byggeriet på 2 meter mod søerne vil betyde, at 5 træer (heraf et bevaringsværdigt) kan bevares. Træerne står i en række tæt på nybyggeriets facade, hvilket kan give udfordringer i forhold til drypzoner, lysforhold og brandredning, og det er ikke sikkert, at træerne kan overleve byggeprocessen - uanset at byggeriet rykkes 2 meter. Træerne kan ikke flyttes længere ud mod vejen, da der ligger et ledningstracé under fortovet. En parallelforskydning af byggeriet vil også have den konsekvens, at det grønne og offentligt tilgængelige areal mod søerne formindskes, idet daginstitutionens legeplads rykker længere ud mod søerne. Alternativt kan legepladsen udvides lidt mod Læssøesgade, hvorved det grønne areal her mindskes. Samtidig overskrides facadeflugten langs den markante søfront på dele af strækningen. Et ønske om at komprimere byggeriet, så det kan holdes indenfor facadeflugten, vil kræve en omfattende omdisponering, da forudsætningerne for byggeriets disponering i forhold til indretning af plejecenteret ligger fast. Forvaltningen anbefaler derfor, at lokalplanens bestemmelser fastholdes, og at der i samarbejde med bygherren i den videre bearbejdning af projektet findes en løsning for de ovenfor nævnte træer i form af flytning eller nyplantning. I bilag 7 redegør forvaltningen for mulighederne for genplantning og flytning af træer generelt.
4. Se forvaltningens bemærkninger til udtalelse fra Nørrebro Lokaludvalg.
5. Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen alene vil medføre en mindre forøgelse af trafikken i området, og samtidig forbedres parkeringsforholdene for Sølund i forhold til i dag, mens antallet af offentlige parkeringspladser kan bevares. Flytning af daginstitutionen vil medføre, at trafikken til denne flyttes fra Ryesgade til Læssøesgade. Det vurderes, at den øgede trafik ikke vil medføre øget luftforurening af betydning. Tilkørselsrampen for biler får samme placering som i dag, og den søges indpasset i det grønne område.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

             Pernille Andersen

                                                                      /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 21. november 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Forvaltningen skal udarbejde et notat med en tegning for vendepladsen for bussen til børnehaven. Desuden skal notatet indeholde en beregning af konksekvenserne ved at flytte ungdomsboligbebyggelsen længere mod sydvest.”