”Fremtidens Sølund”, Nørrebro - Anlægsbevilling samt kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån (fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med plejeboliger, serviceareal, familie og ungdomsboliger kaldet ”Fremtidens Sølund”, Ryesgade 16- 20, Nørrebro.

Indstilling

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af 360 almene ældreboliger(plejeboliger) med serviceareal jf. bilag 1.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til opførelse af plejeboligerne i form af kommunal grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 75,09 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Sundheds- og Omsorgsudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.
   
   Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
3. at der gives en anlægsbevilling på 27 mio. kr. (ekskl. moms) i 2017 til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, jf. økonomiafsnittet.
4. at Københavns Kommune lejer servicearealerne ved en lejeaftale mellem Københavns Kommune og Samvirkende Boligselskaber.
   
   Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
5. at godkende opførelse af 20 familieboliger og 150 ungdomsboliger jf. bilag 1.
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til familie- og ungdomsboligerne i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummerne svarende til i alt op til 3,78 mio. kr. for familieboligerne og i alt op til 14,33 mio. kr. for ungdomsboligerne (inkl. 5 % regulering). Beløbene frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån på op til 664,0 mio. kr. til finansiering af pleje-, familie- og ungdomsboliger.
8. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 168,68 mio. kr. til servicearealerne.
9. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at give tilsagn om statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne, i alt 14,4 mio. kr.
10. at der overføres og frigives 51,7 mio. kr. til etablering af 80 offentlige parkeringspladser til erstatning for de nuværende offentlige parkeringspladser i kælderen under det nuværende Sølund. De 51,7 mio. kr. skal overføres fra Økonomiudvalgets bevilling Fælles anlægspuljer til Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær anlæg fordelt med 21,7 mio. kr. i 2017 og 30,0 mio. kr. i 2018. Midlerne skal frigives på samme bevilling under Teknik- og Miljøudvalget.
11. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af projektet ”Fremtidens Sølund”, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling mv.

Borgerrepræsentationen vedtog den 12. december 2013 at sælge ejendommen Sølund til Samvirkende Boligselskaber. Salget er blandt andet betinget af, at der inden udgangen af 2016 tilvejebringes en lokalplan samt gives skema A tilsagn til en ny almen boligbebyggelse på 37.000 m². Opfyldes betingelsen ikke, går ejerskabet af Sølund tilbage til kommunen.

Borgerrepræsentationen vedtog herefter den 18. september 2014 en model for ”Fremtidens Sølund”, der indebærer nedrivning af det nuværende Sølund og opførelse af et nyt bygningskompleks indeholdende et velfærdsteknologisk modelplejecenter, ungdomsboliger, en ny daginstitution og 80 nye offentlige parkeringspladser.

På denne baggrund er der afholdt en arkitektkonkurrence. Vinderforslaget, der blev valgt i februar 2016, danner grundlag for ansøgningen fra Samvirkende Boligselskaber og for lokalplanforslaget ”Fremtidens Sølund”.

Løsning

I ansøgningen fra Samvirkende Boligselskaber indgår et projekt med følgende indehold:

• et velfærdsteknologisk modelplejecenter med 360 plejeboliger og serviceareal
• 150 ungdomsboliger, hvoraf 20 indrettes til unge med særlige behov med 100 % anvisningsret for Socialforvaltningen
• 20 familieboliger, der etableres som et seniorbofællesskab
• Herudover indeholder projektet også en kommunal børneinstitution med 5 spor, 80 nye offentlige p-pladser og 3 små butikker med et samlet etageareal på ca. 100 m².

Projektet forudsætter Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af lokalplanforslaget ”Fremtidens Sølund” ultimo 2016.

Beskrivelse og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen bemærkninger til projektet
Projektets overordnende vision er at skabe en bebyggelse med attraktive boliger for ældre, seniorer, unge og børn, og samtidig give gode rammer for fællesskab på tværs af beboergrupper og generationer samt naboer og lokalsamfund. Visionen indfries i en sammenhængende karrébebyggelse, som omslutter tre indre gårdrum, og en selvstændig bebyggelse med ungdomsboliger.

I plejecenterets udformning er der fokus på beboernes behov for tryghed, privatliv og hjemlighed. Der gives plads til udfoldelse af individualitet samtidigt med, at fællesskaber og sociale relationer understøttes, som beskrevet i de politisk fastsatte ti principper for fremtidens plejeboliger. For nærmere beskrivelse af projektet henvises til bilag 1.

Beboerne i plejeboligerne visiteres af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, der har 100 % anvisningsret til plejeboligerne. Der udarbejdes aftale om drift og vedligehold med boligorganisationen.

Høring

Sagen har været i høring i Ældrerådet og Nørrebro Lokaludvalg. Der er indkommet høringssvar fra Ældrerådet som udtrykker tilfredshed med projektet. Høringssvar findes i bilag 2.

Økonomi

Den samlede anskaffelsessum inkl. moms for projektets boliger udgør 887,63 mio. kr. og for servicearealet 168,68 mio. kr. For det anbefalede projekt bliver det samlede kommunale grundkapitallån 93,2 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabel 2 nedenfor.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningens redegørelse om anvendelse af bevilling og leje.

Montering af servicearealerne og diverse arbejdsrelaterede hjælpemidler beløber sig til i alt 27 mio. kr., hvortil der søges anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på bevilling Pleje, service og boliger, Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. tabel 2.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal leje servicearealerne. Når kommunen indgår lejemål med en privat udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen deponere et beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi. Det er i Moderniseringsplanen forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, idet der kan anvises dækning for deponering for disse servicearealer på de nuværende lejemål.  

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til i alt 664 mio. kr. for projektets boliger. Udgiften til opførelse af servicearealet anslås til 168,68 mio. kr., der finansieres med et realkreditlån efter fradrag af moms (27,55 mio. kr.) og statens servicearealtilskud (14,4 mio. kr.). Kommunen garanterer for op til 100 pct. af realkreditlånet. Garantiernes størrelse beregnes først endeligt af realkreditinstituttet i forbindelse med optagelse af realkreditlånene.

Garantierne medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget og kommer kun til udbetaling, såfremt låntager ikke kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud

De årlige kommunale udgifter til ungdomsboligbidrag til de 150 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 190.000 kr. i 2016-priser. Udgiften er lovpligtig. Det er også fast praksis, at kommunen i henhold til almenboligloven hvert år yder et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som ungdomsboligerne betaler. Grundskylden forventes fremover at udgøre ca. 4.100 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2015.

Offentlige parkeringspladser

Borgerrepræsentationen vedtog den 13. oktober 2011 et parkeringsforlig. Som følge heraf er der i dag 80 offentlige parkeringspladser under Sølund. Disse pladser vil blive fjernet som led i opførelsen af den nye bebyggelse. I Budget 2015 er der afsat 51,7 mio. kr. (2017 p/l) på Økonomiudvalgets budget til etablering af 80 offentlige p-pladser til erstatning for de nuværende offentlige p-pladser under det nuværende Sølund, svarende til en estimeret omkostning på daværende tidspunkt på ca. 625.000 kr. pr. plads.. Disse midler overføres ved denne indstilling, jf. tabel 1, til Teknik- og Miljøudvalget med henblik på, at Teknik- og Miljøforvaltningen i et samarbejde med Samvirkende Boligorganisationer tilvejebringer 80 nye pladser i den kommende p-kælder under Sølund. De 51,7 mio. kr. skal frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær anlæg jf. tabel 2.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser

Tabel 2. Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele Samvirkende Boligselskaber tilsagn til projektet. Indflytning i byggeriets etape I forventes i juni 2021 og etape 2 i november 2022. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                             Pernille Andersen           Katja  Kayser  

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 21. november 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.