Endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan ”Valhøjvej”, Valby

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej”, der muliggør et byfornyelsesprojekt på en mindre boligejendom fra 1899 med 20 lejemål.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at tillæg 1 til lokalplan ”Valhøjvej” (bilag 1) godkendes.

Problemstilling

Ejendommen Gammel Jernbanevej 4-6 i lokalplan nr. 132 ”Valhøjvej” er en beboelsesejendom med erhverv i stuen. Ejendommen indgår i et udviklingsprojekt støttet af Boligministeriet for at afprøve nye metoder inden for byfornyelse med fokus på optimering af blandt andet energiforbrug, dagslys og indeklima. Projektet indebærer udskiftning af den eksisterende tagetage med en ny tagetage i to etager og etablering af klimaskærm på gårdsiden. Projektet afviger fra gældende lokalplan i forhold til friareal, bebyggelsesprocent, maksimal husdybde og etageantal. Projektet kræver derfor tillæg til lokalplanen.

Planforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 22. august 2016 og har været i høring fra den 1. september 2016 til den 31. oktober 2016. Forvaltningen har modtaget seks henvendelser. Høringen har ikke givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

Bygherre ønsker at udvide med en ny tagetage og etablering af en klimaskærm på gårdsiden, hvilket forøger husdybden med 1,95 meter. Forslaget til lokalplanen muliggør denne udvidelse, hvilket betyder, at bebyggelsesprocenten øges fra 161 til 234 svarende til 446 m2 nyt etageareal fordelt på 24 m2 erhverv og 422 m2 bolig. Idet ejendommen er del af en stor karréstruktur med store gårdrum, kan fortætningen ske uden væsentlige gener for naboejendommene, jf. skyggediagrammerne i bilag 1. Det er forvaltningens vurdering, at når der er tale om et udviklingsprojekt, hvor der afprøves nye metoder til byfornyelse med fokus på energirenovering, kan forøgelsen af bebyggelsesprocenten accepteres.

Der henvises i øvrigt til bilag 2, faktaark.

Høring

Modtagne henvendelser i høringsperioden
De syv modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkterne i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Valby Lokaludvalg – bilag 3, henvendelse nr. 2

Valby Lokaludvalg er positive over for projektet og dets idé om på én gang at energioptimere og forbedre boligkvaliteten i et førindustrielt byggeri. Det fremhæves som tilfredsstillende, at det arkitektoniske udtryk i den traditionelle murede facade mod vej bevares, at klimaskærm påføres på gårdsiden og her bidrager til begrønning og forskønnelse og at bygningshøjden tilpasses nabobygningen. Dog bemærkes det, at den nye tagkonstruktion fremstår dårligt tilpasset og massiv. Endvidere bemærkes det, at der pågår et nybyggeri i samme gade, hvorved der samlet set vil ske en forøgelse af bygningsmassen, som vil gøre oplevelsen af gaden mere bymæssig.

Forvaltningens bemærkninger

Tagkonstruktionens arkitektoniske udtryk er valgt ud fra en idé om, at det skal være tydeligt, hvad der er nyt og hvad der er gammelt. Det vil sige, at fornyelsen i sit visuelle udtryk og fremtræden skal være tro mod den historiske bygning og dens arkitektur, og at de nye tilføjelser skal være tro i forhold til nutidige løsninger og arkitektur. Det er derfor meget bevidst, at forskellen mellem gammelt og nyt skal være synlig. Den tilføjede etage muliggør udvidelsen af de små taglejligheder til fire store familieboliger, og giver ejendommen, der kun indeholder mindre boliger, et mere varieret boligudbud.

Endvidere bemærkes det, at det af lokaludvalget omtalte nybyggeri ikke er omfattet af lokalplanforslaget eller gældende lokalplan for området. Forvaltningen vurderer, at ud fra gadens centrale placering og urbane kontekst er det mere bymæssige udtryk ikke problematisk, og det er i overensstemmelse med kommuneplanrammen (B3) med bebyggelse i 3-6 etager.

Bemærkninger fra Københavns Museum – bilag 3, henvendelse nr. 5

Museet ser positivt på renoverings- og forsøgsprojektet, men er imod, at man med påbygning af en ekstra etage sprænger de planlægningsmæssige rammer for det eksisterende lokalplan- og rammeområde samt det fysiske udtryk for bygningerne i området. Museet opfordrer til, at forslaget i højere grad tilpasses nærområdets bygningsmasse.

Forvaltningens bemærkninger

Området er i Kommuneplan 2015 udlagt til boliger (B3-område) med en maksimal bygningshøjde på 20 meter og en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Da ejendommen er bygget i 1899 under anden regulering end i dag, har den en bebyggelsesprocent på 161, og overskrider derved gældende kommuneplan. Det fremgår af kommuneplanen, at den maksimale bebyggelsesprocent og bygningshøjde kan overskrides i lokalplaner for så vidt angår angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige funktionelle, arkitektoniske, miljø-/energimæssige eller rekreative hensyn. Bygningsdelene kan f.eks. være (elevator-)tårne, kupler, skulpturelle bygningsdele i øvrigt, tekniske opbygninger, glasover-/inddækninger, værn og småbygninger på tagterrasser m.v. For eksisterende bebyggelse kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent overskrides og friarealprocenten fraviges ved nyindretning og udbygning af tagetager til beboelse.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Tre af borgernes henvendelser omhandler et ønske om en yderligere bearbejdning af bebyggelsens omfang og arkitektoniske udtryk.

Forvaltningens bemærkninger

I tråd med forvaltningens bemærkninger til Valby Lokaludvalg vurderer forvaltningen, at et mere bymæssigt udtryk bliver understøttet af gadens centrale placering og urbane kontekst. Da der er tale om et udviklingsprojekt med nye metoder til byfornyelse med fokus på energirenovering vurderer forvaltningen, at bebyggelsesprocenten kan accepteres. Samtidig gør forvaltningen opmærksom på, at forøgelsen af bebyggelsesprocenten hovedsagligt skyldes, at lokalplantillæggets udstrækning er på blot 615 m2.