Startredegørelse for tillæg 2 til lokalplan 375 ”Elværksgrunden”, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg 2 til lokalplan 375 ”Elværksgrunden” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Bygherre ønsker at etablere et hotel på adressen Borgergade 13 / Adelgade 16. Projektet kræver nybyggeri samt nedrivning og ombygning af et eksisterende parkeringshus placeret mellem Borgergade og Adelgade. Tillægget til lokalplanen er nødvendigt på grund af byggeriets størrelse og placering i Indre By.

Løsning

Bygherre driver i dag et hotel i Borgergade 9-11 samt i forhuset i Borgergade 13 og ønsker at udvide med en ny hotelbygning, som bygges over og delvist i stedet for det eksisterende parkeringshus i Borgergade 13 / Adelgade 16. Der vil være reception og ankomst for taxaer, og evt. turistbusser, i hotellet i Borgergade 9- 11. Der er tale om et lavprishotel, og bygherre har oplyst, at de allerfleste gæster kommer med metroen på Kongens Nytorv, og at der meget sjældent kommer turistbusser til hotellet. Forvaltningen vurderer på baggrund heraf, at hotellet ikke vil generere mere trafik end parkeringshuset.I forbindelse med projektet nedlægges 124 p-pladser af de nuværende 290 p-pladser i parkeringshuset.

Situationsplanen (side 4 i startredegørelsen) viser det eksisterende p-hus og det nye projekt. Det nye projekt opføres på det eksisterende p-dæk og p-kælderen bevares. Bygningen mod Borgergade ændres ikke, men bygningen mod Adelgade rives ned for at give plads til en bygning med restaurant og hotelværelser. Den nuværende mur mod stien bevares i et vist omfang, men vil blive begrønnet.

Projektet er på i alt 10.484 m2 etageareal, hvilket er en forøgelse på 5.415 m2 i forhold til det nuværende parkeringshus. Projektet ønskes opført med en højde på ca. 20 m, inkl. en penthouseetage, mod Adelgade, hvor parkeringshuset i dag er ca. 14 m. En bygning på matriklen, der forbinder bebyggelsen mod Adelgade og forhuset Borgergade 13, ønskes opført i op til maks. 24 m. 

De ønskede højder svarer til højderne på de nyere byggerier i Borgergade og Adelgade. Ejendommen er nabo til den fredede beboelsesejendom Dronningegården. Byggeriet vil derfor blive trukket væk fra Dronningegården, ligesom der i videreudviklingen af projektet vil ske en yderligere bearbejdning af projektet i forhold til at tilpasse det imod Dronningegården. 

Den nuværende bebyggelsesprocent er 358, og det ønskede projekt vil betyde en bebyggelsesprocent på ca. 382. Bebyggelsesprocenten på de to seneste byggerier på Elværksgrunden – Adelgade 12 og Borgergade 9-11 – er henholdsvis 355 og 358. 

I bilag 3 fremgår en oversigt over anvendelse og omfang af byggeriet i den gældende lokalplan 375 ”Elværksgrunden” (vedtaget af Borgerrepræsentationen 25. marts 2004) i forhold til det ønskede byggeri beskrevet i startredegørelsen til tillæg 2. I oversigten ligeledes fremgår anvendelser og omfang af byggeriet i tillæg 1 (vedtaget af Borgerrepræsentationen 28. februar 2013), der vedrører et opført byggeri på nabogrunden Adelgade 10.

Om parkeringshuset

Parkeringshuset er privat ejet, og området er i lokalplanen og i kommuneplanen udlagt til serviceerhverv. Der er ikke almindelig beboerparkering i parkeringshuset og bygherre har oplyst, at omkring halvdelen af pladserne anvendes. Pladserne bruges af nabobebyggelserne, som har tinglyst ret til p-pladser til opfyldelse af parkeringskravene til deres bebyggelser, og resten er lejet ud til erhvervskunder. Erhvervskunderne anvender sjældent p-pladserne i aften- og nattetimerne. 

Nedlæggelse af parkeringshuset vil kunne påvirke parkeringssituationen i Indre By, men det vurderes at være i mindre omfang, idet erhvervskunderne formentlig finder andre p-huse at parkere i. 

Der kan stilles krav om etablering af et offentligt tilgængeligt p-hus i lokalplanen, men det vil udløse pligt til, at kommunen overtager ejendommen mod betaling efter reglerne i planloven. Det kan oplyses, at p-huset i Adelgade tidligere indgik i kommunens overvejelser om opkøb eller leje af p-kapacitet i Indre by, men at p-huset ikke længere indgår i implementeringen af beslutningen omkring p-pladser fra overførselssagen 2015-2016. 

Forvaltningen registrerer p-pladser på offentlige veje, private fællesveje og i offentlige parkeringshuse, men ikke i private parkeringshuse. Det betyder, at det samlede antal p-pladser i området ikke kendes, men der er i alt ca. 7 parkeringshuse i området. I forhold til belægningsgraderne viser registreringer, at parkeringsbehovet er særligt højt midt på dagen, hvilket indikerer, at der er tale om pendlerparkering. I området Borgergade / Adelgade er belægningsprocenterne kl. 12: 103 %, kl. 17: 97 % og kl. 22: 91 %.  

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark. 

Byliv

Bygherre ønsker at indrette en restaurant i stueetagen mod Adelgade, der i dag er en helt lukket facade. Stueetagen åbnes herved for publikum, og der etableres kontakt til et lille torv mod syd. Bygherre har oplyst, at der er tale om en morgenmadsrestaurant, og hvis den benyttes som almindelig restaurant, vil lukketiden senest være kl. 24.00 som de øvrige restauranter i området.   

Miljø og Bynatur

Der er meget lidt grønt på grunden i dag, og projektet fylder grunden ud. I udviklingen af lokalplanforslaget skal projektet derfor videreudvikles i forhold til mulighederne for at indarbejde bynatur. Det kan eksempelvis ske ved begrønnning af tage og begrønning af facaden mod passagen mellem Adelgade og Borgergade, hvorved den vil fremstå som en mere aktiv og inviterende byrumspassage. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget indarbejdes løsninger for lokalafledning af regnvand (LAR) i projektet, og der vil blive taget stilling til opsætning af solceller. 

Parkering

Parkeringskravet til det nye byggeri er jf. Kommuneplan 2015 fastsat til 1 p-plads pr. 150 m2 etageareal, hvilket svarer til 36 pladser.  Der bevares 82 tinglyste p-pladser til hotellet i Borgergade 9-11, og 10 tinglyste p-pladser til det nye byggeri Adelgade 12. Herefter vil parkeringshuset have 38 p-pladser, som bygherre har mulighed for at stille til rådighed for andre byggerier, mod tinglysning, eller på anden måde lade indgå en privatretlig aftale.

Krav til cykelparkering fastsættes i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 til 4 cykelp-pladser pr. 100 m2 hotel og restaurant. Der stilles endvidere krav om 2 cykelp-pladser til pladskrævende cykler pr. 1.000 m2 hotel og restaurant. Halvdelen af cykelp-pladserne skal overdækkes. 

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området fastlagt til serviceerhverv med mulighed for op til 50% boliger (S-område). Indre By og Christianshavn er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, bygningshøjde og friarealprocent. Byggeønsket er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. 

Tidlig dialog med lokaludvalget

Som en del af forberedelsen af startredegørelsen har forvaltningen sammen med bygherres arkitekt haft møde med Indre By Lokaludvalg. Lokaludvalget vil blive hørt i den interne høring forud for Teknik- og Miljøudvalgets behandling af lokalplanforslaget og igen i den offentlige høring. Lokaludvalgets kommentarer omhandlede bekymring for nedlæggelse af p-pladser, farven på byggeriet, idet udvalget ikke ønsker et mørkt byggeri, og åbningstider for en kommende restaurant. Forvaltningen bemærker, at der i forbindelse med udarbejdelse af tillæg til lokalplanen vil blive stillet krav til bl.a. farven på byggeriet. Restaurantens åbningstid kan ikke reguleres med lokalplanen. 

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende temaer:

• Det nye byggeri skal arkitektonisk tilpasses såvel det eksisterende byggeri som det nyere byggeri i Adelgade og Borgergade ved at arbejde med frem/tilbagerykninger i facaden.
• Da der bygges i et fortættet område, skal der være fokus på lys og luft primært i fht. Dronningegården og på facadernes materialer og farver, idet der er ønske om et byrumsskabende byggeri, der kan være mørkere/tungere udadtil og lettere/lysere indadtil.
• Da byggeriet fylder grunden ud, er begrønning og bynatur en udfordring. Det skal derfor indarbejdes i projektet, at flader og rum, der er egnet til begrønning, begrønnes.
• Stien mellem Borgergade og Adelgade skal være inviterende ved blandt andet at tilføre bynatur og siddepladser.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling af indstillingen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen vil foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). 

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan ultimo 2016/primo 2017 for Teknik- og Miljøudvalget, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i foråret 2017.

                                 Pernille Andersen

                                                                    /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 21. november 2016

Indstillingen blev godkendt.