Startredegørelse til Tillæg 6 til lokalplan 432 ”Carlsberg II”, Valby

Udvalget skal tage stilling til, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan- og kommuneplantillæg til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II”. Lokalplanen vil indeholde byggeretsgivende bestemmelser for de endnu ikke detailplanlagte arealer.

1. at der udarbejdes forslag til lokalplantillæg 6 til lokalplan 432 ”Carlsberg II” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af startredegørelsen, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender, 

    2.   at der samtidig kan udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2015, der forventes 
          vedtaget sammen med tillægget til lokalplan på baggrund intentioner og anbefalinger, 
          der fremgår af startredegørelsen, bilag 1.

Carlsberg Byen P/S ønsker at udvikle resten af Carlsberg Byens arealer. Der ønskes nu byggeretsgivende lokalplantillæg for op til 355.000 m², heraf ca. 21.000 m² i fredede eller bevaringsværdige bygninger. Derfor ønskes en række ændringer til rammelokalplanen. Status for plan­lægningen på Carlsberg fremgår af bilag 3: Nøgletal.

En startredegørelse for tillæg 6 - omfattende et mindre område af Carlsberg - blev vedtaget den 6. oktober 2014 i Teknik- og Miljøudvalget. Den nye startredegørelse erstatter den tidligere besluttede startredegørelse, da grundejer har ønske om et lokalplantillæg for et større område. Ved behandlingen afgav Teknik- og Miljøudvalget følgende protokolbemærkning: ”Teknik- og Miljøudvalget ønsker flere cykelparkeringspladser i lokalplanen, da 2 pr. 100 m² er meget lidt i forhold til københavnernes cykelvaner”. Som følge af at lokalplanen udarbejdes i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, vil kravet om cykelparkering blive forøget.

I forbindelse med konkretisering af planen har Carlsberg Byen P/S fået udarbejdet en plan, der viser, at det kun er muligt at realisere samlet 570.000 m² og ikke op til 600.000 m², som det fremgår af rammelokalplanen.

I det videre arbejde foreslås det at undersøge mulighederne for følgende justeringer i rammelokalplanen for at realisere forskellen på 30.000 m². Med de foreslåede ændringer vil 95 % af Carlsberg-området være detailplanlagt.

• Flytning af m² mellem områder: Rammelokalplanen fastlægger en fordeling af byggeret mellem fire underområder. Med planen ændres fordelingen således, at tætheden øges i området ved Vesterfælledvej, hvor UCC-byggeriet er blevet højere. Samtidig mindskes tætheden i området langs Gamle Carlsberg Vej, hvor Carlsberg A/S ikke udnytter alle byggemuligheder. Samtidig flyttes ikke realiseret byggeret fra allerede planlagte områder. Det vurderes, at der kan flyttes ca. 12.000 m². Forvaltningen vurderer ikke, ændringen vil påvirke dagslysforhold, som vil kunne tilgodeses ved mindre justering af byggefelter med mere åbne karreer.
• Forøget etageantal: Rammelokalplanen indeholdt en karrébebyggelse med små gårdrum og boliger i de øverste etager. Der ønskes nu større gårdrum og boliger i stueetagen. For at opnå samme tæthed foreslås det at øge bygningshøjden med 1-2 etager (dog maks. 6 etager) på udvalgte steder, fortrinsvis mod større veje og byrum internt i området, og om nødvendigt med tilbagetrækning af de øverste etager mod gade og gård. Da boligetagehøjderne er lavere end erhvervsetagehøjderne foreslås det, at det undersøges, om der kan placeres en ekstra boligetage (i alt 6 etager), hvor der er angivet 5 etager i rammelokalplanen. Det vurderes, at der kan realiseres ca. 10.000 m² herved. Bygningshøjden for boliger i 5 etager ændres fra 17.40 m til 21 m for boliger i 6 etager, som svarer til 5 etager for erhverv. Ændringerne vil kun i mindre grad påvirke de samlede højder i karrébebyggelsen (3-6 etager).
• Højhuse: Rammelokalplanen fastlægger grundplanet i syv højhuse på 20,5 m x 20,5 m – dog er et af husene på 18x18 m. For at optimere indretning af lejligheder ønskes grundplanet forøget. Det foreslås at øge grundplanet til 21,5 m x 21,5 m - svarende til tidligere startredegørelse dog 23x23 m i højhuset på 120 m. Der foreslås også mindre forskydninger af placeringen af tre højhuse. Det foreslås at undersøge om højhus 08 beliggende syd for Carls Villas Have kan forhøjes fra 50 m til 80 m. Det vurderes, at der kan realiseres ca. 8.000 m2 herved. Skyggediagrammer og visualiseringer viser, at ændringerne kun i begrænset omfang påvirker højhusenes individuelle arkitektoniske udtryk og indbyrdes samspil samt påvirkningen på omgivelserne.

 Herudover undersøges mulighederne for at ændre følgende:

• Anvendelse: Rammelokalplanen fastlægger, at der langs udpegede strækninger og byrum skal placeres boliger over tredje etage for at sikre tryghed og liv i byrum efter arbejdstid. Det har dog vist sig vanskeligt at finde investorer hertil, bl.a. fordi trappe- og installationskerner til boligerne begrænser muligheden for at udnytte underliggende erhverv. I stedet foreslås at fastlægge blandet placering af boliger og erhverv omkring de enkelte gader og byrum. Ændringerne vurderes ikke samlet set at påvirke bylivet og oplevelsen af tryghed i byrummet. Det foreslås også, at der reserveres et areal til en nærgenbrugsstation, så det sikres, at den fastlagte affaldsstrategi kan gennemføres.
• Ønsker fra Carlsberg A/S: Det foreslås, at forvaltningerne ser på mulighederne for at imødekomme en række ønsker herunder at flytte den nord-syd gående cykelmulighed mod vest. At fravige rammelokalplanens bestemmelse om, at der ikke må hegnes ved at tillade at den fredede have og hegnede J. C. Jacobsens Have fortsat kan beskyttes ved, at haven kan lukkes om natten, at den fredede Æresbolig kan beskyttes evt. med hegning nær ved bygningen, og at toldområdet ved Husbryggeriet, som i dag er hegnet, fortsat kan hegnes. Dette vil indgå i det videre arbejde med lokalplantillægget. Forvaltningen vil ved udarbejdelsen af lokalplantillægget have dialog med Carlsberg Byen P/S om, hvorledes antallet af dispensationer kan mindskes.

 Ny bebyggelse til boliger, kultur, erhverv, butikker og undervisning vil fortsat bestå af karréer i 3-6 etager, og af otte højhuse (50-120 m). Fordelingen mellem bolig og erhverv vil være ligelig med flest boliger i den vestlige del. Højhusene vil overvejende indeholde boliger. Samtidig udmøntes den resterende butiksramme på 5.600 m² i Bydelscenter Carlsberg, således at den samlede ramme på 22.000 m² kan udnyttes.

Der henvises i øvrigt til bilag 1 startredegørelse, bilag 2 faktaark og bilag 4 oversigt over foreslåede ændringer i tillæg 6.

Byliv
Rammelokalplanen har stort fokus på at fremme bylivet på Carlsberg bl.a. med bestemmelser om indretning af byrum, stueetager og kantzoner. Dette foreslås konkretiseret i tillægget.

I Rammelokalplanen er udpeget en rækkebevaringsværdige træer, hvoraf 33 træer vil kunne fældes på betingelse af at der plantes nye, store træer. Ved konkretisering af planen vil ske en opdatering af bevaringsværdige træer på baggrund af en ny træregistrant, som tager højde for træernes aktuelle tilstand. Placering af nye træer fastlægges med nye bestemmelser.

Bæredygtighed
Rammelokalplanen bygger på en række bæredygtige principper om blandt andet stationsnærhed, fortætning, funktionsblanding og lavenergibebyggelse. Tillægget suppleres med bestemmelser for grønne tage og krav til at regnvand skal tilbageholdes eller forsinkes under skybrud. Herved fremmes kommunens vision om en tæt, bæredygtig by i vækst og en metropol for mennesker.

Almene boliger
Forvaltningerne har fået ændret rammelokalplanens oprindelige forudsætning fra 2009 om 10% almene boliger på Carlsberg, svarende til ca. 290 boliger, til en aftale om 600 almene boliger, heraf mindst 400 almene kollegie- og ungdomsboliger, som svarer til 21% af det samlede antal boliger.  Herved bliver der ca. 900 eller flere almene boliger i et område i og omkring Carlsberg, hvoraf mindst 400 bliver til studerende i nærheden af det kommende UCC med over 10.000 studerende. Dette foreslås indarbejdet i lokalplanen.

Kommuneplan
Lokalplanen udarbejdes i overensstemmelse med forslag til kommuneplan 2015. Såfremt rammerne i kommuneplan 2015 bliver ændret ved den endelige vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil bestemmelserne i lokalplanen ligeledes blive ændret ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. Der udarbejdes kommuneplantillæg, for at muliggøre at højden på højhus 08 kan forøges.

Anbefalinger i den videre planlægning
Det anbefales, at der udarbejdes plantillæg på det beskrevne grundlag med fokus på at:

• Udpegning af byggefelter, hvor bygningshøjden kan øges, sker under hensyn til Carlsbergs kulturmiljø og terrænforhold, dagslysforhold og samspillet med nabobebyggelser.
• Højhusene skal markere og skabe liv i byrummene og justeringer skal sikre dette med fokus på at hindre vindmæssige gener. Bestemmelser skal sikre høj arkitektonisk kvalitet.
• Byrum indrettes med attraktive opholdsarealer med træer, beplantning, vand og læ for vind. Gamle Carlsberg Vej skal fortsat opleves som en sammenhængende, grøn forbindelse. 
• Bæredygtigheden understøttes med supplerende bestemmelser for grønne tage, skybrudshåndtering og placering af nærgenbrugsstation.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalgene, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP) samt foretage en screening for VVM. Herefter gennemfører Teknik- og Miljøforvaltningen en høring heraf samt intern høring af relevante instanser - herunder Vesterbro Lokaludvalg, Valby Lokaludvalg og Kgs. Enghave Lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i primo 2016, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Plantillægget forventes vedtaget efteråret 2016.

      Mikkel Hemmingsen    Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 21. september 2015

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

A, B, F, I og Ø afgav følgende protokolbemærkning:
”A, B, F, I og Ø vil i lokalplanprocessen være bekymret for at hegne friarealer ind og vil også være bekymret for at indskrænke åbningstiden i den have, der allerede har en sådan.”

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:
”Alle udvalgets partier ønsker at bevare så mange træer som overhovedet muligt i den kommende lokalplanproces.”