Startredegørelse lokalplan for "Sølund Plejecenter"

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg med henblik på opførelse af et nyt Sølund Plejecenter, som indeholder 384 plejeboliger. Det nuværende Sølund nedrives.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1.    at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Sølund Plejecenter” på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender, 

2.     at der samtidig udarbejdes tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne for området med hensyn til bebyggelsesprocent, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1

KAB (Københavns Almindelige Boligsselskab) anmoder om, at der udarbejdes lokalplan og tillæg til kommuneplan 2011 med henblik på at opføre et nyt Sølund Plejecenter.

Sølunds nuværende beboerne er langt hen ad vejen selvhjulpne. Det er besluttet, at Sølund i fremtiden skal kunne rumme beboere, der er stærkt plejekrævende. Undersøgelser har vist, at det ikke er teknisk muligt, at modernisere det eksisterende Sølund, så det opfylder fremtidige krav til boliger for sådanne beboere, herunder bl.a. nødvendige tekniske installationer, idet bl.a. loftshøjden er for lav til disse, ligesom det vil være uforholdsmæssigt ressourcekrævende at energirenovere plejecentret. Samtidig er det utidsvarende indrettet.

Samtidig udgør det eksisterende Sølund en enklave for sig selv både som bebyggelsesform og arkitektonisk. Der er ingen passager eller offentlig adgang til området, og bebyggelsens udformning bidrager ikke til bylivet i kvarteret.

Forslaget betyder, at det eksisterende Sølund Plejehjem og en 5-gruppers børneinstitution skal nedrives. Det foreslåede projekt har en bebyggelsesprocent på ca. 170. Det betyder, at der skal udarbejdes et kommuneplantillæg, som ændrer rammebestemmelserne fra et B5- til et B6-område, så bebyggelsesprocenten kan hæves fra 150 til 185. 

Som led i Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan 2012 er det besluttet at opføre et nyt modelplejecenter bestående af almene plejeboliger og servicearealer. Målet er, at der opføres et moderne, fremtidssikret plejecenter, der i videst muligt omfang integrerer velfærdsteknologiske og lavenergimæssige løsninger, samt udfordrer såvel det traditionelle arkitektoniske formsprog som vante indretningsmæssige principper.

Plejecentret opføres på baggrund af vinderprojektet i en indbudt konkurrence mellem 5 rådgiverteams. Det vindende forslag for opførelse af et nyt Sølund er udført af Witraz Arkitekter + Landskab og Entasis. Forslaget indeholder 384 plejeboliger samt en 5-gruppers børneinstitution.

Forvaltningen vurderer, at den nye bebyggelse kan danne gode, trygge rammer om de kommende beboere, personale og pårørende. Bebyggelsen vil tilføre kvarteret nye kvaliteter i form af offentligt tilgængelige friarealer og passager, ligesom bylivet tilgodeses med overvejende udadvendte stueetager. Bebyggelsen vil inddrage kvarterets beboere og dermed blive et positivt tilskud til plejecentrets sociale liv. Arkitektonisk er der arbejdet med kendte størrelser, opdelinger og facadeudtryk, men i en nytolkning, der virker inviterende og bidrager til en fornyelse af området.

Forslaget består af en karré, som danner facade mod Læsøegade, Ryesgade og Sortedams Dossering samt en fritliggende ”villa” på hjørnet af Læsøegade og Sortedams Dossering – se bilag 1. Indadtil er karréen opdelt, så der dannes tre mindre gårdrum, der alle indrettes til opholdsarealer. ”Villaen” på hjørnet af Læsøegade og Sortedams Dossering indeholder børneinstitution i stueetagen og plejeboliger på de øvrige etager. Mellem villaen og karréens facade mod søerne placeres et åbent lege- og opholdsareal, der også strækker sig langs facaden mod søerne. Børneinstitutionens legeareal får på den måde både kontakt til søerne og opholdsarealer til plejeboligerne. Bebyggelsen er koncentreret på den sydlige del af grunden, så ca. en tredjedel af området er friholdt til indretning af et større samlet opholdsareal, og dermed åbner Sølund op mod omgivelserne og kobler bebyggelsen til den tilstødende bydel og omgivende by.

Tage udføres som flade tage. På karréen indrettes de som taghaver, mens der på taget af villaen etableres solceller. Der bliver offentlig adgang til alle fælles fri- og opholdsarealer.

Bebyggelsen opføres i 4 - 6 etager, samt tagterrasser. Bygningshøjden bliver maksimalt 24 m svarende til det eksisterende Sølund og de omliggende bebyggelser.

Service- og erhvervsarealer, herunder enkelte butikker, placeres primært i stueetagerne mod Ryesgade og det åbne opholdsareal, hvor også hovedindgang med reception og café tænkes placeret.

Bebyggelsens facader opdeles i mindre enheder med forskellige udtryk, og sådan at områdets vandrette og lodrette opdelinger videreføres. Udadtil fremstår karréen som byhuse i teglsten og/eller -skaller, der varierer fra rødt over varmt gylden til grågule nuancer. ”Villaen” markeres som en fritliggende bygning med lyse facader evt. i andet materiale end tegl.

Der skabes offentlige passager gennem området både øst-vest og nord-syd. Passagen nord-syd åbner via bebyggelsen på vestsiden af Ryesgade mulighed for en sammenhængende forbindelse fra Sortedams Dossering til Blegdamsvej og Panum Instituttet.

Nedkørsel til parkeringskælder sker fra Ryesgade i forbindelse med et sænket haveareal, så der skabes dagslys og luft til kælderen. Cykelparkering indrettes på terræn i tilknytning til villaen og hovedindgangen. I kommuneplan 2011 stilles der krav om bilparkering svarende til mindst 1 plads pr. 200 m2 og højst en plads pr. 100 m2. I det videre arbejde vil der blive foretaget en konkret vurdering af parkeringsbehovet til plejeboligerne. I tilsvarende sager er der tidligere stillet krav om 1 plads pr. 5 boliger. Hertil kommer parkering til service- og erhvervsareal. Hovedparten af parkeringspladserne skal etableres i parkeringskælder.

Parkeringskælderen under Sølund er, som led i parkeringsforliget 2011 om tilvejebringelse af kommunale parkeringspladser, midlertidigt udlagt som offentlig vej med 80 parkeringspladser. Det har nu vist sig, at den eksisterende parkeringskælder af tekniske grunde ikke kan bibeholdes under det kommende byggeri. Det er formentlig ikke muligt at skaffe offentlige parkeringspladser på Sølund ved at leje parkeringspladser, som bliver opført til det kommende byggeri. Forvaltningerne er derfor ved at undersøge alternative måder at tilvejebringe p-pladserne og udgifterne forbundet hermed, f.eks. gadepladser, p-kælder eller afsøgelse af muligheder for offentliggørelse af yderligere kommunale p-pladser. Det bemærkes, at en p-kælder med 80 p-pladser vil koste i omegnen af 33 mio. kr. Forvaltningerne forventer at fremlægge alternativerne i forbindelse med lokalplanforslaget.

Byggeriet opføres i to etaper. Første etape består af den vestlige del af karréen og villaen i det sydøstlige hjørne i alt 264 boliger samt børneinstitution. Anden etape består af karréens nordvestlige del, i alt 120 boliger.
Det er Københavns Kommune, der ejer grunden, som har et areal på 20.484 m². Det eksisterende etageareal er på ca. 30.000 m². Det fremtidige etageareal bliver på ca. 35.000 m². Boligerne opføres som almene plejeboliger. Byg- og driftsherre bliver SAB (Samvirkende Boligselskaber), mens KAB bliver forretningsfører.

Lokalplanen og kommuneplantillægget medfører ikke i sig selv udgifter for kommunen.

Der vil blive redegjort nærmere for projektets økonomi i efterfølgende indstilling om Skema A (tilsagn om støtte efter almenboligloven) og ejendomssalg.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser, herunder Nørrebro Lokaludvalg, med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget. Samtidig bearbejdes projektet på de punkter, der er nævnt i startredegørelsen - se bilag 1

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan og kommuneplantillæg i Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i april 2013, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Der afholdes borgermøde i høringsperioden. Planforslaget ventes vedtaget endeligt i november 2013 parallelt med godkendelse af Skema A.

 

         Claus Juhl                                            Jens Elmelund

                                                                   

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 21. januar 2013
Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt.

Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance afgav protokolbemærkning.

”Kravet til parkeringsnorm bør fastholdes. Overskydende pladser i forhold til den aktuelle anvendelse af bygningen, vil kunne lejes ud. Det vil være en oplagt mulighed for at få lagt gadeparkering ned under jorden - derfor bør der være en høj parkeringsnorm. Der skal laves erstatningspladser for de 80 offentlige pladser i parkeringsforliget, hvis de ikke kan etableres efter byggeriet af det nye Sølund.”