Alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer på Molestien, Sydhavnen

Resumé

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer på Molestien, Vesterbro/Kongens Enghave.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Plejehjemmet på Molestien i Sydhavnen, som skal opføres af den almene boligorganisation Bo-Vita, vil i overensstemmelse med moderniseringsplanen bidrage med 123 nye moderne plejeboliger med serviceareal og sikre den nødvendige plejeboligkapacitet.

Plangrundlaget blev tilvejebragt med lokalplan nr. 608 for Molestien, som blev bekendtgjort den 9. december 2021.

Med Moderniseringsplan 2, vedtaget med Budget 2018 (BR 5. oktober 2017) og Budget 2021 (BR 1. oktober 2020) gældende for perioden 2018-2025, blev finansierings- og planlægningsgrundlaget tilvejebragt for ombygning af utidssvarende plejeboliger og nybygning af plejecentre.

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling mv.

Det nye plejehjem på Molestien opføres af Bo-Vita og vil rumme ca. 123 plejeboliger med tilhørende serviceareal, samt en klinik til Københavns Kommunes omsorgstandpleje. 

Plejehjemmet opføres på en større byggegrund på Molestien i Sydhavnen, hvor der ligeledes opføres familie- og ungdomsboliger, parkeringshus, erhverv samt plejehjem og daginstitution. Plejehjemmets og daginstitutionens udearealer grænser op mod hinanden, hvorved der skabes rammer for interaktion mellem børn og ældre.

Plejehjemmets placering i et tidligere industriområde, tæt ved Fiskerihavnen, tænkes afspejlet i den kommende indretning af plejehjemmet, for herved at give borgere med en tilknytning til området et plejehjem der afspejler deres tidligere liv. Der kan blandt andet arbejdes med en mere rustik indretning af fælles- og servicearealer, hvor dele af de tekniske konstruktioner bliver synlige og den gamle bådehavns faciliteter kan spejles i udearealerne.

Plejehjemmets ca. 123 plejeboliger er fordelt på 6 etager fra 1. sal og op, svarende til 6 afdelinger med hver ca. 20 plejeboliger og tilhørende fællesarealer for beboerne, samt servicearealer til personalet. I stueetagen er der servicearealer for hele plejehjemmet.

Afdelingerne er disponeret med relativt korte og varierede gangforløb.  Fællesarealerne fordeler sig med et større og gennemlyst køkkenalrum med to fælles altaner mod hhv. øst og vest.  Der er desuden et fælles opholdsareal med en mindre fællesaltan. De relativt kompakte afdelinger giver optimale betingelser for det daglige fællesskab blandt afdelingens beboere, og de i alt tre altaner giver gode muligheder for at få lys og luft tæt ved boligerne.

Plejehjemmet får primært 2-rums plejeboliger, som indeholder stue m. the-køkken og mindre karnap med stort vindue eller fransk altan, soverum, samt badeværelse. Med den planlagte indretning af boligen, vurderes det ikke, at altaner kan tilføjes inden for det af staten fastsatte rammebeløb. Beboerne får mulighed at vælge, om de vil have skillevæg mellem stue og soverum, og dermed om de ønsker at anvende boligen som en to-rumsbolig eller en mere rummelig ét-rumsbolig. Der kommer et mindre antal ét-rumsboliger med tilhørende badeværelse med enten karnap eller spansk altan. 

Stueetagen henvender sig til alle plejehjemmets beboere. Det store multirum ligger mod gården, i direkte forbindelse med to store overdækkede terrasser, der forventes indrettet med en aktivitetsterrasse med udekøkken og en hvileterrasse, der giver mulighed for, at beboerne kan sidde eller ligge i skygge.  Aktivitetsrum er orienteret mod Molestien, mens foyer er gennemgående med udgang og udkig til både Bådehavnsgade og gårdanlæg. Beboerne har således mulighed for at følge livets gang omkring plejehjemmet.

Med nærafstand til offentlige transportmidler – herunder den kommende metro – har plejehjemmets beliggenhed gode trafikale forbindelser for personalet samt for besøgende.

Huslejen for plejeboligerne anslås til ca. 1.475 kr. pr. m²årligt Huslejen for en gennemsnits plejebolig på ca. 67 m² bliver dermed ca. 8.234 kr. pr. måned (før boligsikring). Forbrugsudgifter inkl. fællesantenne og IT bliver ca. 1.140 kr. pr. måned. Huslejen ligger på niveau med øvrige nye plejehjem.

Omsorgstandplejen på Molestien bliver etableres med to klinikrum. Der ligger ikke andre klinikker til omsorgstandplejen i området, hvor der med etableringen kan tilbydes tandpleje primært til borgere i Sydhavnen, herunder borgere på nuværende og kommende plejehjem.

Opførelsen af boliger og tandplejen er fortsat under udvikling, hvor det endelig antal og typer af boliger mv. kan blive justeret efter behov. For en nærmere gennemgang af projektet se bilag 2.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen får 100% anvisningsret til boligerne og lejer plejehjemmets servicearealer herunder klinikrum til omsorgstandplejen af Bo-Vita.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomi-forvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt Teknik- og Miljøforvaltningen den 26. september 2023. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Det indstillede projekt er desuden blevet præsenteret for den følgegruppe for plejehjemsbyggerier som er nedsat af Sundheds- og Omsorgsudvalget.

Høring

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har haft bilag 2 i høring hos Københavns Ældreråd og Kgs. Enghave Lokaludvalg.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har modtaget høringssvar fra Ældrerådet, som er generelt positive overfor at der opføres nye plejehjem. Ældrerådet udtrykker dog bekymring for støjforhold og trafikos på grunden. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen bemærker, at alle gældende grænseværdier for støjbelastning og trafikos, både på udearealer og indendørs, overholdes.

Ældrerådet nævner desuden, at der er behov for p-pladser ifm. plejehjemmet. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal hertil bemærke, at antallet af p-pladser fastlægges i lokalplanen. Udover de 8 p-pladser der etableres til plejehjemmet jf. lokalplanen, etableres der 7-8 p-pladser til midlertidig parkering ved plejehjemmets hovedindgang bl.a. til afhentning/afsætning af plejehjemmets beboere. 

Endelig finder Ældrerådet tagterrasserne forholdsvis små ift. til plejehjemmets størrelse.  Det skal hertil bemærkes, at de primære udeområder er placeret i terræn, og tagterrasser alene er tænkt som et supplement til mindre grupper af beboere.

Parkering
Jf. lokalplanen etableres der otte parkeringspladser, samt midlertidige afsætningsmuligheder ved hovedindgang.

Træer
Jf. lokalplanen er der ingen bevaringsværdige træer inden for lokalplanområdet. Der skal på plejehjemmets og daginstitutionens matrikler plantes i alt 27 træer.

Politisk handlerum
Borgerrepræsentationen kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsætte vilkår om ændringer til de konkrete projekter eller afvise dem.

Anskaffelsessummen for de 123 plejeboliger er beregnet til 283,42 mio. kr. Nye almene plejeboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Udgiften afholdes af Sundheds- og Omsorgsudvalget på finansposter funktion 8.32.24.5.

Kommunen skal derudover give garanti for realkreditlånene i boligerne. Garantien anslås at blive på 249,41 mio. kr. Det præcise beløb vil bero på realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi.

Udgiften til opførelse af servicearealerne er beregnet til ca. 88,97 mio. kr. inkl. moms. Staten yder et tilskud på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig, dvs. her 4,92 mio. kr. Resten af udgiften på 84,05 mio. kr. finansieres med et realkreditlån med kommunegaranti på op til 100 % af lånets størrelse. Den endelige garanti afhænger af realkreditinstituttets vurdering af servicearealets handelsværdi.

Garantierne medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantierne kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningerne har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Montering af servicearealerne beløber sig til i alt 86.000 kr. pr. bolig (2024 p/l) svarende til i alt 10,58 mio. kr., hvortil der søges anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på bevilling Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. nedenstående tabel. Montering af dobbelttandklinikken beløber sig til i alt 2,54 mio. kr., hvortil der søges anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på bevilling Anlæg, funktion 4.62.85.3, jf. nedenstående tabel.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal leje servicearealerne af Bo-vita. Når kommunen indgår lejemål med en privat udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen deponere et beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi, der fastlægges ved byggeriets opførelse. Den årlige lejeudgift for servicearealet (BBR-areal) forventes at blive på ca. 2.240 kr. pr. m² svarende til en samlet årlig lejeudgift på ca. 6,8 mio. kr. ekskl. forbrug. Midlerne afholdes inden for rammerne af Sundheds- og Omsorgsudvalgets moderniseringsplan.

Tabellen viser de midler, der ansøges frigivet til Sundheds- og Omsorgsudvalget til dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningens udgifter.

Tabel 1: Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. Byggeriet forventes afsluttet i 2026/2027. I forbindelse med byggeriets opførelse, vil der blive forelagt en sag for Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for realkreditlån til både ældreboliger og serviceareal.

Per Bennetsen

  /Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 20. november 2023

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.