Dispensation fra lokalplan til at opføre nyt ungdomsboligbyggeri, Frederikssundsvej 70, København NV

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal dispenseres fra lokalplan nr. 261 ”Provstevej”, så der kan opføres nyt ungdomsboligbyggeri i fem etager på hjørnet af Frederikssundsvej 70 og Provstevej 1-3.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der dispenseres fra lokalplan nr. 261 ”Provstevej”, så der kan opføres nyt ungdomsboligbyggeri på hjørnet af Frederikssundsvej 70 og Provstevej 1-3.
   

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 19. december 2019 en ansøgning om byggetilladelse til at opføre ny bebyggelse i fem etager med 40 ungdomsboliger på adressen Frederikssundsvej 70. Projektet medfører nedrivning af den eksisterende hjørneejendom med ”Cafe Fuglereden” i stueetagen, samt værkstedsbebyggelse. Det ansøgte kræver dispensation fra lokalplan nr. 261 ”Provstevej”.

Projektet har tidligere været forelagt Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at meddele dispensation fra lokalplanen (den 24. august 2020). Indstillingen blev ikke godkendt og forvaltningen forelagde derfor en ny indstilling med henblik på at bevare bygningen gennem et § 14 forbud. Udvalget godkendte den 26. oktober 2020 indstillingen om at nedlægge forbud. Ejeren af ejendommen har efterfølgende klaget til Planklagenævnet over forbuddet. Planklagenævnet ophævede den 15. juni 2021 forbuddet. Afgørelsen fra Planklagenævnet betyder, at forvaltningen ikke kan forhindre nedrivning af den eksisterende bebyggelse. Byggesagen skal derfor færdigbehandles, og i den forbindelse skal sagen i partshøring og naboorientering igen. Sagen forelægges udvalget, inden der foretages en ny partshøring og naboorientering om projektet, for at få afklaret, om udvalget vil godkende de ansøgte dispensationer.

Løsning

Lokalplan

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 261 ”Provstevej” og er beliggende i lokalplanens område III. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplantillæg 1, 2, 3 og 4. Selvom om det bl.a. af lokalplanens formål fremgår, at bolig- og erhvervsområdet omkring Provstevej kan bevare og udbygge sin nuværende karakter med en blanding af boliger og erhverv, afvekslede bygningsformer og en bebyggelsesmæssig skala af købstadsniveau, så er formålet i fht. denne ejendom, at den sluttes som karrébebyggelsen, ”med en bebyggelsesmæssig karakter, der svarer til karrébebyggelsen langs den syd-for liggende strækning af Frederikssundsvej”, jf. lokalplanens §1, at-pkt. 5.

I forhold til det ansøgte er formålet med lokalplan nr. 261 således bl.a., at muliggøre færdiggørelse af boligområdet mellem Frederikssundsvej og Theklavej, hvor hjørneejendommen ligger, som karrébebyggelse jf. ovenfor.

Ny bebyggelse på ejendommen Frederikssundsvej 70 skal ifølge lokalplanen opføres som sluttet randbebyggelse med facade i de fastlagte byggelinjer, en maksimal bebyggelsesprocent på 150, 4-5½ etage, en friarealprocent på 40, og en parkeringsdækning på 1 pr. 100 m² etageareal. Herudover må facadeenheder ikke overstige 40 m i længden.

Det ansøgte kræver dispensation fra bebyggelsesprocent, facadelængde mod Provstevej på maks. 40 m. og parkeringsdækning.

Forvaltningen indstiller således, at der gives dispensation fra lokalplanen, da det er forvaltningens vurdering, at dispensationerne er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner og bestemmelserne om etageantal og sluttet randbebyggelse. Projektet er desuden i overensstemmelse med Kommuneplan 2019 med undtagelse af bebyggelsesprocenten, som også i Kommuneplanen er fastsat til maksimalt 150. Ifølge Kommuneplanen kan den maksimale bebyggelsesprocent dog overskrides ved huludfyldning.

Høring
Forvaltningen vurderer, at sagen skal i partshøring og naboorientering igen på grund af tidsforløbet og afgørelsen fra Planklagenævnet.

Der er foretaget to høringer (bilag 3) i forbindelse med den tidligere sagsbehandling. Første høring (16. april-7. maj 2020) omfatter partshøring, naboorientering, og ikke-lovpligtig høring af lejere. Anden høring (26. juni-24. juli 2020) vedrørende ansøgers kommentarer til indsigelser, omfatter partshøring og ikke-lovpligtig høring af lejere. Der kom 314 indsigelser, heraf 39 fra parter i sagen (bilag 4). Indsigelserne kom primært fra beboere i området, borgere i København og omegn, samt indsigelser fra Bispebjerg Lokaludvalg, Formandskabet for Områdefornyelsen og Café Fuglereden.

Indsigelserne var overvejende kritiske overfor byggeriet, herunder at der bygges flere ungdomsboliger i området og at der gives dispensation til en bebyggelsesprocent på 196. De tidligere høringssvar og indsigelser fremgår af bilag 4. Forvaltningens samlede bemærkninger fremgår af bilag 5. En samlet opsummering af indsigelsespunkter og forvaltningens svar kan læses i bilag 10.

Forvaltningens vurdering
Ved vurderingen af, om der kan dispenseres fra en lokalplan, er det de hensyn, som kan reguleres med planloven, der er relevante. Formålet med lokalplanen er bl.a., at det pågældende boligområde kan færdiggøres som karrébebyggelse med en bebyggelsesmæssig karakter, der svarer til karrébebyggelsen langs den syd-for liggende strækning af Frederikssundsvej. Lokalplanen fastlægger et etageantal på min. 4 etager, som bebyggelsen tager udgangspunkt i. For tilpasning til karakteren af bebyggelse mod Frederikssundsvej placeres to boliger på tag (5. etage) mod Frederikssundsvej. Mod Provstevej anlægges tagterrasse (5. etage), der ikke fremstår som en etage. For at reducere bebyggelsesprocenten er boligernes dybde reduceret til 6,5 m, hvor karrébebyggelse i området ellers har en dybde på ca. 10 m. Dybden vil skulle reduceres til ca. 5 m for at imødekomme en bebyggelsesprocent på 150. Det er usædvanligt, at boliger kun er 5 m dybe, og dette vil ikke svare til den bebyggelsesmæssige karakter for den øvrige bebyggelse på Frederikssundsvej. 

Forvaltningen vurderer umiddelbart, at der ikke er saglige planmæssige begrundelser for at undlade at dispensere fra lokalplanens krav til en parkeringsdækning på 1 parkeringsplads pr. 100 m² til i stedet at etablere 1 parkeringsplads pr. 300 m², da parkeringskravet for ungdomsboliger er yderligere reduceret til 1 pr. 857 m² i Kommuneplan 2019. Afslag på dispensation vil desuden udfordre forvaltningens dispensationspraksis, som i dag tager udgangspunkt i kommuneplanens rammer.

Bebyggelsens facadelængde på 47 m forsynes med seks altanranker, store vinduespartier med fransk altan, trappeopgange med glasfacade og en karnap på hjørne og på midten. Forvaltningen vurderer, at hensynet bag bestemmelsen om bebyggelsens ydre fremtræden (§ 6, stk. 2) i lokalplanen iagttages.

Ansøger kan have forventninger om at opnå de ansøgte dispensationer på grund af sagsforløbet, og da lokalplanen fastlægger, at der skal opføres sluttet randbebyggelse med facade i de fastlagte byggelinier i 4-5½ etage. Forhåndsdialogen mellem forvaltningen og ansøger har især handlet om de udfordringer, der er ift. at bygge i overensstemmelse med lokalplanens minimumsvolumen set i relation til en bebyggelsesprocent på maksimalt 150. Forvaltningen har skriftligt oplyst til ansøger, at den umiddelbare vurdering er, at der kan dispenseres til en bebyggelsesprocent på op til 200. Det fremgår af skrivelsen, at der ikke er givet et bindende tilsagn.

Disse forhold kan muligvis samlet medføre, at Planklagenævnet i forbindelse med behandling af en eventuel klage over forvaltningens afgørelse vil vurdere, at ansøger har berettigede forventninger i forhold til de ansøgte dispensationer.

Nedrivning af den eksisterende hjørneejendom

Der er boliger i den eksisterende hjørneejendom, og det kræver tilladelse efter boligreguleringsloven at nedlægge boligerne. Før en sådan tilladelse kan gives, skal det dokumenteres, at beboerne er fraflyttet frivilligt. Der stilles krav om erstatningsboliger for de boliger, som søges nedlagt. Det samlede areal af erstatningsboligerne skal svare til det samlede areal af de boliger, som nedlægges.

En del af de ansøgte ungdomsboliger på ejendommen er anvist som erstatningsboliger. Der skal blot være tinglyst en deklaration om opførelse af erstatningsboliger på ejendommen, inden der kan gives tilladelse til nedlæggelse af de eksisterende boliger og nedrivning af bygningen.

Den ansøgte anvendelse til ungdomsboliger er mulig efter lokalplanen. Det er efter forvaltningens praksis ikke et krav, at der er meddelt eventuelle nødvendige dispensationer fra lokalplanen og givet byggetilladelse til erstatningsboligerne, inden der gives tilladelse til nedlæggelse af de eksisterende boliger efter boligreguleringsloven.

Vurdering af det politiske handlerum
Det kræver en saglig planlægningsmæssig begrundelse at afslå de ansøgte dispensationer. Det vil ikke være sagligt at lægge vægt på, at man ønsker at bevare den eksisterende bebyggelse på matriklen, eller at man ikke ønsker flere ungdomsboliger i området.

Generelt betragtet kan en planmæssig begrundelse for ikke at dispensere fra hhv. en bestemmelse om bebyggelsesprocent eller en bestemmelse om længden af facadeenheder være, at dispensationen vurderes at medføre en uønsket fortætning af området eller at facadeenhederne er for lange i forhold til, hvad der er fastsat bestemmelser for i den gældende lokalplan.

Det skal i øvrigt bemærkes, at der er en væsentlig risiko for, at Planklagenævnet i en eventuel klagesag om et afslag på dispensationer vil vurdere, at ansøger på grund af sagsforløbet har berettigede forventninger om at opnå de ansøgte dispensationer. Det vil betyde, at forvaltningen herefter vil være afskåret fra at afslå at give dispensationerne.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen sende det ansøgte projekt i partshøring og naboorientering igen. Hvis der ikke kommer nye væsentlige oplysninger til sagen, vil forvaltningen herefter give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Søren Wille

/Hans Christian Karsten

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 20. september 2021

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag til 1.at-punkt:

“dog således at der ikke dispenseres fra bestemmelserne om bebyggelsesprocent, da det vil medføre uhensigtsmæssig yderligere fortætning og at der ikke dispenseres fra bestemmelserne om facadelængde, idet der ikke er tilstrækkelig variation”.

Ændringsforslaget blev vedtaget med 8 stemmer mod 1. 1 undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, Ø og Å.

Imod stemte: C.

Undlod at stemme: O.