Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karréen Rosenvængets Allé, Faksegade, Odensegade og Rosenvængets Sideallé

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. september 2006

 

 

Sager til beslutning

 

24.      Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karréen Rosenvængets Allé, Faksegade, Odensegade og Rosenvængets Sideallé

 

TMU 613/2006  J.nr. 451:155.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at  forvaltningen offentliggør et byfornyelsesforslag om etablering af et fælles gårdanlæg, der omfatter ejendommene Rosenvængets Allé 27, 27 A-E, Faksegade 10, Odensegade 20-26, 26 B, 28-30, Rosenvængets Sideallé 5-7 og en del af Rosenvængets Allé 23-25, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning

at indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger

 

RESUME

Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter i ejendommene, omfatter 7 beboelsesejendomme med 231 beboere fordelt på 115 boliger og 9 erhvervslejemål samt en legeplads på taget af et parkeringshus.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 3.500.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

De nuværende forhold i karreen fremgår af vedlagte tegning (bilag 3).

De ejendomme, som forslaget omfatter, grænser i den sydøstlige del af karréen op til 3 beboelsesejendomme og i den sydvestlige del op til 2 beboelsesejendomme samt en ejendom, der i det væsentlige benyttes til liberalt erhverv, og hvorpå der ligger en legeplads på taget af et parkeringshus. 

Forvaltningen har – med undtagelse af legepladsen på taget af parkeringshuset – valgt ikke at medtage disse ejendomme i forslaget, idet de ikke har ønsket at indgå i et fælles gårdanlæg, og fordi deres inddragelse ikke er en forudsætning for at opnå en tilfredsstillende forbedring af friarealerne for de øvrige ejendomme.     

Hvis der på et senere tidspunkt skulle fremkomme ønske om indgå i gårdanlægget fra den sydøstlige eller sydvestlige del af karreen, der ikke er omfattet af forslaget, og hvor der også er behov for at forbedre gårdarealerne, vil forvaltningen se positivt herpå.   

Legepladsen, der ligger på taget af parkeringshuset på ejendommen Rosenvængets Allé 23-25, er etableret i 1952 i forbindelse med tilladelse til en udvidelse af bebyggelsen på ejendommen.

Det blev som betingelse for tilladelsen til udvidelsen forlangt, at ejeren skulle tillade adgang til legepladsen for karréens øvrige ejendomme, i det omfang kommunen måtte bestemme det, herunder tåle de bygningsforandringer, som opførsel af eventuelle nye adgangstrapper måtte medføre. Der er tinglyst en meddelelse herom på ejendommen.

Gårdarealerne – på de af forslaget omfattede ejendomme – består af flere mindre gårde, adskilt fra hinanden af sidehuse, mindre terrænspring, plankeværker og skure. Gårdene er overvejende er dårligt vedligeholdt og er indrettet således, at de ikke kan betegnes som tilfredsstillende til ophold og leg.

Ifølge kommuneplanen ligger karreen i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Ejendommenes bebyggelsesprocent er 278 og friarealprocenten 17.

Forslaget omfatter syv 5-etages beboelsesejendomme opført i perioden 1885-1908 og den nævnte legeplads. Fire af ejendommene er udlejningsejendomme, to er andelsboligforeninger, og én er en ejerforening. Der er 115 boliger i ejendommene og 9 erhvervslejemål. Det samlede gårdareal er ca. 2.100 m².

Pr. 1. januar 2006 var der 231 beboere i ejendommene, heraf 44 under 15 år, 13 over 67 år, medens 174 var i gruppen 15-66 år.

 

Forhandlinger

Repræsentanter for ejendommene har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af ejendommenes friarealer.

I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om reglerne om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er herefter i samarbejde med ejere og beboerrepræsentanter for ejendommene Rosenvængets Allé 27, 27 A-E, Faksegade 10, Odensegade 20-26, 26 B, 28-30 og Rosenvængets Sideallé 5-7 udarbejdet et forslag til fælles gårdanlæg, der tiltrådt af disse.

Ejeren af ejendommen Rosenvængets Allé 23-25 kan ligeledes acceptere, at legepladsen på parkeringshusets tag inddrages i anlægget under hensyn til den nævnte meddelelse, der er lyst på ejendommen om adgang til legepladsen.

 

Forslaget

De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget (bilag 1).

Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i projektet.

Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om opretholdelse, benyttelse og den fremtidige vedligeholdelse (bilag 2).

 

Økonomi

Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.

Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.

Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 3.500.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2006 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.

Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Indstillingen om fælles gårdanlæg er vurderet til ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig betydning herfor.

 

Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste. Til sagstypen er knyttet følgende miljømål: Miljørigtig projektering, vand, varme, el, gas, affald, materialer og grønne områder.

Målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal følges, anbefalingerne bør overvejes, og visionerne er muligheder. Indstillingen er miljøvurderet på grundlag af denne emneopdeling. 

 

Vurdering

Minimumskrav:

Minimumskravene er opfyldt for alle relevante emner på nær i forholdet til kravet inden for affald om, at der i gårdrummet skal afsættes plads til have- og storaffald.

Fravigelsen skyldes, at ejere og beboere – på grund af de beskedne gårdarealer – har ønsket at fortsætte med de nuværende ordninger.

 

Anbefalinger:

For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved genbrug.

For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke befæstede arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i gårdanlægget med ren jord. Endvidere følges anbefalingen om at holde friarealerne fri for parkering.

Visioner:

For grønne områder anvendes visionerne om, at gårdanlægget udformes således, at gårdlauget kan beslutte at tilrettelægge driften af anlægget, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.

Forurenet jord renses og anvises i henhold til "regulativ for anvisning af forurenet jord", således at jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for børn.

Fællesgårdanlægget udvikles og forudsættes plejet efter økologiske principper. Der udarbejdes en driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver, hvorledes anlægget bør plejes.

 

Høring

Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:   Forslag til fælles gårdanlæg

Bilag 2:   Servitutter der tinglyses

Bilag 3:   Tegning af de eksisterende forhold

 

Ole Sperling