Startredegørelse for lokalplan Kamhusene med kommuneplantillæg, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan på baggrund af vedlagte startredegørelse. Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til tillæg til kommuneplan på baggrund af vedlagte startredegørelse. Planforslagene skal muliggøre, at et eksisterende alment boligområde med udelukkende etageboliger udbygges med private boliger og rækkehuse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Kamhusene på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2) samt på baggrund af den valgte andel af almene boliger jf. Løsning.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en stillingtagen til andelen af almene boliger i lokalplanen, hvilket vil give en pejling til grundejers ønske om at frasælge grundareal til opførsel af private boliger.

En grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for et boligområde ved Kamhusene 2-26 i Valby. Grundejer ønsker at fortætte området med private boliger i form af ny bebyggelse mellem områdets eksisterende almene boligbebyggelser. Det kræver en ny lokalplan og et kommuneplantillæg at realisere grundejers ønsker, da området ikke er lokalplanlagt i dag, og da grundejers projekt overskrider kommuneplanens gældende bebyggelsesprocent for området.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i Valby på grænsen til Hvidovre. Området er forbundet via stiadgang til Hvidovre Station. Området er afgrænset af jernbanen mod nord, Vigerslevvej mod øst, Vigerslevparken mod vest og et terrænspring til boligområdet mod syd. Disse forhold gør, at området opleves som isoleret fra den nære omkringliggende by. Kamhusene og området syd for lokalplanområdet er præget af stokbebyggelse i 3-4 etager i gule eller røde teglsten. Området er tæt beplantet med høje træer og bevoksning. Lokalplanområdet er støjpåvirket fra jernbanen mod nord.

Den nye bebyggelse opføres som rækkehuse i tre etager og etageboliger i fire etager og udgør i alt ca. 7.700 m² boligareal (ca. 80 nye boliger). Dette bidrager til et større udbud af forskellige boligtyper og ejerformer i området. Grundejer ønsker at bevare områdets eksisterende bebyggelser. Fortætning vil reducere omfanget af de eksisterende friarealer, men vil også fungere som støjskærm mod jernbanen og derved skabe betydeligt bedre støjforhold for eksisterende friarealer og boliger (ca. 60-70 boliger vil opleve en forbedring). Dog vil nye boliger mod nord blive støjramte, dvs. ca. 64 boliger med en gennemsnitsstørrelse på 80 m². Disse boliger vil have en generel støjbelastning fra jernbanen varierende fra 64 til 74 dB og en periodevis støjbelastning på 65 dB i forbindelse med passerende godstog, der vil resultere i et vibrationsniveau på 72 dB i bygningen. Støj fra jernbanen overskrider Miljøstyrelsens grænseværdier, og nye boliger mod nord skal derfor støjsikres.

Bygherre oplyser, at fortætningsprojektet har været præsenteret på et afdelingsmøde og for afdelingsbestyrelsen i den eksisterende boligafdeling. Projektet har endnu ikke været til afstemning i afdelingen, da boligorganisationen afventer kommunens beslutning om andel almene boliger.

Almene boliger

Projektet består af en fortætning med boliger på en matrikel, hvor der i dag er en eksisterende almen boligafdeling med 107 familieboliger og 25 ungdomsboliger. Lokalplanområdet er beliggende i Lykkebo Skoles skoledistrikt, der indeholder 26 % almene boliger. Når skoledistriktet indeholder under 30% almene boliger, skal lokalplanen indeholde mindst 25 % almene boliger jf. adminstrationsgrundlag for almene boliger (BR 9. maj 2019). Da matriklen er alment ejet, skal evt. frasalg af grundareal godkendes af Københavns Kommune jf. almenboliglovens § 27. Det er derfor muligt at sikre en højere andel almene boliger ifm. fortætning af området end planlovens 25 %, da Københavns Kommune ifm. en senere sag om grundsalg skal beslutte, hvor stor en andel alment grundareal den almene grundejer kan frasælge til en privat grundejer.

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at der stilles krav om 25 % almene boliger. Området opfylder kriterierne for at stille krav om, at 25 % af boligmassen skal være almene boliger jf. administrationsgrundlag for anvendelse af krav om almene boliger i lokalplaner samt planlovens mulighed for at fastlægge placering af boligerne. Det samlede nybyggeri har et omfang på ca. 7.700 m². Krav om 25 % almene boliger vil således kunne medføre opførelse af ca. 1.925 m² nye almene boligetagemeter.

Andelen af almene boliger i det endelige byggeri vil blive sikret ved behandling af grundsalg og den fremtidige støttesag. Det bemærkes, at Teknik- og Miljøforvaltningen ikke kan kræve, at den boligmængde, der alene kan opføres som almene boliger, rent faktisk bliver opført.

Byliv

I udarbejdelsen af lokalplanforslaget vil der være fokus på at skabe en tryg forbindelse mellem Vigerslevvej og Vigerslevparken for fodgængere og cyklister.

Bynatur
Der er registreret i alt 211 træer inden for lokalplanområdets afgrænsning. Der er i dag 156 træer i området, der opfylder kriterierne for bevaringsværdige træer. Projektet vurderes i sit nuværende stadie at kræve, at ca. 75 bevaringsværdige træer fældes. På arealet nord for lokalplanområdet står der i dag flere træer som en del af et beplantningsbælte langs skel. Der er ikke redegjort for disse træer, da det vurderes, at projektet i nuværende stadie kan opføres uden at påvirke disse. En endelig vurdering af træer foretages i forbindelse med udarbejdelsen af planforslaget. Teknik- og Miljøforvaltningen vil have fokus på placering og udformning af ny bebyggelse, så flest mulige træer kan bevares.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m² etageareal for boliger. Det svarer til, at der skal etableres 36 nye parkeringspladser. I området er der i dag 96 parkeringspladser ifm. det eksisterende byggeri, der opretholdes i den fremtidige udvikling af området.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m² etageareal. Dette svarer til 309 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

For at muliggøre en udbygning af området med flere boligtyper og ejerformer foreslås kommuneplanrammen ændret. Den foreslåede ændring skal ses i lyset af områdets nærhed til en S-togsstation, samt at ny bebyggelse vil give mulighed for at mindske støjbelastningen på udearealer.

Kommuneplanen foreslås ændret, så områdets bebyggelsesprocent ændres fra 60 til 90 og kravet til friarealprocent ændres fra 80 til 60. Anvendelsen til boliger og den maksimale bygningshøjde på 14 meter fastholdes. Rammen ændres fra en B2 til en B2*.

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har indgivet følgende hovedsynspunkter:

1. På grund af tidsfristen har lokaludvalget ikke haft mulighed for at kommentere på sagen.
2. Der kan være et behov for fornyelse af området, og fortætning kan være en løsning.
3. I projektet er det vigtigt, at der sikres gode udearealer, og at fortætning ikke sker på bekostning af lysforhold og adgang til grønne arealer på terræn.
4. Det er vigtigt at få området bundet bedre sammen med de omkringliggende arealer. Dette for at skabe bedre flow i området og en tryg gangforbindelse til Vigerslevvej nord for områdets bebyggelse. Det vil tilsvarende være en væsentlig forbedring, hvis der skabes en stiforbindelse til Sandhusvej syd for lokalplanområdet.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. I efteråret 2021 har Teknik- og Miljøforvaltningen bedt om lokaludvalgets bemærkninger ifm. den indledende høring. Pga. en misforståelse havde lokaludvalget ikke kommenteret sagen i efteråret. Den 7. april 2022 har lokaludvalgets formand fremsendt et høringssvar til forvaltningen. For at give lokaludvalget mulighed for at indgive et samlet høringssvar vil lokaludvalget drøfte sagen samlet på møde den 13. juni 2022. Når forvaltningen modtager lokaludvalgets samlede høringssvar, vil det blive lagt på sagen inden behandling i Teknik- og Miljøudvalget den 20. juni 2022.
2. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig med lokaludvalget i, at området kan fortættes.
3. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig med lokaludvalget og vil have fokus på at sikre adgang fra alle boliger til gode udearealer, der bl.a. er indrettet efter sollysforhold.
4. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig med lokaludvalget og vil ifm. udarbejdelse af lokalplanforslaget have fokus på at sikre bedre forbindelser for bløde trafikanter i området. Teknik- og Miljøforvaltningen vil derudover undersøge muligheden for at genetablere adgang til Vigerslevvej nord for den eksisterende bebyggelse samt skabe mulighed for en ny forbindelse til Sandhusvej.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Bevaring af områdets grønne karakter samt eksisterende store træer så vidt det er muligt.
• Sikre en attraktiv og tryg forbindelse for bløde trafikanter mellem Vigerslevvej og Vigerslevparken via Kamhusene.
• Sikre sammenhæng i det arkitektoniske udtryk i eksisterende og ny bebyggelse.
• Sikre attraktive, støjbeskyttede fælles opholdsarealer med gode sollysforhold.

Politisk handlerum

• Teknik- og Miljøforvaltningen kan beslutte en alternativ boligprocent for projektet.
• Ønsker udvalget at fremme en større variation i typer af almene boliger i området, kan andelen af almene boliger fastlægges til ca. 40 %, hvilket vil svare til omfanget af rækkehuse.
• Ønsker udvalget at fremme en større variation i ejerformer i området, kan andelen af almene boliger fastlægges til 0 %, hvilket vil sikre en øgning af private boliger i området.

Grundejer ønsker, at projektet skal indeholde den lavest mulige almene boligprocent.

• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte en alternativ bebyggelsesprocent for lokalplanen.

Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte ændringer i startredegørelsens anbefalinger til den videre planlægning.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i januar 2023, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i andet kvartal 2023.

                                Søren Hartmann Hede       Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 20. juni 2022

Alternativet stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt (ÆF1):

”at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Kamhusene på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2) samt på baggrund af, at kommunen stiller krav om 100 % almene boliger.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 1 stemme mod 10. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Å.

Imod stemte: A, B, C, F, V og Ø.

Venstre og Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt (ÆF2):

”at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Kamhusene på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2) samt på baggrund af, at kommunen ikke stiller krav om almene boliger for at sikre en større variation i ejerformer, eftersom de nye boliger bygges på en matrikel, hvor der i dag udelukkende er almene boliger”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C og V.

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å.

Enhedslisten, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt (ÆF3):

”at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Kamhusene på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2) samt på baggrund af, at kommunen stiller krav om 40 % almene boliger.”

Ændringsforslaget (ÆF3) blev vedtaget med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, F og Ø.

Imod stemte: B, C, V og Å.

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt med 10 stemmer mod 1. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, V og Ø.

Imod stemte: Å.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 P-plads pr. 100 m2 bolig, så parkeringen kan holdes på egen grund, uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Alternativet stiller ændringsforslag om, at kommunen stiller krav om 100% almene boliger i lokalplanen. Alternativet mener ikke, at det er en politisk opgave at tage hensyn til bygherres økonomi uanset om det er et alment boligselskab eller en privat ejendomsudvikling. Kommunens opgave er derimod at tilvejebringe 15.000 almene boliger inden 2030 jf. kommuneplanen. Desuden mener Alternativet, at det er symptombehandling og dybt problematisk, at Bo-Vita/Bo-Vest, i et forsøg på at styrke selskabets økonomi, går direkte imod de almene boligselskabers eget formål. Hvis der er problemer med for høje byggeomkostninger for almene selskaber i København, opfordrer Alternativet til, at vi i stedet løser dette problem for bunden ved at revurdere kommunens og By&Havns krav i udbudsprocessen på grundarealer, ved at rette henvendelse til regeringen, ved at styrke økonomistyringskompetencerne i almene selskaber m.v.”

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker, at der stilles krav om færre almene boliger end det vedtagende 40 %, eftersom de nye boliger bygges på en matrikel, hvor der udelukkende er almene boliger. Vi ønsker en større variation i ejerformer, så vi kan sikre en blandet by.”