Kriterier for privat udlejning i udsatte boligområder

Kommunerne skal ifølge lovgivningen om parallelsamfund fastsætte kriterier for fremtidig privat udlejning af almene ejendomme i udsatte boligområder, der sælges til private købere. Borgerrepræsentationen skal tage stilling til hvilke kriterier, der skal gælde i Københavns Kommune.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at ejendomme på matrikler på statens liste over ”udsatte boligområder”, der afhændes til private købere, ved fremtidig udlejning, skal udlejes til personer, der kan dokumentere, at de eller deres ægtefælle/samlever har fast arbejde eller er under uddannelse.
2. at personer, som på tidspunktet for boligens overtagelse er 65 år eller derover, sidestilles med personer i arbejde eller under uddannelse.   

Problemstilling

Borgerrepræsentationen behandlede den 8. oktober 2019 sagen om Kriterier for privat udlejning i udsatte boligområder og henviste den til Teknik- og Miljøudvalget for at få afklaret, om de foreslåede udlejningskriterier overholder handikapkonventionen. Som noget nyt i lovgivningen om parallelsamfund skal kommunen fastsætte kriterier for udlejning af ejendomme i udsatte boligområder (herunder ”ghettoområder” og ”hårde ghettoområder”), der afhændes til private købere. Lovens hensigt er, at kriterierne kan bidrage til at styrke beboersammensætningen fx ved at tilgodese boligsøgende med tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse. Kriterierne vil gælde i 10 år fra overtagelsen både for solgte almene boliger og nye udlejningsboliger, der opføres på solgte, almene grunde. Ved fastsættelsen af kriterier skal der bl.a. tages hensyn til eksisterende beboere, som kan blive tvunget til at flytte, hvis de ikke opfylder kriterierne. Kriterierne skal være så enkle, at de ikke afholder private aktører fra at investere i områderne. Kriterierne vil fx komme i anvendelse ved frasalget af to blokke i Mjølnerparken og ved eventuel udlejning af de nye private boliger i Tingbjerg. Derudover vil kriterierne gælde i forbindelse med fremtidige privatiseringer i forbindelse med implementering af parallelsamfundslovgivningen.

Løsning

De indstillede kriterier går ud på, at udlejningen skal ske til boligsøgende med tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse og tager afsæt i eksempler fra lovbemærkningerne. På baggrund af behandlingen i Borgerrepræsentationen den 8. oktober 2019 har Teknik- og Miljøforvaltningen derfor spurgt Transport- og Boligministeriet om forholdet til handicapkonventionen, når en kommune vedtager udlejningskriterier, som omfatter de eksempler, der er anført i lovbemærkningerne. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har på den baggrund meddelt Teknik- og Miljøforvaltningen, at såfremt Københavns Kommunes kriterier svarer til lovbemærkningernes anførte eksempler, anses de ikke at være i strid med handicapkonventionen (bilag 2). Da de indstillede kriterier svarer til de eksempler, der er nævnt i lovbemærkningerne, og da de indstillede kriterier ligger i den milde ende af krav til tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse, anser forvaltningen det for at være afklaret, at de indstillede udlejningskriterier ikke er i strid med handicapkonventionen.    

Det er et gennemgående element i parallelsamfundslovgivningen at se på, om en person er i arbejde. Der tages i lovgivningen ikke hensyn til hvilke årsager, der eventuelt kunne ligge til grund for, at en person ikke er i arbejde. Det vil således ikke kunne udelukkes, at parallelsamfundslovgivningen kan ramme personer med handicap uhensigtsmæssigt. Når Københavns Kommune ved udmøntning af parallelsamfundslovgivningen følger lovgivningen, og ikke går videre end det, der er beskrevet i loven og lovens bemærkninger, må det jf. ministeriets tilbagemelding lægges til grund, at den udmøntning er i overensstemmelse med internationale konventioner.         

Udlejningskriterierne skal være besluttet inden kommunens godkendelse af salg af almene boliger eller almene grunde, fx som en del af de vedtagne udviklingsplaner for Tingbjerg og Mjølnerparken, jf. Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019. Salget af blok 2 og 3 i Mjølnerparken, og salget af areal til prøveboliger i Tingbjerg, er på nuværende tidspunkt de først forestående salg, der afhænger af nye udlejningskriterier.   

Forslag til udlejningskriterier
Når en almen boligorganisations ejendom i et udsat boligområde (herunder ”ghettoområder” og ”hårde ghettoområder”) er solgt til private, foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at udlejning skal ske til personer, der kan dokumentere, at de eller deres ægtefælle/samlever har fast arbejde eller er under uddannelse.

For ikke at udelukke pensionister fra at kunne leje en bolig, foreslås det, at personer, som på tidspunktet for boligens overtagelse er 65 år eller derover, sidestilles med personer i arbejde eller under uddannelse.    

Københavns Kommune indgår hvert fjerde år en udlejningsaftale med de almene boligorganisationer i København om udlejning af almene familieboliger. Den udlejningsaftale gælder ikke for privat udlejning, som udlejningskriterierne i denne indstilling skal gælde for. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer dog, at det er fornuftigt med en vis synergi mellem udlejningsaftalen om de almene boliger og kriterierne for den private udlejning i de udsatte boligområder.

De foreslåede kriterier er inspireret af de mest lempelige kriterier om tilknytning til arbejdsmarked og uddannelse, der samtidig indgår i Udlejningsaftalen mellem Københavns Kommune og de almene boligorganisationer for udlejning af almene familieboliger, jf. Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019. Udlejningsaftalens kriterier og de tilhørende fortolkningsbidrag bygger på boligorganisationernes erfaringer med fleksibel udlejning af almene familieboliger. Udlejningsaftalens krav til dokumentation vedrørende kriterierne, vil finde tilsvarende anvendelse på den private udlejning. Det betyder bl.a., at beskæftigelsen skal have et omfang på mindst 25 timer inkl. frokost om ugen for at opfylde kriteriet om fast arbejde. Tilsvarende skal uddannelsen være SU-berettiget eller omfattet af en uddannelsesaftale eller lærlingekontrakt.  

Det foreslås, at de samme kriterier anvendes i alle nuværende og fremtidige udsatte boligområder. Det vil gøre det enkelt og gennemskueligt for beboere, kommende lejere, almene boligorganisationer og potentielle købere af ejendommene. København har pt. seks områder på statens liste over udsatte boligområder, heraf fire ”ghettoområder” og to ”hårde ghettoområder”. Staten udgiver en ny liste hvert år den 1. december.

Udlejningsaftalen opstiller skærpede kriterier for indflytning i almene familieboliger, der er beliggende i udsatte boligområder (herunder ”ghettoområder” og ”hårde ghettoområder”) eller i områder, der er i risiko for at blive udpeget som udsatte. De skærpede krav vil ifølge forvaltningens forslag ikke gælde ved privat udlejning i udsatte boligområder, jf. nedenfor.

Forvaltningen anbefaler de ”bløde” kriterier

Forvaltningen har med anbefalingen af bløde kriterier lagt vægt på at begrænse generne for nuværende og kommende lejere ved at sikre, at så mange som muligt kan blive boende, og ingen unødigt udelukkes fra at leje en privat bolig i områderne. Herved understøtter de lempelige kriterier, indenfor de givne rammer, en mangfoldig beboersammensætning, hvilket er et generelt mål i fx Almenboligaftalen mellem BL 1. kreds og Københavns Kommune, jf. Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019 og kommunens Politik for Udsatte Byområder, jf. Borgerrepræsentationen den 22. juni 2017. Desuden er der lagt vægt på, at kriterierne skal være nemt administrerbare, så de ikke afholder private aktører fra at investere i udsatte boligområder, og dermed hindrer en virkeliggørelse af udviklingsplaner for ”hårde ghettoområder”.  

Betydning for, hvor mange beboere der kan blive tvunget til at fraflytte deres boliger m.v.  

Hvis Borgerrepræsentationen vælger at skærpe kriterierne i forhold til det anbefalede, vil det kunne få konsekvenser for beboere i såkaldte ”hårde ghettoområder”. Boligorganisationen vil ifølge lovgivningen skulle opsige de beboere, der ikke opfylder de nye udlejningskriterier, i forbindelse med et salg. Hårdere kriterier vil derfor betyde, at flere beboere vil blive tvunget til at flytte fra deres bolig, uden selv at have valgt det. Når salget sker som led i en udviklingsplan for et ”hårdt ghettoområde”, vil de opsagte beboere skulle genhuses i samme boligområde. Dette kan være en udfordring for boligorganisationerne, når boligantallet samtidig reduceres. Derudover tæller de genhusede beboere stadig med i statistikken bag ghettolisten.

Ved de førstkommende salg af boliger i Mjølnerparken, som udlejningskriterierne skal anvendes på, har boligorganisationen planlagt, at boligerne sælges tomme, da beboerne skal genhuses før salget. Der vil ved dette salg altså ikke være nogen beboere, der risikerer at skulle flytte ud på grund af kriterierne. I Tingbjerg er der kun planlagt salg af byggegrunde, og der er således heller ingen nuværende beboere, der skal flytte ud på grund af kriterierne, ved de salg.    

Minimerer risikoen for, at kommunen skal give pålæg om opsigelse af private lejere  

Hvis en privat udlejer lejer en bolig ud i strid med kriterierne, er det et krav i lovgivningen, at kommunen pålægger udlejer at ophæve lejeaftalen. Lovgivningen giver ikke lejeren krav på genhusning, selvom lejeren har taget imod lejemålet i god tro, og udlejer måske har udlejet forkert ved en fejl. Enkle og forholdsvist lempelige kriterier vurderes at kunne minimere den risiko for både lejer og udlejer.  

Alternative kriterier

Det er obligatorisk for kommunen at fastsætte kriterier for privat udlejning i udsatte boligområder, og det er en forudsætning for godkendelse af frasalg af almene grunde eller almene boliger, og dermed opfyldelse af udviklingsplanerne for Tingbjerg og Mjølnerparken, at kommunen har vedtaget kriterier for den private udlejning.

Udlejningskriterierne skal kunne bidrage til at styrke beboersammensætningen, hvilket ifølge lovbemærkninger typisk vil indebære, at der stilles krav om tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse. Lovgivningen opstiller dog ikke anvisninger for, hvor hårde/bløde udlejningskriterier kan være. Forvaltningen vurderer, at det vil være vanskeligt at opstille blødere kriterier, som stadig lever op til lovens intention om at styrke beboersammensætningen. Forvaltningen vurderer, at der inden for parallelsamfundslovgivningens rammer vil være rum for at fastsætte hårdere kriterier end de indstillede. Henset til bekymringen om handicapkonventionen er det samtidig forvaltningens vurdering, at de indstillede kriterier holder sig inden for rammerne af ministeriets tilkendegivelse af, om kriterierne overholder handicapkonventionen (bilag 2).

Hårdere kriterier vil betyde, at flere almene beboere må opsiges ved et salg, og at flere boligsøgende til de private udlejningsboliger vil være afskåret fra at flytte ind i områderne. Derudover kan det i yderste konsekvens få betydning for gennemførelsen af udviklingsplanerne, hvis investorer vurderer, at udlejningskriterierne vil hæmme de fremtidige udlejningsmuligheder.

Forvaltningen er blevet spurgt til mulighederne for at vedtage en undtagelse til kriterierne, hvorefter der gerne må udlejes til personer, der ikke er i arbejde på grund at et handicap. En sådan undtagelse vil kræve, at det er muligt at definere den gruppe af personer, der skal undtages fra kriteriet, herunder at disse kan vise en privat udlejer, at vedkommende tilhører gruppen. Det vil være en tidskrævende og omfattende opgave at få denne afgrænsning fastlagt, der vil skulle gennemføres af andre forvaltninger. Hvis det viser sig muligt at definere en sådan gruppe, og tilvejebringe det nødvendige dokumentationsgrundlag for den enkelte person med handicap, vil det derefter kræve, at Transport- og Boligministeriet godkender, at udlejningskriteriet fortsat er ”egnet til at styrke beboersammensætningen”.    

Endelig skal det bemærkes, at en privat udlejer frit kan vælge, hvem der skal lejes ud til. Den private udlejer vil således ikke være forpligtet til at leje ud til de pågældende personer, selvom de undtages fra kravet om at være i arbejde.  

Økonomi

Kommunen har pligt til at føre tilsyn med udlejningen, hvilket er en helt ny opgave. Opgaven er omfattet af den DUT-kompensation fra staten, der blev givet til kommunerne i 2019 som en del af de nye opgaver i forbindelse med parallelsamfundslovgivningen. 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen foranledige, at udlejningskriterierne tinglyses på de relevante ejendomme, senest i forbindelse med godkendelse af konkrete salg.

Søren Wille

                                                                  / Karsten Biering Nielsen  

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 20. april 2020

Radikale Venstre, Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti, Alternativet og Dansk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som nyt 3. at-punkt:

”at partierne pålægger Teknik- og Miljøforvaltningen i samarbejde med Socialforvaltningen om at finde en objektiv definition for borgere med handicap, som kan anvendes som et kriterie.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø, O, Å, B og F.

Imod stemte: A, C og I.

Indstillingens 1. og 2. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 7 stemmer mod 3. 1 undlod at stemme.s 

For stemte: A, C, F og I.

Imod stemte: O, Ø og Å.

Undlod at stemme: B.

Dansk Folkeparti og Socialdemokraterne afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne er enige i synspunktet om at opfordre private udlejere til frivilligt, at vise socialt ansvar i relation til at leje ud til f.eks. handicappede.”

Radikale Venstre og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne mener ikke at Lov om parallelsamfund (Ghettoloven) er den eneste eller den bedste politisk at gå ift. at sikre en blandet by i respekt for menneskers forskellighed og retten til bosætning.”

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

“Parallelsamfundslovgivningen er i strid med basale retsprincipper og vi finder derfor også dens udmøntning afskyelig.“