Startredegørelse for lokalplan Mølle Allé, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes lokalplanforslag til at opføre et nyt byggeri med ungdomsboliger, familieboliger, daginstitution og udvidelse af dagligvarebutik på Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade i Valby.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Mølle Allé på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af bilag 2.

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for ejendommene afgrænset af Mølle Allé 26-30 og Valby Langgade 55-59. Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse langs Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade samt i gårdrummet. Byggeriet skal primært anvendes til ungdomsboliger og familieboliger, som opføres i en kombination af almene og private boliger. Desuden er der et ønske om at opføre en daginstitution og udvide en eksisterende dagligvarebutik. Den gældende lokalplan for området fastlægger alene facadebestemmelser langs Valby Langgade. De ønskede ændringerne har et omfang, som forudsætter en ny lokalplan.

Løsning

Et lokalplanforslag vil muliggøre udvikling af et område med et grundareal på 10.950 m2 i Valby Landsby, som er udpeget i Kommuneplan 2019 som værdifuldt kulturmiljø. Lokalområdet kan opdeles i en vestlig del, hvor der opføres nybyggeri og en østlig del med eksisterende bygninger. I den vestlige del af området etableres et byggeri med et samlet etageareal på ca. 6.900 m2, fordelt på ca. 3.400 m2 ungdomsboliger, ca. 1.300 m2 familieboliger, ca. 800 m2 daginstitution og 600 m2 til udvidelse af en eksisterende dagligvarebutik. Byggeriet ønskes opført i op til 12 m i tre etager mod Valby Landgade, og op til 11 m i to til tre etager mod Lillegade. Byggerierne viderefører proportioner fra de omkringliggende bygninger i Valby Landsby. Langs Mølle Allé opføres etagebebyggelse i op til 19 m i tre til fem etager samt op til 14 m i fire etager i gården, som trapper op fra landsbyen i to til tre etager til karrébyen i fem etager.

 Området mod Valby Langgade, Toftegårds Allé og Mølle Allé (den østlige del af lokalplanområdet) består af eksisterende karrébebyggelse i fem etager samt et baghus fra ca. 1900 med middel til høj bevaringsværdi, SAVE-værdi 3 og 4, som vil blive udpeget som bevaringsværdig i lokalplanforslaget. Fire eksisterende bygninger mod Valby Langgade med SAVE-værdi 6 og 7, hvoraf den ene ønskes nedrevet, skal undersøges nærmere i forhold til bevaringsværdier i lokalplanprocessen. Lokalplanforslaget vil fastlægge stueetagen langs Valby Langgade og Toftegårds Allé til publikumsorienterende serviceerhverv.

Byliv

På tværs af området vil der være en offentlig passage, som skaber adgang til områdets gårdrum med mødesteder for beboere og forbipasserende. Der skabes dermed både mulighed for afslapning, møder og fordybelse i byrummene, hvorved indsatsen i kommunens strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet understøttes.

Bæredygtighed og bynatur

Projektet vil kræve, at der fældes to træer, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige træer. Der er tale om to spidsløn, som er 30 til 40 år gamle. Træerne er nødvendige at fælde, da der i lokalplanen vil skulle stilles krav om parkeringskælder. Placeringen af parkeringskælderen begrænses af, at der er et terrænspring på tre meter. Kælderen skal ligge i ét plant niveau og er derfor placeret, hvor terrænspringet er mindst, så der kan være plads til 20 p-pladser der er krav om. Da udgravningen til kælderen fylder en stor del af grundarealet, er det ikke muligt at bevare træerne. For hvert bevaringsværdigt træ, som fældes, vil der blive plantet mindst tre nye træer. Det betyder, at der samlet set minimum plantes seks nye træer (bilag 4). Der er ikke andre træer i planområdet, som lever op til kriterierne om at blive udpeget som bevaringsværdige. I de nye gårdrum vil der være højbede, græsplæne, træer mv., som vil bidrage til rekreativt ophold.

Almene boliger

Der vil i lokalplanen blive stillet krav om 25 % almene boliger (ca. 1.300 m2). Lokalplanområdet ligger inden for Valby Skoles skoledistrikt, hvor andelen af almene boliger er 10 %. Vurderingen er uddybet i bilag 5.

Parkering

Kommuneplan 2019 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 214 m2 til boliger, én plads pr. 857 m2 til ungdomsboliger, én plads pr. 179 m2 til daginstitutioner, samt én plads pr. 143 m2 butik og erhverv. Efter en konkret vurdering kan der i lokalplanen fastsættes med anden parkeringsnorm. Forvaltningen vil i det videre arbejde med lokalplanforslaget fastlægge en parkeringsnorm, som Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til i forbindelse med behandlingen af lokalplanforslaget.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Ønsker at bevare bymidten med karakter af landsbymiljø med lave huse i en til to etager, skråtage og hver deres særpræg.
2. Opfordrer til at tænke i en blanding af boligtyper, fremfor kun at opføre ungdomsboliger.
3. Ønsker at bevare arbejdspladser i den eksisterende kontorbygning på Mølle Allé.
4. Mener der er en for høj grad af bebyggelse i gårdrummet. Det er modstridende, at der andre steder i det gamle Valby gennemføres gårdsaneringer ved at fjerne eksisterende bebyggelse, hegn mv. for at skabe et samlet gårdrum med lys og luft omkring.
5. Opfordrer til at inddrage øvrige beboere i karréen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen vil i samarbejde med bygherre i det videre forløb arbejde for at fastlægge bestemmelser i lokalplanforslaget, som søger at sikre karakteren af landsbymiljø.
2. Bygherre har efterfølgende tilført almene familieboliger og en daginstitution til projektet.
3. Bygherre ønsker at flytte kontorarbejdspladserne til en lokalitet med mere opdaterede forhold. I Kommuneplan 2019 er området fastlagt til boliger samt at stueetagen mod Valby Langgade og Toftegårds Allé primært skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv.  
4. Lokalplanområdet omfatter en atypisk karré, der er sammensat af en halv karré mod øst og lav, spredt bebyggelse mod vest. Da parkering på terræn, som fylder en stor del af gårdarealet, samtidig fjernes, opstår der mulighed for, at nybyggeri kan indpasses i området. Det vil bidrage til mere aktivt byliv i karréen, bl.a. ved at sikre en offentlig passage mellem Mølle Allé og Valby Langgade. I lokalplanforslaget vil forvaltningen sikre, at der er tilstrækkeligt dagslys og beplantning i byggeriet.
5. Forvaltning har på baggrund af lokaludvalgets opfordring holdt et informationsmøde den 24. september 2018 med 50 beboere i den resterende del af karréen. På mødet var det en generel bekymring for, at der skal bygges i gården, og at det er for tæt på den øvrige bebyggelse. Forvaltningen er opmærksom på forholdet med højder og afstande mellem bygningerne i gården, så dagslysforholdene i boligerne i karréen jf. bygningsreglementet overholdes. Projektet har på bygherres initiativ været på pause i knapt et år.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• At bevare eksisterende bygning i gård og udpege bevaringsværdige bygninger
• At bygge i to til tre etager mod Lillegade og Valby Langgade, fire til fem etager mod Mølle Allé og op til fire etager i gården.
• At facadeudtryk og -materialitet skal tilpasse sig egenarten særligt mod Valby Langgade.
• At facadelinjen skal placeres langs vej og definere gaderummet, og der skal være en mere opbrudt facadelinje på gårdsiden.
• At ny bebyggelse skal danne ramme for attraktive opholdsarealer, gode forbindelser mellem gårdrum og omgivelser og internt i gårdrummene samt at sikre kig ind i beplantede gårdrum.
• At styrke den grønne struktur med seks nye træer, bede, facadebeplantning og beplantede tage.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

På matrikel 11e Valby, København er der tinglyst en servitut om tillægskøbesum. Københavns Kommune har solgt grunden til erhvervsformål, og servitutten betyder, at hvis grunden på et tidspunkt udnyttes mere eller til andet formål end forudsat ved det oprindelige salg, er Københavns Kommune berettiget til tillægskøbesum svarende til markedsprisen for den ændrede/øgede anvendelse. I dette tilfælde ændres anvendelse til bl.a. bolig, hvilket betyder, at bygherre skal betale et beløb til Københavns Kommune herfor. Spørgsmålet behandles af Økonomiforvaltningen i henhold til de regler, der gælder for området.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningen et forslag til lokalplan. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Teknik- og Miljøudvalget tredje kvartal 2020, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i første kvartal 2021.

                                     Søren Wille

                                                         /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 20. april 2020

Sagen blev udsat.